明年起，房子产权有新规，影响买房卖房离婚继承，建议留存

　　房子由房与地两部分构成，分别对应房屋的产权与土地的使用权。产权属于个人，可以交易。住宅土地使用权70年到期，到期后自动续费。
　　但在房屋产权、土地使用权这两者基础上，国家出＂新规＂，增加了房屋的第三种属性，即＂居住权＂。
　　作为房屋新增的一种属性，＂居住权＂与老人养老、房屋交易、房屋价值、家庭财产、遗产继承都有很大的关联。
　　正确使用将锦上添花，使用不好却可能给自己带来无穷的麻烦。很多人可能听过居住权，但并不了解，建议细看、留存。因为＂居住权＂影响深远，本文尽可能通俗的讲清楚。
　　居住权及相关＂新规＂的通俗解释
　　居住权：以前房子要么自己住（产权与使用权一致），要么出租给别人住（房屋产权依然是自己的，租客获得短期房屋使用权），没有居住权这种说法。居住权的设立，就是将房屋产权与房屋使用权剥离，房屋产权是产权，使用权是使用权，这个使用权就是＂居住权＂。
　　剥离产权之后的居住权有什么规定：根据《民法典》规定，居住权不可以转让、不可以继承，只能等到居住权期满或者居住人离世才行。这就会带来一个问题：在以前，谁买了房过了户，谁就同时拥有房屋的产权与使用权，就可以住进去了。但如果设定了居住权的房子，抱歉，你买了也不能住。
　　居住权高于产权：你可能很纳闷，我买了房却不能住？是的，如果房子有居住权，因为居住权是保护＂居住人＂的权益，高于你的产权。
　　居住权需要备案才合法：当然，对居住权也不要过分＂害怕＂，只有居住权经过房管局备案或遗嘱形式才正式设立，否则不成立。
　　为什么要设立＂居住权＂
　　老龄化时代到来，如何＂老有所居＂、＂老有所养＂成为国家关注的重点。虽然有养老金，但老人难免生病、住院、请保姆、请护工等，需要的花销比较大。现在年轻人就业压力也比较大，工作繁忙，照顾老人的时间屈指可数。
　　所以，让老人拥有更多的收入来源是很好的解决方法之一。但大多数老人就自己居住的一套房，如果卖了连住的地方都没有，如果不卖也不会获得额外收入来源。怎么办呢？于是便有了＂居住权＂的设立。
　　把房屋的产权与使用权剥离开，产权可以单独交易，居住权也可单独交易。比如老人可以把房屋的产权出售给他人，但自己保留居住权。这样，获得了收入，自己也不至于没地方住。
　　＂居住权＂可能存在哪些＂风险＂？
　　文章开头说了，＂居住权＂涉及到老人养老、房屋交易、房屋价值、家庭财产、遗产继承。老人养老第二大段已经说明了原因，那居住权跟卖房、房子价值，甚至家庭财产、遗产继承有什么关联呢？
　　大了去了。只因这么一句话＂带有居住权的房子，不能转让、不能继承、不能出租＂。
　　下面分别举例说明。
　　1、王大爷孤身一人，子女平时不在身边，只有保姆照顾。
　　王大爷对保姆比较认可，平时生活起居也多亏了保姆的精心照顾。老人是讲感情的，于是便想让保姆能够一直居住在自己的房子里，哪怕自己过世了。
　　于是，王大爷与保姆签订了＂居住权协议＂，并通过房管局合法备案。好了，到这里王大爷这套房子就已经有了居住权。虽然产权依然归属王大爷，即便王大爷过世后子女也可以继承，但继承的只有房屋产权，居住权依然属于保姆。只要保姆没有搬走、居住权没有到期，这套房子保姆可以一直住下去，还不用交房租那种。如果这套房子的居住权设定了不是三年五年的短期，那恐怕这套房子王大爷的子女就别想获得任何回报了。
　　最关键是，居住权是不约束居住人范围的，保姆的亲戚、子女等也可以同时设定为居住权人。到时候，王大爷的子女想通过沟通的方式提前收回居住权，可谓难度重重。
　　再试想一下，老年人可能缺乏理性判断，子女又不在身边，如果是被＂哄着＂签订了居住权协议，那可真是防不胜防。
　　2、夫妻俩，男方婚前买的房，婚后给女方娘家人设置了居住权
　　随着居住权的设立，给婚姻关系中其他一方家里人设置居住权的可能性大大增加。如果相安无事那还好，但如果出现离婚，按照《新婚姻法》规定婚前财产属于个人。可女方及娘家人拥有居住权，那么这套房子女方和娘家人可以一直住下去。男方可以把这套房的产权卖掉，但居住权不在自己手上，应该没有谁会买这样不能住的房子。
　　3、房屋是夫妻共同财产，但由于居住权导致资产大幅缩水
　　房子是夫妻婚后共同出资、共同还款，因此离婚时应该资产对半分。但在两人婚姻期间，一方给自己或家人、亲戚朋友设置了居住权，那问题可就大了。这套房根本卖不出去，说好的资产对半分，因为居住权的原因，实际上大幅缩水了。
　　这还是轻的。若由于一方过错导致的离婚，比如出轨、赌博之类的，按照《民法典》最新规定，无过错方可以申请更多的资产补偿。但假设过错方在婚姻存续期间给他人设置了居住权，那这套房根本卖不出去，无法变现，何谈的资产对半分、更多补偿呢？
　　如果这套房是夫妻的唯一财产，那就更悲催了，到最后可能因为房子卖不出去而分不到任何钱。
　　4、有人负债用房子抵，结果房子根本没法卖
　　老周与老李做生意，老李欠老周一笔应付款。但老李由于经营不善最后资不抵债，老周无奈接收了老李的房子。但在老周出售这套房变现时才发现，这套房设置了居住权，虽然产权可以交易，可居住权是第三方，那么买的人住不进去，老周最后只能作罢，拿了一套压根无法变现的房子。
　　虽然＂居住权＂出台的本身目的是为老人谋福祉，但却可能被加以利用最后导致财产受损、资产贬值、离婚财产分配受影响等问题。类似这样的现象以后可能会比较多见，所以还是先了解清楚为好。
　　记得提醒家里老人不要轻信他人把居住权给设置了，也提醒自己婚姻存续关系中不要随意把居住权设置给其他人，买房卖房前也提前去房管局查一下这套房子的内档，防止给自己添麻烦。