随着住宅市场需求的明显变化，房企靠着几个＂万能户型＂打包走天下、抢占市场的日子一去不复返了。重视并深度挖掘客户需求，研发设计并创新多样化住宅户型，既是逆流而上，也是顺势而为。 本文作为产品分享第一弹：选取了全国多个城市的项目案例，剖析当今市面上具有代表性的紧凑户型、三代同堂、二胎户型等住宅产品…… 紧凑户型 麻雀虽小五脏俱全 限购限贷政策的持续导致当前市场整体购买力下降，购房者对总价越来越敏感。在兼顾购房者总价要求和居住功能性需求的情况下，90㎡面积段的三房或120㎡面积段的四房紧凑户型越来越多，并受到市场欢迎。 这类户型也被称为＂小三房＂、＂紧凑四房＂，分隔的每个室内空间相对较小，凭借低总价、流通性高、易出手等特点迎合了市场需求。 大部分＂小三房＂为二面宽朝南设计，也有做到三面宽朝南的，此外还出现了一些80㎡左右的极致紧凑三房产品，如下图中的这个81㎡户型（左）和85㎡户型（右）▼ 大部分紧凑四房为三面宽朝阳，也有极致紧凑四房产品，如下图中这个110㎡户型，做到了四面宽朝南▼ 值得一提的还有部分文旅地产项目，依托自然资源和气候条件选择宜居城市，推出50㎡面积段的超紧凑户型，主要针对购置旅游商业经营、度假类不动产物业的客户，用来投资理财和休闲度假。 案例① 图：91㎡三房两厅一卫（上海） 这套户型整体南北通透，格局方正，所有房间配置飘窗，主卧270°转角景观飘窗，增强了采光度及通透性。空间布局上，将过道直接转化成了客厅面积，以此为起点，可直达室内任一功能区域；卫生间干湿分离，U型厨房和客餐厅一体化设计，居家动线较为合理；北向客卧可以打造成婴儿室、儿童游戏房或书房，无论是二人还是三口之家，空间功能都可以灵活改变。 案例② 图：108㎡3+1房两厅两卫（杭州） 该户型场景非常丰富，三面朝南，拥有独立玄关、双明卫、南向双阳台，北向还赠送设备平台；主卧套房设计，U型厨房、餐客一体，空间利用率高；作为首置产品，对于总价敏感的客户，108㎡面积控制合理；通过对赠送平台的改造，可将三室变四室，实得面积可达113-115㎡，得房率高达87%，性价比非常高。 三代户型 不只是大面积 父母养老、儿童照看，是很多改善客群正在或即将面临的问题。加之＂二孩政策＂的推出、购房资格的严格限制及购房成本大幅攀升等原因，一步到位的＂三代同堂＂居住模式成为越来越多人的选择，对住宅产品户型也带来更高要求。 1
功能间增加：2+1或2+2，双卫是标配 目前三代同堂家庭多是一家4+1或4+2的家庭结构，老幼都需要独自的卧室和生活空间，且对采光要求更高，至少配备2个卫生间，一般是主卧套卫，公卫供老人和儿童使用。如下图这套91 ㎡的紧凑三房户型，三开间朝南，主卧套房设计，南向次卧与主卧利用客厅分开适合做老人房▼ 图：91 ㎡三房两厅两卫（杭州） 2
功能间分区：注重隐私，合理布局 由于三代人作息习惯、生活观念有明显差异，三代同堂家庭户型应重视空间私密性和动线设计的合理性，主卧、老人房、儿童房能够相对独立，互不打扰。 如下图这个142 ㎡的四房户型，老人房南向带飘窗，与主卧有一定距离，动线基本不重叠，且设置为卧室+卫生间的套房，方便老人日常起居▼ 图：142 ㎡四房两厅三卫（郑州） 3
客厅要宽敞、厨房面积大 三代同堂户型公共区域家庭交流频次较高，因而客厅、餐厅和厨房等的面积应该相对宽敞，方便亲子互动，同时具备良好的通风和采光条件，南北通透，避免出现拥挤感。 此外，通过餐、客厅一体化即横厅、方厅来增加大公共空间尺度感，厨房与开放式餐厅相连也成为当下很多三代同堂户型的一大卖点。如下图这个143 ㎡四房户型横厅布局，面宽达7.2米，视野开阔▼ 图：143 ㎡四房两厅两卫（成都） 4
带有花园的叠墅、合院满满加分 除了常见的高层、洋房外，带有花园、庭院或露台等室外活动空间的别墅产品如下叠、独栋及合院等，也是当下不少三代同住购房者的选择。这类产品更适宜老人、儿童居住，景观资源丰富、空间尺度大，整体舒适性更高。 案例 图：117㎡三房两厅两卫（长沙） 户型周正，空间浪费少，得房率达80%；大面宽、短进深，三开间朝南，主卧带飘窗，客厅和次主卧外有阳台，采光条件好；朝南次主卧距离入户大门较近，动线距离短，且紧挨公卫，适合做老人房；北向书房尺度感大，且靠近主卧，可改为儿童房；设置有专门的储藏室来增强收纳空间，减少空间拥挤。 二胎户型 四房大＂室＂所趋 伴随着二胎全面放开政策的施行，许多家庭构架由原来＂2+1＂变成＂2+2＂。这种家庭成员增加对居家空间刚需向格局改善的转化，使大＂室＂所趋的四房户型，渐成当下二胎家庭的标配。 目前在二手房市场上，适合二胎家庭的户型很少，一般面积大、总价高，但功能性一般。而在一手新房市场，也仅最近几年开始，房企才开始研发适合二胎家庭的户型。 根据克而瑞研究中心产品力调研样本调查统计，四房户型约占50%。置换人群已成购房主力，中等面积段的改善型产品正在成为市场主流。我们假设两个孩子相差3-5岁，根据二孩成长轨迹，可将户型布局大致分为几种情况： 出生阶段。根据国内目前大部分养育情况，保姆或长辈会在孩子年幼阶段来帮忙。家庭房间分配：父母主卧、大娃次卧、长辈或保姆客卧、功能房，小娃此时需全天候守护，与大人分床，暂不需要房间。 学龄前阶段。两个孩子精力旺盛，对任何事情感到好奇。家庭房间分配：父母主卧、大娃小娃次卧、长辈偶尔来小住的客卧、功能房。 学龄阶段。大娃开始上学，小娃还在幼托班，生活作息略有不同，家里腾出一间书房，方便大娃学习或者补课。此时家庭房间分配：父母主卧、大娃小娃次卧、功能房作为书房，客卧留给长辈。 青少年-成人阶段。大娃小娃彼此需要独立的成长空间，此时家庭房间分配势必成为：父母主卧，大娃小娃各住一房，功能房根据需要做调整。 在孩子出生阶段-学龄阶段，120㎡左右紧凑四房可以满足居住基本需求，当孩子即将成年，既要保证四房的尺度感，又要平衡好公共和私人空间， 144㎡以上舒适四房的需求就会日益倍增。 由生育政策调整而带来的市场价值定位，在于适时适地对产品做出调整。针对于二孩家庭需求，新时代产品将是考验房企在瞬息万变的市场变化中，更全面、更精准地实现产品创新驱动力重要课题。 目前市场上二胎户型有如下几个创新之处： ① 功能间增加：＂2+2＂、＂3+1＂，以更多功能和场景来提升生活品质。 ② 两个次卧朝向一致，且空间尺度舒适。 ③ 面积户型增加了儿童活动空间。 案例① 图：116㎡四房两厅两卫（成都） 这套面积小于120㎡，属紧凑四房，但功能分区明确，得房率达87%，并放大了三项元素： 一是独立入户的私密感。规划了独立前室和玄关，无论是雨季湿漉漉的雨具、雨鞋还是孩子的脚踏车、滑板车、手推车，都可以放置在独立前室，一身轻松地入户。二是客厅空间的尺度感。餐客厨一体的横厅模式使得整个入户空间宽敞明亮，无浪费空间。家人在U型厨房做饭时还可以注意到孩子在客厅的一举一动。三是3+1功能间的实用性。三间卧室＋一间功能房的配置。面宽3.5米的主卧套房，集独立衣帽间和卫生间于一体；北向两间面宽约3米的次卧，紧邻主卧，方便照顾孩子；功能间面宽2.9米，空间尺度也不显局促，可以根据不同阶段作为游戏房、书房或客卧使用。 案例② 图：137㎡2+2房两厅三卫（杭州） 140㎡以内做到了双套房三卫，满足首改或首次置业二胎家庭需求；大气方正玄关，藏风聚气；客厅与主卧共享大尺度南向景观阳台；经典四叶草户型，四房各占一角，互不干扰。餐客厅的尺度舒适，2+2房具有灵活的改造空间。 结语 随着不同居住需求的不断释放，房地产市场对室内居住舒适性和功能性关注达到前所未有的高度，住宅产品开始回归居住本质。许多标杆房企由此设立产品年，与时俱进，回归初心，筑造属于自己独特产品力的核心优势。