山水度假综合体的特征及法则

　　​一、概念界定
　　1、山水度假综合体：酒店集群、山水综合休闲项目集群、山水度假地产为核心功能构架，整体服务品质较高的一站式度假消费聚集地。
　　2、概念基础要素：山水自然人文资源、土地、极具吸引力的山水旅游产品。二、山水旅游特征
　　1、总体概况
　　我国陆地面积960万平方公里，其中山地面积662万平方公里 ，占全国陆地面积的69% ，近3/4，山水地域为人类提供了各种资源。
　　2、项目类型及大致分布
　　观光类：登山步道、游憩亭、观景台、寺庙、山寨、梯田、山地农庄
　　运动类：滑雪、高尔夫、溜索、溯溪、滑草、山地自行车、山地越野、山地马术、滑翔、定向越野
　　休闲类：商业街、旅游小镇、酒吧集群
　　科普类：地质博物馆、生物保护区
　　度假类：酒店、旅游地产、避居山庄
　　康疗类：温泉中心、山林瑜伽、山地公园、养生会所
　　建设量大的度假项目多位于低海拔区域，避暑休闲项目中低海拔均适宜，运动观光科普类项目贯穿于山地各区段，总体而言，用地量与建设海拔高度成反比。三、发展特征
　　1、功能构架
　　功能构架的确立，是度假综合体打造的核心所在。受地形地势、气候生态、建设成本等因素影响，山水度假综合体的功能构架具有较强的地带性分布特征。
　　2、开发特点
　　资源特征：山地为魂，＂山地+＂开发形式
　　空间分布：大分散，小集聚
　　产品组合：模块式，山地运动/康疗类产品+业休闲类产品+地产类产品+其他
　　核心客群：二个核心：运动市场、家庭市场
　　二个特色：商务市场、婚庆市场，大众旅游市场
　　开发规模：平均规模大(23.11平方公里)；规模跨度大(0.6799.57平方公里不等)
　　投资规模：投资大，以十亿元计（已开发项目投资额均大于20亿元）
　　运营管理：合作开发、单一主体統一协调管理，一或多个专业运营团体共同运营
　　四、关键法则
　　1、分散-融合式空间利用
　　大分散-小集聚式空间分布
　　需遵循山水地势走向特征，建筑集聚式、呈若干块状分布于河谷平地、低山板块，以连通中高山的景观游憩系统、道路系统联结各片区。
　　建筑-山水互融式空间组合
　　建筑空间开敞式规划设计，引山体植被、山石入屋，形成原生自然式生态空间，山脊线与建筑轮廓形成唯美景观。
　　体验式-便捷性空间连接
　　通过＂玻璃廊道＂等连廊类项目连通各板块，或通过缆车、溜索、森林小火等体验式交通工具连通各项目，以解决山水高差带来的通行不便。
　　2、集约-节约式土地利用
　　节约用地，变荒为宝
　　节约用地是指土地数量，各项建设都要尽量节省用地，想方设法地不占耕地、少占林地,尽可能利用未利用地，包括荒草地、沙地、裸土地等。
　　集约用地、提高效率
　　集约用地指用地质量，主要指最大限度得提高投入产出比例，通过增加建设密度、容积率等方式，提高单位土地承载力，提高土地利用效率。
　　整合用地、化零为整
　　整合用地主要是盘活存量，是指对分散的村民闲置地、空闲地、低效使用的土地进行盘活，挖掘建设用地潜力，扩大发展空间，合理利用每一寸土地。
　　3、常规专项式产品组合
　　常规项目
　　地产物业、酒店集群、酒吧/剧院等休闲娱乐项目、商业街区/商业项目集群
　　开发要求：山水特色化，如根据气候特征，开发依山就势型吊脚楼酒店、野奢酒店，根据地势及经济条件建设山中天街。
　　专项项目
　　滑雪场、高尔夫球场、狩猎/滑草/射箭等其他运动项目、温泉
　　开发要求:专业化
　　滑雪场按照锦标赛、奥运会等专业赛事规格设计开发，或以规模取胜；
　　高尔夫项目以世锦赛等专业赛事规格设计，或者以规模、特色取胜，如滨湖山地高尔夫；
　　温泉以＂康疗养生功能+配套完善＂取胜；
　　教堂、会议类项目更注重＂品牌、服务品质、精细程度＂。五、案例分析
　　1、万达长白山国际旅游度假区
　　1）核心标签
　　世界级旅游目的地、首批国家级旅游度假区、＂原始山林、纯净呼吸＂。
　　2）地理位置
　　吉林省东部白山市抚松县松江河镇，临近长白山国家级自然保护区，距长白山机场10公里，距离天池风景区约20公里。
　　3）规模
　　占地面积约18.34平方公里,投资额超230亿元。
　　4）成功关键
　　原生完整神秘的山地生态：最原始完整的森林生态系统，联合国＂国际生物圈保留地＂，北纬41°——四季皆宜的度假胜地，世界三大冷泉地。
　　优品运动、高端品牌驱动发展：大师手笔开发滑雪、高尔夫项目，致力于打造与阿尔卑斯山媲美的东方度假胜地，世界多家奢华酒店品牌入驻。
　　万达统一协调管理，招商企业自主运营。
　　2、重庆武隆
　　1）核心标签
　　地下艺术宫殿、南国第一牧场
　　2）地理位置
　　武隆县地处渝东南乌江下游，东连彭水，西邻涪陵、南川，北接丰都，南界贵川道真，幅员面积2901.3平方公里，辖26个乡镇186个村，人口40万。县政府驻地巷口镇。
　　3）资源特点
　　境内有白马山和芙蓉江库区、千里乌江画廊、龙水峡地缝、黄柏渡漂流等自然景观，被称为中国西部地质之乡。目前，已开发建成芙蓉江国家重点风景名胜区、仙女山国家森林公园景区、天生三桥景区三大景区。芙蓉洞、天生三桥景区被评为AAAA级风景区，国家级地质公园正在申报之中。武隆县是重庆市十佳旅游区和中国优秀旅游城市。武隆以中亚热带植物为主，植被类型有常绿阔叶林、常绿针叶林、常绿针阔混叶林、竹林、常绿阔叶与落叶阔叶交混林、灌木林、疏林草地及灌丛草地。
　　4）成功关键
　　提出＂定位大旅游，整合大资源，开展大营销＂发展战略，将旅游作为全县发展的首要任务。
　　创新管理机制，成立以县政府为核心的旅游公司，实现市场化运作，全员营销。
　　以政府名字收购资源，统一开发、系统包装、统一形象，优化旅游投资环境，实现旅游投资增长近12%。
　　大力开拓营销，重奖渠道，对旅行社加大返利政策，重点开拓本地及周边市场，团队游客量快速增长。
　　3、千岛湖
　　1）核心标签
　　天下第一秀水，是世界上岛屿最多的湖，因湖内拥有1078座翠岛而得名。
　　2）地理位置千岛湖，位于中国浙江省杭州西郊淳安县境内，东距杭州129千米、西距黄山140千米，是长江三角洲地区的后花园。
　　3）资源特点
　　千岛百姿，港湾幽深
　　千岛湖中大小岛屿形态各异，群岛分布有疏有密，罗列有致。群集处形成众岛似连非连，湖面被分隔得宽窄不同、曲折多变、方向难辨，形成湖上迷官的特色景观。湖湾幽深多姿，景色绚丽多彩。
　　千岛林木茂盛，满目葱绿
　　千岛湖岛屿上森林覆盖率达95%，有＂绿色千岛湖＂之称，景区还保存比较完整、面积较大的阔叶混交林区及千亩田、磨心尖的植物分布群落等，都是组织植物景观、植被考察和开展专项旅游的特色资源。
　　千岛湖动物繁多，景观独特
　　千岛湖有13科94种形态各异的鱼类资源，有＂鱼跃千岛湖＂、＂水下金字塔＂等奇观，可开展丰富多彩的展览、垂钓、围捕等特色旅游项目。千湖岛环境很适宜野生动物的生长、繁殖和引种，这不仅有利于繁殖更多的野生动物，而且可以发展以动物为主题的岛屿或景点。
　　干岛湖溪谷峰岩，交相辉映
　　地貌景观丰富，石灰岩、丹霞地貌、薄层灰岩、花岗岩等，其组合变化，多姿多彩。由于地质构造运动，还形成了许多独具特色的山峰、峭壁、岩石景观，如石柱源、全朴溪、二十五里青山，尤以仙人潭、金坳幽谷最具特色。
　　千岛湖，是一个丰饶的湖
　　四周群山连绵，林木繁茂，鸟语花香，生态环境佳绝，资源丰富，共有植物1786种，盛产茶叶。蚕桑、木材、毛竹等，湖内淡水鱼有87种年捕鱼量达4000多吨，且四季时新鲜果，土特产品丰富。
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