房地产基础知识(2019拓展版)
今天小编和大家一起探讨一下房地产的基础概念,熟悉房地产的分类,能够辨别房屋的基本类型。
房地产:房地产是房产和地产的总称,指土地及土地上的建筑物、附着物。房地产是房屋和土地作为一种财产的总和。属于不动产,具体包括土地开发、房屋建设维修、管理、土地使用权的有偿转让,划拨,房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。
一、房地产相关概念
(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:
1、 单纯的土地;
2、 单纯的建筑物;
3、 土地与建筑物结合的房产;
(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
1、 一级市场(土地市场);
2、 二级市场(房地产增量房市场);
3、 三级市场(房地产存量房市场);
(三) 土地及土地所有权:
1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.
2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;
3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.
(四) 土地使用权获取方式:
1、 土地使用权出让:
l 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;
l 土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式;
l 国有土地使用权出让年限:
商业、旅游、娱乐用地40年;
工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;
住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.
2、 土地使用权划拨:
l 指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;
l 以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;
l 下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨:
国家机关用地和军事用地;
城市基础设施用地和公益事业用地;
国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
法律、行政法规规定的其他用地;
(五) 建筑概念
1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;
2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;
3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;
l 适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;
l 经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;
l 美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
(六) 物业概念
1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
l 各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;
l 附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;
二、 房屋建筑常识
1、 容积率:
总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;
容积率=建筑总面积÷用地面积;
一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅<1.0;
2、 建筑密度:
项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以是建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
3、 绿化率:
指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;
4、 绿地率:
描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;
5、 层高:
住宅高度以"层"为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.
6、 净高:
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;
7、 进深:
指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;
8、 开间:
指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
9、 建筑面积:
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;
10、公摊面积:
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;
11、使用面积:
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;
12、占地面积:
建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;
13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);
14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;
15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按"套"或"单元"出售;
16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;
17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;
18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;
19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、
电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等;
20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、
自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;
21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;
22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实
用率;
23、地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2;
24、半地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2;
25、阳台:
供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;
26、平台:
供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;
27、标准层:
指平面布置相同的住宅楼层;
28、中间层:
底层和最高住户入口层之间的中间楼层.
三、房地产行业术语:
(一)室内设施:
1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;
2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);
(二)装修分类:
1、 毛 坯:水泥地、白墙;
2、 简 装 修:地砖、白墙;
3、 中 装 修:大地砖、老式木地板;
4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;
5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;
(三)户型及面积:
1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-80平米;
2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:80-120平米;
3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:120-160平米;
4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;
5、 错层:房屋内地面错落的房型;
(四) 楼层及朝向:
1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;
l 优劣:
l 楼房中多层楼有"金三银四"的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;
l 高层楼中层次较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;
2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)
l 多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;
l 高层板楼与多层楼的朝向相似;
l 高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;
四、房地产特性:
(一) 不可移动性;
(二) 独一无二性;
(三) 寿命长久性;
(四) 数量有限性;
(五) 用途多样性;
(六) 相互影响性;
(七) 受政策市场影响大;
(八) 标的高;
(九) 变现慢;
(十)保值增值性;
五、房屋分类及详解:
(一) 按住宅层数划分:
1、 低层:层数为1-3层;
2、 多层:层数为4-6层;
3、 中高层:层数为7-9层;
4、 高层:10层以上;
(二) 按使用性质划分:
1、 生产性建筑;厂房、车间等;
2、 非生产性建筑;
l 居住建筑:如住宅等;
l 公共建筑:如办公、文体、交通等;
(三) 按结构类型划分:
1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低,一般用于多层建筑中;
2、 框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架,可用于多层和高层建筑;
3、 钢筋混凝土板墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作,多用于多层和高层建筑
4、 空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等;
(四) 按建筑材料划分:
1、 砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;
2、 钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;
3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;
(五) 按楼型外观划分:
1、 板楼:
l 是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;
l 板楼基本形式:
多 层:6层以下;
小高层:7-12层以内;
高 层:13-18层;
超高层:18层以上甚至更高;
2、 塔楼:
l 主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;
l 塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;
3、 板、塔优劣势比较:
补充:筒子楼:卫生间、厨房都集体公用;
写字楼:办公使用;
(六) 按房屋户型划分:
1、 一居室;一卧室;
2、 二居室;二卧室;
3、 三居室;三卧室;
4、 多居室;多卧室;
5、 错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面,即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
6、 跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等。
7、 复 式:复式住宅在概念上是一层,但层高较普通的住宅高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
(七) 按产权性质划分:
1、 商品房::指各房地产开发公司投资兴建的,以赢利为目的,按市场规律经营的房子;
分类:
(1) 普通住宅:
l 容积率1.0(含1.0)以上;
l 建筑面积在140平方米以下;
l 成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;
(2) 非普通住宅:
l 甲宅; 24小时电梯、保安,物业费较高;
l 公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水;
l 别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;
(3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证:《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房销售许可证》;
2、 已购公房:
l 普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;
l 央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;
3、 经济适用房:
l 定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.
l 只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的"房屋产权证"并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;
4、 使用权房:使用权公房:指国家或国有企业、事业单位投资兴建的住宅,以政府规定的租金出租给居民的公有住房.俗称小产权,业主只拥有房屋的部分产权,可以永久使用,可以继承.既承租房,只能居住,不能自行转让、出租或赠予,最显著的特征是要交房租;
5、 私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买、建造的住宅;在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅
梦寻老君山,赴仙境,寻千古之师在冬天下雪时,敢赴一场人间惊鸿宴,登上百尺危楼,许下祝福的心愿,挂在山巅,伸手摘一颗星星,悄悄地揣到怀里,在心里默念,小声一点,不要惊动了天上的神仙。危楼高百尺,手可摘星辰。位于洛
没有游客的京都一年这是一个把京都还给了京都人的京都。作为日本第一大观光都市,疫情来临前的2019年,京都市内的外国游客达到了886万人,而从2020年3月之后,这个数字几乎为零。过去一年的京都,是一
农家父子屋内挖井挖出财富,把家打造成收门票的景点,年入30多万很多人都认为,日有所思,夜有所梦。梦境只是一种心理上的投射,代表人的潜意识活动。但是,也有一些人认为,有些梦其实是预知梦,它能够预告未来将会发生的事情。而确实有一些人,做过这样的梦
世界首艘氢渡轮亮相旧金山海洋旅行的未来在哪里?一个多世纪以来,旧金山湾居民一直乘坐的渡船大多由柴油驱动,而柴油是一种导致地球变暖的化石燃料。但现在,世界上第一艘零排放的氢动力客运渡轮正在此下水。它不需要轰
亮化工程如何增强景区吸引力随着旅游行业的迅速发展,许多景区都开始大力发展景区亮化工程了,以此增强景区吸引力达到留客的目的。那么如何通过景区亮化工程来提升景区吸引力呢?1。景区亮化工程需营造不同于白天的体验效
30张图片告诉你,印度是多么的与众不同文悠悠言地图,欢迎您的阅读!导语说起印度,大家应该都不陌生,它是南亚次大陆最大的国家,面积约298万平方公里,截止到2021年2月,印度人口的总数已经高达13。5亿,仅次于中国!而
新加坡回国攻略选择飞的重庆,新航的7871000客机。(返回新加坡机票三折起)大家定好了机票就可以预约核酸和抗体检查的时间和诊所了,因为我在国内打的是灭活疫苗(国药)所以在出发前的血检是做igm
海岛旅游好去处,假期的三亚蜈支洲岛之行来蜈支洲岛前,我做了详细的攻略,甚至仔细对比了项目和套票之间的差价,最终选定了极限玩家这个套餐,谁料,自己又没忍住玩了DMD美人鱼探索潜水。朋友直说我亏了,因为美人鱼里的珊瑚礁潜水
环球掠影幸免于难的叙利亚岛屿来源人民日报中央厨房零时差工作室海滨城市塔尔图斯是叙利亚第二大商港和渔港,位于地中海之畔,距离首都大马士革约3个小时车程。市区西南海岸外3公里的地方,有一座面积0。2平方公里的小岛
第五届山东文旅消费季收获满满,带动消费119。13亿元齐鲁晚报齐鲁壹点记者张向阳惠游齐鲁好客山东夜游齐鲁第五届山东文化和旅游惠民消费季于2021年4月10日在济南启动以来,坚持政策引领文旅融合市场运作普惠大众的原则,充分发挥财政资金引
2020年全国旅游及相关产业增加值占GDP比重为4。01中工网讯据统计微讯微信公众号消息,经核算,2020年全国旅游及相关产业增加值为40628亿元,比上年下降9。7(未扣除价格因素,下同),占国内生产总值(GDP)的比重为4。01,比
横穿我国东西的公路,被称为中国人的景观大道,途经25个城市我国的国土辽阔,有着丰富的地貌地势,我国的交通网络也是极为的发达,我国现在已经建设了七十多条国道,在这么多的国道里面,名气最大的无疑是贯穿东西的318国道,318国道,被称为中国最
动物们知道了打架不好特别不好几分真假?高质量人类让野生动物见笑了8月8日,北京野生动物园的一则声明火了,在全网传阅的过程中留下了无数个哈哈哈哈哈。声明描述了8月7日,两家游客在北京野生动物园游览时因琐事发生纠纷进而互相
人生海海不过尔尔空空而来了了而去虽然我个人不喜欢看乡村爱情这类型的电视剧,但我记得一句台词多大脚?我还是不愿意相信她就这样走了,太突然了!天有不测风云,人有旦夕祸福。挽惜之余还是愿逝者安息,生者安康吧。阿拉善左旗
神秘朝鲜游记(28)周末和美女一起逛平壤早上我还没有起床,就接到了昨天一起吃饭的美女小朴打来的电话。说好的今天没事陪我一起出去转转。我简单收拾一下,就急匆匆下楼,别让人家等久了。在公寓门口老远就看到早
去老挝有很多当地女性在街道两旁,猜猜她们是做什么生意的?随着人们生活条件的改善,这就使得越来越多的人们开始选择出国游玩。其实出国游玩不仅可以见识到不一样的风土人情,而且还能品尝到当地独特的美食。由于老挝距我国较近,而且当地还有着众多景色
除了钜记,澳门还有哪些值得买的手信?去澳门,带伴手礼回去好像成了一件必须的做的事,难得出境游一次,我当然也很自觉地采购了很多澳门特产,准备回去投喂同事们。在广东话里,人们爱把这种出远门时回来时捎给亲戚朋友的特产和小礼
结伴同游帐篷里发生的事,有的惊悚,有的刺激,有的非常搞笑前言跟团游的游客们请让一让,就问玩自由行的背包客,你们露营时所扎的帐篷里,都发生过什么好玩的事呢?老非我去西北结伴同游时,去国外单人闯天下时,都会自带睡袋和帐篷。期间经历的几个小故
为什么一生偏偏没登过黄山?毛主席直言我舍不得中国百姓们吃苦关于登山这件事情,相信大家不管是不是有过亲身经历,都能略说一两嘴。喜欢登山的朋友,享受的是会当凌绝顶的征服感,自然,我们的伟大领袖毛主席也不例外。不完全统计,毛主席一生登过五岳山岳
绿意盎然统万城匈奴都城遗址统万城位于陕西省榆林市靖边县境内,受恶劣生态环境影响,曾经的城池遗存遭到风雨流沙侵蚀,一度掩埋于沙漠之下。如今,经过几代人治沙,当地生态环境明显改善,昔日茫茫沙地上的白
全红婵妹妹快快来,云南游乐园和动物园都邀请你来玩来源云南日报最近,全网都为全红婵沸腾了。14岁第一次世界大赛五个动作三个满分本届中国代表团年龄最小的冠军14岁的奥运冠军全红婵,也给我们带来关于纯真的感动。她有很多纯真的话语,比如
50张照片,每一张都让人赞叹不已,这神奇的大自然啊日落时分的夕阳,彩霞之中的彩虹,这样怎样的巧合几率?如镜面一样的湖水,中心有一颗古树,吊床上的美梦。火山喷发的力量的高度,超出想象。夕阳与古树,完美的结合。鲸鱼的起飞火山喷发引发的