自9月6日恒大主席许老板宣布全国楼盘全线7折以来，线上线下各路人奔走相告：恒大又打折了！ 恒大年年都打折，甚至可以说每个季度都打折，上次我们记忆中，全国人民为恒大打折奔走呼号，还是疫情刚过去的＂恒房通撒钱时代＂。 其他房企营销策划估计又得被领导叫去喝茶，成天整那花里胡哨的＂英伦府邸＂＂宽宅大院＂＂圈层文化＂有什么用？还不如人家一句打折管用！ 确实，无论是盖房子、造车子还是做营销，许老板的敞亮是很多人学不来的。但是其他开发商也乐于看到恒大爆出这样的消息，乐于相互传播： 因为房地产市场太需要信心了！ 数月以来，市场纷纷扰扰，消极情绪极速蔓延，太需要正向信息提振市场。 而恒大＂史上最强＂的特大优惠政策就像一枚深水炸弹，开发商希望市场能够借此破冰，成功打开金九银十的大门，购房者也寄希望于正式打开房企规模性降价，双方都对接下来的楼市跃跃欲试！ 但是距离＂7折口号＂过去一周多，恒大在郑州的销售并没有一飞冲天，市场好像也并没有如愿被点燃。 如图所示，上周六（9月11日）恒大在郑州有两个楼盘开盘，分别是航空港区的恒大未来之光和荥阳的恒大养生谷，当天去化率分别为22.06%和72.06%。 荥阳恒大养生谷72%的去化还好，但是航空港区恒大未来之光22%的去化率简直没眼看，如果说对比8月21日推售92套，当天去化9套，去化率9.78%的成绩来看，确实有了不少提升，但是要说是全线7折强心针的急救作用就太牵强了！ 而且恒大不仅没有像想象中的那样开启火爆卖房模式，也没有如愿重启整个楼市。 郑州一周内开盘的项目几乎都是惨不忍睹，主城区优质改善盘和昌优地去化也才刚过半，航空港区永威的项目也差强人意，高新区美的翰悦府推售132套，当天去化仅16套让人止不住的心疼…… 8月份，郑州全域共计推出房源4142套，当天去化2249套，去化率为54.30%。 2020年8月份郑州楼市开盘统计 实指望金九银十能挽尊， 没想到许老板的金口玉言也不管用，老百姓就是不买账！ 哪怕你把首付分期、零首付、组合贷等各种乱七八糟的招数全用上也没用了，明明房价在等人，甚至在降价，明明首付门槛也降低了，为什么购房者却还不买账？ 观望！都在观望！ 不只是购房者，开发商也是如此，因为今年的推货量与去年同期相比大幅下降！ 买卖双方都裹足不前，明显是都对市场信心不足： 开发商信心不足，挤牙膏式推盘，等待市场旺季或者回暖； 购房者信心不足，追涨杀跌和渴望抄底的心理，加上对政策的一点点了解，对房价长期不看好，观望情绪浓厚。 2
其实郑州开盘数据惨不忍睹已经很久了，但是6/7月份还处于观察期，大概从8月份开始，铺天盖地的降价信息开始像雪花一样洋洋洒洒，因为是真的卖不动了！比如南边二七区万科大都会10500元/㎡-11000元/㎡的特价房 北边金水区华瑞紫金嘉苑14800元/㎡的特价房 西边高新区东原阅城13200元/㎡的特价房 东边腾威城15900元/㎡的特价房 …… 主城区四面八方都被特价房淹没，更不用说远郊的平原新区、荥阳、中牟、开封等。 进入8月份，我们看到关于郑州房价最多的信息恐怕就是降价了，现在在街上随便抓个人估计都能感受到楼市传递的阵阵寒意。 但神奇的是，官方数据显示，郑州的房价在稳步上涨！ 首先看一下郑州房管局每月发布的郑州市房地产市场销售情况： 房管局公布郑州1-7月商品住宅价格 目前8月份数据还没出来，7月份郑州市商品住宅销售均价为12100元/㎡。 除了4月份和5月份房价略有下降，其余看图表的话，我们的房价属于稳定的、缓慢增长。 再看一下国家统计局每个月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况： 国家统计局公布郑州1-8月房价变动指数 国家统计局都公布了8月份郑州房价变动情况了，郑州市房管局还没有更新，也许是国家级的统计工具更高级、更快速吧。 从图表中我们能看到在国家统计局中，郑州8个月以来的房价指数环比有三个月小幅度下跌，两个月持平，有三个月房价是上涨的，分别是4月、6月和刚刚过去的8月。 尤其是我们感受最寒冷的8月，恰恰是统计数据中涨幅最大的一个月，涨幅为0.6个百分点。 是不是有点懵，明明感受到阵阵寒意，官方爸爸却告诉你：不，你不仅不冷，似乎还有点热。 不仅郑州如此，最近我们感受到的全国房价系统似乎也是两条平行线：一条来自自媒体，一条来自官方。 新闻里的房价是这样的：国内至少有12个地级市整套房子低于10万元； 铁岭2万元就能买套学区房； 天津房价暴跌5000元/㎡ …… 几乎每个城市都要撑不住了，房价随时都要崩！每天一款白菜价房源让你挑花眼！ 但是官方数据里的房价是这样的：6月70个大中城市中有61城新建商品住宅价格环比上涨； 7月有59城新建商品住宅价格环比上涨； 8月有59城新建商品住宅价格环比上涨。 几乎每个月都有超80%的城市房价环比在不断上涨，按照这个比例和趋势，国内房价不仅早已摆脱疫情影响，应该是又进入一轮上涨通道了，那还等啥，打他！ 于是：8月20日，住建部和央行召开重点房企座谈会，提出骇人听闻的＂三条红线＂； 8月26日，住建部又召开部分城市房地产工作会商会，6城被＂点名＂参会； 8月30日，无锡官方正式发布楼市调控新政。 据中原地产研究中心统计数据显示，8月单月全国房地产调控累计次数为32次，而1-8月全国房地产调控次数高达368次，与2019年同期基本持平。 一边是房地产市场哀嚎遍野，一边是高层的充耳不闻和赶尽杀绝。 这样的环境下，很多人刚开始对房价的信心开始动摇：刷屏的烂尾楼新闻是不是预示着什么不好的结果？不断爆雷的长租公寓是不是也在暗示着楼市也会走到这一步？ 3
首先我们应该明确两点： 1、以郑州为代表的城市房价下跌是真的。 且不说遍地特价房的新房市场，以能最真实反应房价走势的二手房来说，在国家统计局的70个城市样本中，就有27个城市的房价回到了一年前，而郑州以4.4%的降幅位列第四，紧随热门城市天津，都属于降价城市中比较瞩目的二线城市。 房价回到一年前城市 2、以深圳为代表的城市房价活跃也是真的。 同样以二手房房价为例，有房价降幅近10%的，就有涨幅超过10%的。 样本城市中，涨幅最高的就是深圳，达到15.9%！最近的热点城市沈阳、无锡、成都也都赫然在列，房价涨幅分别在9.5%、9.4%和7.5%。 这些城市中也确实又现土拍地王、万人摇等盛况，市场活跃有目共睹。 过去一年房价涨幅最高10城 前些年全国除了一两个典型城市外，楼市走向基本都是一致的，要涨就普涨，要跌就都跌，要维权就全国售楼处都在打砸。 但是随着调控工具越来越多，市场干扰因素不断增加，不同城市间的楼市表现越来越个性化，原来＂房价风向标＂城市的风向标作用开始减弱，人们以点到面的预测房价走势变得更难。 搞清楚局面以后，就明白为什么一边惨兮兮，一边还不断加码调控，不同的主体，不同的口径，想要传达的信息不一致。 再说郑州的。二手房最能代表市场真实情况，所以二手房房价下跌，说明郑州的市场的基本面已经进入下行通道，这与大盘向好，局部小打小闹是有区别的。 新房整体房价为什么会持续、稳定上涨？因为房管局统计的是备案数据，这个数据不能说假，只能说不够准确。 因为他可以通过调控备案，来控制房价输出。 比如房价低的每个月多分配点备案名额，房价高的每个月就少分配点，具体配比情况视想要的房价结果而定，不信你问问买豪宅的朋友，房子多久网签的就知道了。 而且备案具有滞后性，进一步加剧了数据失真的程度。 写在最后 对比其他城市，基本可以得出，开发商想要政策上的信心是没有希望的，郑州应该也会一直＂乖＂下去。 但是开发商还有任务，有业绩要完成啊，deadline一天比一天近，唯一能想到的办法就是继续加大推货量，加大优惠力度，恒大的7折虽然没有理想中那么厉害，也算是有用，不失为一种参考。 接下来购房者会更有优势，拥有更多选择权和议价权，可以开始行动了！