房小天购房看房时，行内人的我，最关注这几个问题

　　房小天 一只房产文艺boy
　　观金华万家灯火 做城市记录者
　　10月末，近期金华各大新楼盘上新，在此房小天把一些自己的看房心得整理了一下。给各位买房人做参考！
　　房小天提示：全文2728字，请分享给身边的买房人，让他们少走弯路  ~~
　　一来本身看房对于我来说就是个乐趣，就好比有人喜欢逛街买衣服，有人喜欢逛车展，而我恰巧喜欢逛样板间。二来房小天作为文字工作者，看房了解房子好坏就是我的职责，多＂用脚写稿＂才对得起每一位粉丝，坚决杜绝在家闭门造车。
　　今天就来分享一点自己的看房心得。说实话，看房买房是个  很心累的体力活  ，而且平时大家接收到的信息  比较散乱  。所以我们要有良好的判断，抓住重点。
　　01
　　买房选地段要考虑哪些要素？
　　房小天个人感觉  热门板块是可靠的  ，平时大家喜欢用什么样的手机，穿什么样的衣服都可以  追求个性  。但是买房子这件事还是  随大流  ，尽量不要任性的玩个性。
　　因为房子的二手市场规模非常大，大部分买房的人不会真的住一辈子，迟早要换。所以为了  方便置换  ，买  热门的板块  ，就跟买车似得。市场热门的，换置率更好的车子。相对保险点。
　　先说交通。
　　过去房产广告总是会用类似于  ＂10分钟到达市中心＂  、＂  商务CBD2公里内＂  之类的广告语来吸引购房者。可见交通对一个地段的提升作用。
　　当然，这样的广告现在已经不允许打了，但是通过这些广告也可以了解到，交通对于地段而言，往往会通过  地理距离  和  时间距离  来衡量。
　　要了解你所选地段的交通是不是好，只需要知道从这里到你要去的目的地的地理距离和时间距离即可。比如说有两套房，其中一套虽然地理距离更近，但因为堵车太严重，实际所花时间反而多，其实也是不可取的。
　　再说配套。
　　居住的需求  是满足基本的生活需要，也就是衣食住行的吃喝购物需要。如果再有个重点小学、重点中学什么的，就具备了相对更好的人文环境，可能从地段上讲，价值就又升了。更进一步说，对于家中有老人的家庭，最期望的莫过于医院离得不太远了，所以医院药店等配套也是非常重要的加分项。
　　商务配套的方便程度包括两方面的内容：其一是附近各种购买生活必需品的超市、商店和菜场是否完备。其二是看该地段附近是否有比较大型的商厦和文化娱乐区，或者到这种商业区是否方便。
　　接下来是环境。
　　包括  自然环境  和  人文环境  。自然环境比如靠近  景观资源  、  远离工厂  、  公交集散站  或  交通要道  ，选社区时最好不要临街。住宅周边有安静的环境才能保证休息质量，若是  噪音较大  则不好。买房人看房时要关注所选的地段周围是否有大型的  工厂  、  剧院  等，或者是否贴近  菜场  、  学校  或  交通干道  。人文环境则包括区域  人文素质资源  ，  图书馆  、  体育馆  、  中小学教育资源  等。
　　最后说说升值空间。
　　买房除了居住之外还有可能用于投资，或者只是刚需用来过渡，以后还会有改善性需求。一个  地段能否升值  ，关键是看这一地段  未来的发展状况  和所扮演的区域角色。如果该小区由于政府规划各种配套设施会不断完善，那么将来会有一定的升值空间。
　　其实，相对来说，如果交通和配套能够有保证的房子，升值空间也差不多可以保证到了。只是有的人比较看重长远的升值潜力，有的人比较看重房屋的保值率罢了。
　　02
　　选完了板块，如何选小区呢？
　　我的习惯是板块  最贵的小区  ，搞懂它到底  贵在哪里  ，是因为  景观、配套、学区、还是产品  ？看完最贵的，当然也要看看  最便宜的  ，搞清楚它到底便宜在哪里，是因为  房子老旧程度  ，  还是物业的好坏  ，或是  学区问题  。
　　了解完一个板块最贵的房子和最便宜的房子，那么基本上可以把这个片区的价格体系以及定价逻辑摸个大概了。
　　比如我在江南板块看房时，我就看了最贵的  双龙花园  ，也看了最便宜的那几个盘。
　　一圈走下来，我就明白，江南二手房中，最影响价格的变量是学区，配套、户型、景观相对没那么重要。
　　03
　　进入一个小区，我们要重点看哪些东西呢？
　　如果是看二手房小区，我首先关心的就是这个小区的物业服务到底如何！
　　第一个进门就先观察门岗保安的精气神  ，是训练有数呢还是松松垮垮的状态。这个肯定要有一个基本上的了解。
　　在进入小区以后，我会先观察小区的路跟  绿化的保养情况  ，再问问物业费需要多少钱。一个小区的物业能反映出小区的水平。可以通过这些信息作出初级判断。
　　第二个需要了解的信息是居住率  ，这个能够从设备平台的空调数量能够看出个大概，如果真的非常中意这房子，不妨晚上来看看，数一数  亮灯率  。如果超过  90%以上的自住率房子  ，说明周边  生活配套不会太差  ，而且房子好租，不用怕空置。
　　第三个关心的信息是居民属性  ，每次我都会问中介一个问题：这小区住的都是什么人？是  业主自住多还是租客多  ？是  金华本地人多  还是  外来人口多  ？是传统产业的多还是  新兴行业的多  ？是小老板多、公务员还是职场白领多？这些信息也要有个数。
　　如果是看一手楼盘，营销中心的沙盘、规划图、宣传片以及置业顾问的热情讲解，会让你眼花缭乱……
　　所以，我一般会先问三个问题：  这里周边配套有哪些？小区附近有什么学校？不利信息公示在哪里？
　　这三个问题先搞清楚，再听置业顾问讲  。
　　04
　　具体如何选房呢？
　　我的建议是选这个小区的主流户型，如果一个小区的定位是刚需，你就买刚需面积段的主流户型，不要买大面积的——  买这种房子属于＂错配＂  ，到二次转手时，会面临高不成、低不就的尴尬。
　　如果一个小区的定位是豪宅，就买  豪宅面积段的主流户型  ，不要贪便宜买小面积的户型，否则转手相对困难一些。例如  杭州新城的一些50平米  的小户型，升值幅度就跑输大面积户型。
　　经常被问到的一个问题，要不要选景观较好的楼层？个人认为如果小区是绿化景观品质比较好的，  溢价率在10%-20%勉强  可以接受，因为在国外这种  楼层甚至可以贵一倍  。
　　如果是你是  刚需小区  或者  学区房小区  ，  景观溢价  就不会很高，  高楼层比低楼层  贵个5%到10%就不错了。
　　另外需要注意的是，金华这几年来上市的新楼盘，几乎都是  三房起  ，两房的户型很少看到，说明政府的调控下，购房者越来越希望＂一步到位＂。
　　所以，大家在买二手房的时候，尽量不要买1个房间或者2个房间的户型，特别是那种90平米以上的  大两房  ，这种房子在二手市场上会不好卖。
　　金华买房是一件大事，不只是因为买房所需要的资金动辄百万之多，更深一层的意思就是，房子代表着你未来几十年里的固定居所，是一家人在金华扎根的一个必须条件，更是关乎很多人晚年生活幸福与否。大部分人可能一生也就买一次房子，一套房住到终老很常见。所以我们在买房的时候对于方方面面的考察是一个必要过程。
　　房天下制作
　　以上这张图就是金华楼盘图，大家可以保存下来，运用今天这篇看房心得买到自己心中理想家！
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　　好了，嬉笑怒骂不成文章，今天先写到这里，希望这篇关于  买房攻略文章  对您有所帮助，感谢大家。如果您觉得有帮助再转发给亲友，那我就不胜感激了。