房产过户流程（房屋有哪几种过户方式？）

　　房产过户流程（房屋有哪几种过户方式？）
　　房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续，即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。
　　房产过户有几种不同的情形，有继承的房产过户、赠与的房产过户、二手房过户等。
　　房屋过户主要分为三种方式：继承、赠与，以及买卖，这三种不同的方式，分别面临着不同的操作流程以及法律风险，且所要缴纳的费用也各不相同。
　　如果是购买陌生人的二手房，那么基本都是采取买卖过户的方式；如果是将房子过户给子女那么这三种都可以操作。
　　需要提醒大家得是，父母以未成年子女名义买房也受政策限制：评估首套房还是二套房是以家庭为单位的，子女还未成年，作为监护人，父母和孩子属于一个家庭；即便父母把名下房产过户给未成年子女，在买房时同样会被认定为二套房。
　　继承
　　通常来说，子女是父母的资产法定继承人，可以免去3%的契税，通过继承、遗赠取得的房产，都可以免收个人所得税和营业税，只需要支付公证费和评估费等费用。
　　举个例子，父母有一套价值300万的房子，子女如果要继承需缴6万元左右的公证费（2%）、1万元的评估费，还要交印花税和登记费等。（各地公证费用收费标准不同，继承产生的费用也不一样。）总计71600元。
　　不过，在实际操作中，因为继承是遗产人过世后，或父母生前留下遗嘱才可以进行产权过户，而且涉及到麻烦的流程和法律问题，风险较高，所以主动选择这种过户方式的人比较少。
　　赠与
　　我们以一套面积为90平米，市值300万的普通住房为例。赠予的房产按照相关法律，需要缴纳3%的契约税（9万）。此外，还需按照房子的成交额分别缴纳2%公证费（6万）、1万元的评估费，印花税和登记费之类的其他费用1600元。
　　在这里提醒大家，不同城市具体费率可能有所不同。
　　你想把这套房子送给自己的孩子，前前后后花费十几万元！这还是免了营业税和个人所得税，因为父母的住房一般都住满5年以上，且属于近亲属之间的赠与，否则费用将会更多。
　　还有一点，受赠的房产将来如果要出售，在交易时还将可能产生20%个人所得税。所以说，把房产以赠与的方式送给子女，并不是那么简单的。
　　出让
　　以出让的方式办理过户，也就是以买卖的方式按照交易的程序去办理过户。房屋买卖办理过户的主要费用有营业税、个人所得税和契税三种。
　　其中房产满5年，免征营业税和个税，仅需缴纳契税和产权转移登记费，如果房产未满5年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。
　　在同等条件下，房子过户方式哪种费用最低呢？
　　继承过户费用最低，买卖过户费用最高；如果考虑到房产日后交易，则赠与费用最高，三者的排序是：继承＞买卖＞赠与。
　　继承过户，父母子女之间的过户，继承的成本最低。
　　继承过户是指被继承人死亡，继承人携带相关证明到房屋所在地的不动产登记部门办理房屋过户手续，也就是说，该方式必须在被继承人去世后才可以进行。
　　继承过户如何办理呢？
　　首先，办理房产证过户手续需要被继承人到户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明。
　　之后，到区或市公证处（原外销商品房到市公证处）办理继承权公证。
　　需要注意的是，房产继承分为两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。
　　在这一过程中，需要被继承人提交如下材料：
　　被继承人死亡证明；办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证；户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件；以及办理房产证过户手续需要继承人的身份证件。
　　此外，有遗嘱的继承权公证需要另外提交：被继承人所立遗嘱（该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳）。
　　第三步是办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。
　　申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》（原件）、身份证明（复印件）、房地产权证书（原件）、 继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书（原件） 契税完税凭证（原件）。
　　最后，遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。
　　继承过户所需费用
　　继承分为法定继承和遗赠两种，前者只能在第一顺位继承人（即配偶、父母和子女）之间进行，两者所需缴纳的费用也有所区别，费用明细如下：
　　1、公证费：
　　（1）公证费 40元/平米*产权证面积
　　（2）继承公证费 80元/单 放弃继承公证80元
　　2、契税：法定继承人继承房产免契税；而遗赠可以不是法定继承人，但是遗赠得来的房产需要缴纳1%的契税，房产建面在90—140及以上的，需要缴纳1.5%的契税，若该房产属于继承人的第二套房产，则需缴纳3%的契税。
　　3、增值税：不满5年的住宅需要缴纳5.6%的增值税，已满五年的免交增值税。
　　4、印花税：5元/本。
　　5、公证费：按继承人所继承房产的评估价的2%来收取，最低不得低于200元。
　　6、评估费：由评估公司收取，收费标准一般为评估价的1%—5%。
　　7、登记费：个人住房登记收费标准为每件80元，非住房房屋登记收费标准为每件550元。
　　房产过户不仅需要缴纳不少的费用还要浪费很多的人力物力，绝不是一件随便闹着玩的小事，一定要深思熟虑好好考量之后再做决定。