神仙打架！添加这些板块早已埋下抄底机会！

　　最近，上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》，报告显示，2月份天津新建商品住宅存销比，即库存去化周期为17.9个月，比上月增加了2.6个月。
　　也就是说，在不增加新入市房源的情况下，天津的现有库存要消化完，差不多需要1年零8个月。
　　3月24日，天津市房地产业协会召开的视频会议上提到，今年房地产开发市场将更加呈现出现金为王的定律，开发商将开展一系列促销活动加快资金回流。
　　大家都要抢跑，新房扎堆的板块，就会显得日子比较难熬。目前，天津不少新盘集中的区域，已经开启抢客模式，对开发商来说，在这些区域卖房是个挑战。
　　但对购房者而言，这些板块恰恰藏着合适的捡漏机会。
　　事实上，现在新盘过密的区域，大多都是曾经红极一时的王者，区位优势是有的，只是一不留神出地、出房速度太快，搞成了大水漫灌的局面。
　　这种情况下，各大项目想要抢到市场份额，就要在产品端、营销端做文章，这就很容易为整个区域带来以下变化：
　　产品力竞争加剧
　　大家的先天条件都差不多，为什么买我不买你，无非是产品力有差距，比如品牌背书、园林规划、内部配套加持、精装配置、科技住宅、智能家居等等，都是竞争力加点，价格战总会有个底线，这之后就要拿产品说话。
　　优惠力度大
　　新盘扎堆的板块，价格战是不可避免的，区域内谁的拿地价低，谁就有更多杀价空间，也就掌握了更多的话语权。价格低点一旦形成，其他楼盘无非两个选择，一是熬到低价盘买完，二是放低身段降价，很多时候拖着不卖的损失是更大的。
　　入市门槛降低
　　说实话，小户型产品是争取现金流的一把利器，在海教园、团泊西这类原本对标改善的区域，也开始有新盘主打8、90平米的小高和洋房，为什么？就是因为好卖。
　　那么反过来说，小户型产品的涌现，等于是拉低了区域的总价门槛，对于一些预算有限的客群，可选择面也放宽了不少。
　　为此，沙拉也整理出了几个新盘过密的网红板块，同时更新了这些板块的在售新盘、储备地块等信息，供大家参考。
　　海教园
　　2017年，海教园还是断供的状态，那时候房票难求是出了名的，结果现在一不留神，新盘直接＂排排坐＂，十几家房企聚在一起，整体虽然还是以低密改善为主，但几个纯新盘的小户型入场以后，对标客群也在向刚需、刚改倾斜。
　　淮河道
　　淮河道现在价杀的太猛，本来绿地新里北苑的精装洋房19000元/平米，已经让区域内一众2万+的老大哥们挠头了，结果碧桂园中心又来个1万5首开，还带着86平米的小户型，低了周边项目20来万，据说开盘的2栋楼卖的不剩什么了。你看，只要价格够低，需求就会跳出来。
　　大张庄
　　作为一个新兴板块，大张庄还是挺努力的，年初公示了八条道路建设工程设计方案，拆迁安置工作也在推进，而且算是够上了5号线，距离更近的10号线也开建了，还有绿地缤纷城、中梁项目的商业、天津外国语大学北辰光华外国语学校等等远期利好。
　　不过，作为一个房地产市场的新晋板块，大张庄的出地多少有些用力过猛，本来就卖的一般，还一个劲添柴，今年一口气挂了4宗地，其中1宗停牌了。
　　团泊新城
　　团泊东
　　团泊西
　　团泊这两年的出地速度明显缓下来了，现在静海的供地大户轮到静海城区和大邱庄了，但是，架不住团泊的历史基数大啊。
　　团泊的价格战不是一天两天了，哪个项目不搞个价格优惠都显得有点不合群，团泊西还好一些，团泊东是肉眼可见地往下掉价，原先团泊东是1万出头的水平，现在高层挂9千都走不起来量，直接7千多起，正好和2018、2019年的地价能对应上。在团泊卖房，就得踏踏实实跟着大流走。
　　南湖
　　南湖板块之前也算是房源吃紧的，结果去年一口气卖了6宗，现在直接变成新盘＂开会＂了。区域迎来了一个重要利好，就是5号线延长线会经过，而且 ＂通武廊＂轻轨也要和5号线挂钩，根据武清区2019-2020年优质土地推介文件，初步推测站点设在保利梧桐语项目附近。
　　不过，这种远期规划对购房者的吸引力有限，直接刺激还是靠价格，去年南湖楼面价普遍降了1000多，目前新入市楼盘还是遵循区域原本的价格水平定价，不过去年的一个最高价、一个最低价都还没进场，拭目以待吧。
　　塘沽湾
　　2019年，塘沽湾停牌了3宗宅地，要我说，幸亏停了，不然该挤成糨糊了。
　　平心而论，塘沽湾也是个前景很好的板块，依傍天津大道、响螺湾商务区、海河景观带，整体分四期开发，周期长达12年，整体区域容积率仅为1.5，规划建成后可容纳15万人。今年，区域内的九年一贯制学校将投入使用。
　　但是，再诱人的区域利好也需要时间兑现，市场的认可度也需要一点点提高，现在塘沽湾的供应，确实有点操之过急了，按今年计划，供地节奏会比去年更凶，不知道入市的项目会不会有点焦虑。