收藏如何变成买房达人？超详买房流程

　　面对房价高企，有人望房兴叹，消极生活；有人＂投机取巧＂，在黑暗中寻找光明。其实在现在的环境下，买房并非不可能，就看你怎么调配现有资源，利用有利条件，以下买房的七个买房小技巧就告诉那些正发愁买房子的人，注意这些买新房注意事项，其实你们身边到处都是机会。
　　技巧一：银行是风向标
　　近几年媒体经常在争论房地产市场是否存在泡沫，房价是高是低？这个问题还是留着经济学家们去讨论好了。作为买房自住或投资者大可不必管什么收入房价比，也没有必要管空置率怎样算。普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度，银行手松，说明市场看好；银行手紧，说明市场风险加大。银行的态度比专家的话真实、准确，可信度更高。
　　技巧二：满足需求就好
　　因为人们的从众心理、跟风习惯，会使某个楼盘或某个地区人气越来越旺，价格也就顺势越卖越贵。贵到一定程度，就要小心自己别在房地产上也被套牢！毕竟风水轮流转，永远的旺是不可能的。所以，想和买房自住的朋友讲一句，满足自己的需求就是最好的房子，买房前定好自己的目标，多比多看，入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。
　　因为人们的从众心理、跟风习惯，会使某个楼盘或某个地区人气越来越旺，价格也就顺势越卖越贵。贵到一定程度，就要小心自己别在房地产上也被套牢！毕竟风水轮流转，永远的旺是不可能的。所以，想和买房自住的朋友讲一句，满足自己的需求就是最好的房子，买房前定好自己的目标，多比多看，入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。
　　技巧三：参考平均价格
　　经常听一些人讲平均价格下跌，是因为某类房子增多，并不说明房屋价格真的降了。持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多代表着市场的需求，更反映着政府的政策导向。便宜房子增多，受影响首当其冲的一定是高价房。
　　经常听一些人讲平均价格下跌，是因为某类房子增多，并不说明房屋价格真的降了。持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多代表着市场的需求，更反映着政府的政策导向。便宜房子增多，受影响首当其冲的一定是高价房。
　　技巧四：买涨不买落
　　房地产投资和其他投资一样，不要认为自己能摸到市场的价格底线。如果不是为了急住，当房价一路下跌时还是持币观望一下好，宁愿市场开始走高时买不到最低价，也不要有抄底心理。
　　房地产投资和其他投资一样，不要认为自己能摸到市场的价格底线。如果不是为了急住，当房价一路下跌时还是持币观望一下好，宁愿市场开始走高时买不到最低价，也不要有抄底心理。
　　技巧五：学会＂抓住机会＂
　　要在房地产市场上赚钱，同其他市场一样，有时也要善于＂抓机会＂。如果一个能把楼盖完的房地产商搞＂内部认购＂，因为手续还没办完，所以便宜，您愿不愿尝试一下呢？一个房子有预售许可证，土地使用证没有办下来，您敢不敢买呢？同时要学会买预期，比如知道哪里有一条方便的路要建，或哪里会与地铁站相邻，不是等房子建好了再买，而最好是在它动工之前买。
　　技巧六：算算养房成本
　　买房子就是买生活的口号已宣传了好多年，更有一些专家主张买小社区，认为小社区更可彰显个性，但我认为买房就是买房，社区越大，使用和维护成本越低。因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多。养房的费用，买房时不能不考虑
　　买房子就是买生活的口号已宣传了好多年，更有一些专家主张买小社区，认为小社区更可彰显个性，但我认为买房就是买房，社区越大，使用和维护成本越低。因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多。养房的费用，买房时不能不考虑。
　　技巧七：选最便宜的买
　　不同的商人，有不同的营销手法，贵的房子并不一定就是好房子。有些发展商希望薄利多销，通过价格竞争占领市场，有的发展商则将价格定得较高，认为卖50%就能得到通过薄利多销卖90%的效果，他们宁愿卖50%。因此，买房人选择房子时，如果是不求最好，只求最廉的话，买同一地区品质差不多的房子中价格最低的，相对抗跌力要更强一些。
　　不同的商人，有不同的营销手法，贵的房子并不一定就是好房子。有些发展商希望薄利多销，通过价格竞争占领市场，有的发展商则将价格定得较高，认为卖50%就能得到通过薄利多销卖90%的效果，他们宁愿卖50%。因此，买房人选择房子时，如果是不求最好，只求最廉的话，买同一地区品质差不多的房子中价格最低的，相对抗跌力要更强一些。
　　~~~~买房流程~~~~
　　对于买房的人来说，如果没有人指引，买房还真的是件麻烦事，各种大大小小的手续要办，简直是心力憔悴。不用着急，这里有超详细的买房流程，只需要跟着流程一步一步来，让你买房不用走弯路！
　　1、看房
　　看房对于买房来说是基础，所以一定要细心， 要多看，不要嫌麻烦，嫌跑腿累，要好好对比，才能选出最适合自己，最心仪的房子。
　　首先，购房者应该去现场看房，重点关注楼盘有无预售资格，查看五证是否齐全。在检查楼盘有无预售资格的流程里，重点是查商品房预售证，如楼盘是否没有预售证就公开进行内部认购、是否把预售证挂在售楼部显眼处、预售证是否过期等。
　　房屋质量方面，建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。
　　其次，购房者应该上网查发展商资质，查验所选购的住房是否已被抵押、查封。如果选购的住房是由房地产中介公司代理销售的，应了解该公司是否具有房地产中介资质等。
　　2、付款
　　特别提醒：
　　首先，购房者应慎签认购书。认购书是商品房买卖的预约合同，是独立合同。签认购书时常会引发一系列纠纷，具体表现在购房者要收回定金，而发展商却不一定会退还。因此，为避免过多的麻烦，购房者在决定买房，可以向发展商提出看正式合同样本，在觉得正式合同可以接受的情况下，再签署认购书，以免被套牢。
　　其次，购房者要看认购书是否能保证公平。认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况;房屋基本情况(含房屋位置、面积等基本情况);价格计算;签署契约的时限规定。大家要看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。
　　最后，房款必须支付到监控账户。购房者应将房款支付到《商品房预售许可证》指定的银行监控账户上，不要直接交给开发商或者中介。
　　房款可以采取一次性付款或分期付款，具体如何分期，可以由双方约定。比如购买者可以留15%的房款，其中10%可以在出卖人交付使用之前支付，5%的房款可以在预售人交付商品房房地产权证时支付。
　　1.交定金、签认购书
　　在正式进入购房流程的第一步就是交定金签认购书，但是＂定金＂和＂订金＂经常有人傻傻分不清，甚至因此闹出了许多的购房纠纷。
　　——定金：指在签订购房合同之前，购房者支付一定的金钱作为向开发商担保购房的担保方式。
　　定金的缴纳应当以书面合同或协议的形式确定下来，并由双方签字或盖章履行。定金缴纳的额度不得超过房屋价值的20%，超出部分无效。定金具有担保性质和合同成立的定性。其担保性体现在体现在法律对定金罚则的规定上。就是说，你给了定金就必须要履行买房的约定，如果不履行的话，则是违约，定金将不予退换！
　　——订金：订金是购房者在购房时向开发商预定所付的钱，不具有定金的担保性质。
　　开发商在收取订金时，定金数额应在总房价的千分之五以内，在双方签订商品房预售合同后，订金应即时返还或抵充房款。重点是：可以退！
　　——认购书：在这里还是要提醒大家：凡是签订合同类，都一定要睁大眼睛看清楚合同内容，否则遇到了合同陷阱你哭都没地方哭去，比如＂有些合同上购房者要在规定时间内要完成签订购房合同，否则定金不予退换＂，但是往往银行不一定能在此规定时间内完成放款，你完成不了约定，那么损失是由你自己承担的
　　2.付款
　　付款的首付有分首套房和二套房，付款方式可以选择全款付款和按揭贷款。
　　——交首付：在签订认购书的时候会有说在规定时间内要交首付，首付需要付多少？就要看你是首套房还是二套房了。在北海，通常首套房的首付是30%，二套房是40%，比如一套房总价是80万，那么首套的首付就是24万，以此类推。不过也有个别楼盘除外，比如恒大帝景的首套首付是25%，二套首付35%。
　　——全款付款：有能力全款付款的话也是很好的，而且全款的优惠折扣也是最大的，在楼盘直接办理即可。
　　——按揭付款：在确定了自己需要办理按揭买房后，集齐资料到楼盘按揭部办理。
　　——分期付款：还有一个比较特殊的分期付款，这是楼盘自身做的优惠政策，具体情况也是要看楼盘如何操作了。
　　3.申请贷款
　　贷款方式有公积金贷款、商业贷款、组合贷款，可根据自身条件来选择哪一种贷款方式。另外，北海市于5月1日开始暂停异地公积金的办理。
　　——查询个人征信：在申请贷款前，购房者需要先到银行查询个人征信，可别不重视，征信不良的严重后果有可能导致贷款买房直接被拒！查询个人征信方式主要有三种方式：一是可以前往北海市中国人民银行分支机构进行现场查询；二是通过互联网查询本人信用报告服务查询；三是网银查询、商业银行代理查询等其他服务渠道。
　　——选择公积金贷款：要先到公积金管理中心查询自己的公积金额度是否达到所需贷款数额。公积金贷款的优势较多，利率低、还款方式灵活、贷款成数高等，比如还款方式灵活，借款人可以随意制定每月还款数额，前提是不低于＂银行最低还款额＂。还有比如一般商业贷款能贷到7成，而公积金贷款最高能贷到9.5成。公积金贷款到公积金管理中心申请流程：（1）初审——(2)评估——(3)审核——(4)办理担保手续——(5)签订借款合同。
　　——选择商业贷款：商业贷款有两种还贷方式，一是等额本金，指借款人每月偿还相等金额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这种还款方式前期还款压力较大，但是利息会随着逐月还款逐渐减少。二是等额本息，指借款人每月偿还相等金额的贷款本金和利息。商业贷款流程：（1）提交贷款申请——（2）银行受理调查——（3）银行核实审批——（4）双方办理相关手续——（5银行发放贷款）。
　　——选择组合贷款：还有一个情况，就是如果公积金额度未达到所需贷款数目的时候，可以向商业银行同时申请商业贷款，此类贷款称为组合贷款，但是有一个要注意的问题就是并不是每个楼盘都接受组合贷款，所以这个要事先跟楼盘沟通好。
　　4.签署购房合同
　　在完成以上流程后，接下来就是与开发商或代理商正式签订购房合同，购房合同分＂商品房预售合同（期房）＂和＂商品房出售合同（现房）＂，签订预售合同不用再签订出售合同，可直接办理证户手续。再次重申啦！签署合同类文件一定要擦亮眼睛仔细看合同内容哦！
　　5.缴纳相关税费用
　　可别以为买房只需要准备买房的钱就可以了哦，还要缴纳相关的税费用呢，在购房合同完成备案后的30天之内就要去相关单位交税了（备案情况具体看楼盘的合同专员），超过时间每日万分之五的滞纳金，大家要记住哦！
　　——契税：90平及以下的普通住房,并且该住房属于家庭的唯一住房,减按照1%税率征收契税,90`144平的普通住宅1.5%,超过144平的3%,非住宅3%。一般的话契税会跟着首付款一起缴,开发商代收。
　　——印花税：在订立合同的时候就直接缴纳,总房款的0.05%,一般跟首付款一起缴。
　　——银行按揭费用：包括抵押登记费（80元/户）、权证印花税（5元/户）、保险费。
　　——房屋维修基金：南昌的规定是：未配置电梯的商品住宅按55元/平方米交存；配置电梯的商品住宅按100元/平方米交存。
　　——物业管理费：从收房日开算,以购房人验收房屋合格之日起开始计算，一般先交三个月。
　　——交易手续费：根据赣计收费字[2002]502号规定，住房转让手续费，按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元，新建商品房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收；存量住房转让费由转让双方各承担50%。
　　——权属扥通过计费：80元/套，权属登记费就是办理房产证的费用。
　　6.收房
　　简略。验收也是一个大事，关乎于房屋质量的检测，建议大家找专业的装修公司一块去验收。
　　7.装修入住
　　简略。照着喜欢的风格装修就好了，不过也要考虑一下自己的经济情况就是了。
　　8.办理不动产证
　　最后就是办理最最重要的不动产证了有了这个红本本，房子才是真正属于你。