过去十年，中国楼市到底有多热？ 房贷方面，住户部门贷款增长了近50万亿元，仅个人房贷款余额就增长了26万亿，占比高达52%；房价方面，全国房价平均上涨近3倍，房价由最初的3356元/平米，涨至9657元/平米，比如深圳、上海等地上涨了10-15倍；至于杠杆率，从2008年到2020年，居民杠杆率从18%增长到59.7%，增长了3倍之多，速度在全球首屈一指。 很显然，在楼市快速发展的十年间，老百姓不停地＂加杠杆＂。不仅家庭收入绝大部分都用来买房，而且大量购房者都在透支自己的财力，在借钱买房的风气下，很多人买到房子的同时，月供压力也直线上升。对房产持有者来说，大量的资金汇聚到房地产，给楼市高速发展提供了便利，更给房价上涨推波助澜。 不管我们承不承认，我们房市发展到现在，最特殊的地方就是国人对高楼的狂热追求。截止至2017年，我国拥有8层以上、超过24米的高层建筑34.7万栋，其中高层住宅23.5万栋，数字均是世界之最。此外，截至2016年5月，县及县以上的新城区数量共超过3500多个，如果加上这三年来的数据，这个数字应该会不止4000个。扩张快速的新区，遍布四处的高楼，但论起居住品质来，高层住宅真的有优势？ 别的不说，光是越建越偏远的小区、拥挤的高楼，三天两头坏掉的门禁，就足够让人头疼。还有邻里之间的噪音问题，几乎所有人都在为楼层间不隔音而烦恼。可见，虽然高层住宅享受到了教育、医疗的城市配套，封闭式的院落，专业的物业管理，但仍然谈不上有多舒适。 但是，购房者也不笨，回头看看以前我们住的房子，但凡是2000年以前建成的多层房或家属院，即便容积率低、得房率高，而且地处市区核心地带、能享受学区以外，几乎毫无优势。仅仅没电梯这一条，就被绝大部分人拒绝。由此也引发了一个现象，就是购房者宁愿买郊区高层新房，也不愿意碰市区老旧多层房，甚至有人专门买老房子博拆迁。不过今年起，楼市有了新风向，不仅拆二代或成绝唱，老房子加装电梯也全面启动了上海方面，近期召开＂既有多层住宅加装电梯工作会议＂，明确提及两个＂全覆盖＂，即小区加装电梯可行性评估的全覆盖、每个街镇有加装电梯启动实例的全覆盖。北京发布的《住宅设计规范》中，规定四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑，必须设置电梯。江苏的《住宅设计标准》明确，四层及四层以上住宅或住户入口层在楼面距室外设计地面的高度超过10米时，必须设置电梯满足无障碍使用要求。广州已发布老旧小区住宅加装电梯三年行动方案（2019-2021年）。南京已有2225部老旧小区的电梯通过部门初审，1293部已办理施工许可，完工1007部。浙江同样也是住宅设计标准，明确了＂四层及四层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过10米时，必须设置电梯。＂ 地方上只是＂热身＂，中央层面才是＂重头戏＂，今后＂变老＂的房子统统这样处理 事实上，中央层面已经多次发文力推旧改，一方面，中央发文《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，力争在2025年之前，全国完成17万个老旧小区的改造任务。另一方面，近期住建部等13部门联合发布《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》：到2025年，基本补齐既有居住社区设施短板，新建居住社区同步配建各类设施。 随着棚改任务到2020底为止，楼市大拆大建时代也将翻篇，按照计划，今年将对2000年以前建成的老旧小区进行改造，目标新开工改造老旧小区3.9万个，以基础类、改善类、提升类三大项为主，不涉及拆迁改造，也不涉及征地补偿，与棚改形成明显差异。 老房子改造的内容很多，比如整修外立面，装上路灯，完善水电暖气管网，这些改造项目的实施问题都不大，老百姓也乐见这种改变，但加装电梯，是存在阻力的。 钱的来源暂且不谈，住户分摊、财政支持、社会资本等渠道有很多，但最重要的原因，还是来自于低楼层和高楼层间的博弈。一二楼100%不支持，除了觉得自己得不到便宜外，还担心吃了亏；三四楼的住户摇摆不定，赞同和反对的各执一词，要么持房子能升值的观点，要么认为后期维护费用太高；而五楼以上的非常赞同装电梯，大大提高居住舒适度，还能升值。但在新规下，老房子加装电梯，1、2楼住户能获得补偿吗？区别大 其实，如果站在1楼、2楼住户的角度考虑，电梯会降低自己的居住体验，地势本来就低，这样一来，采光会更加受到影响。但如果仅仅因为低层住户的反对，导致大部分老人小孩的出入不便，难免因噎废食。那么在全面推行旧改，以及到2025年基本补齐既有居住社区设施短板的新规下，难道只有补偿低层，才能打消他们的顾虑吗？ 早在去年底，上海10部门联合印发意见：对当地既有多层住宅加装电梯予以补贴，最高不超过28万元/台，同时业主意愿征询通过比例，从原先的90%放宽到三分之二。房说君认为，看得出来，相关部门对旧改加装电梯给予了极大的诚意。 事实上，补偿低层住户是比较普遍的方案，以青岛某小区为例，在市、区财政补贴的基础上，2-6楼分别缴纳4300元、8700元、10500元、12200元、14000元。 而1楼居民不但不用缴费，还给他们补助3000元，在缴费和补助上实施＂分楼层对待＂，是最大化的兼顾每个人的公平问题。 当然了，对于加装电梯这种＂提升类＂的改造，即便财政有一定的扶持，但更多还是要靠居民和社会自身来解决。因此，不是低层能获得补贴就万事大吉了，这一点区别很大。因为要想得到1楼真心支持，必须解决他们的＂痛点＂，只要能妥善解决这个问题点，凡事都可迎刃而解。总的说来，由于拆建成本高，变老的房子选择旧改是一个长期趋势，3类人享福 房说君有话说，正如专家聂梅生所说，旧改不是为提高房价，但改造成功后能带动房产升值。显然，房子的设施变好，居住舒适度提高，首先身在基础条件好的小区居民最受益，因为小区改造确实会发生很多变化，如果小区本身拥有良好的地段、资源，那无疑是锦上添花。 其次，已装电梯的小区居民，这与同地段的老小区相比，优势尽显，市场价值整体会升一个台阶。最后是参与改造的社会企业，如今住房市场已经进入存量时代，如果企业参与旧改项目，随着小区改造后各方面配套升值，也会给企业带来更多商机。