以第七次人口普查数据为基础分析楼市，15城房价可能难以上涨

　　一、从第七次人口普查数据看房价。
　　房价长期看人口，中期看土地，短期看金融。在当前金融收紧，资金不得违规流入房地产的情况下，土地又开始实行两集中，尽管部分城市如重庆在集中供地的同时没有实行地价管控，形成了一批新的地王，从而带动了房价的上涨。但是短期的纷扰不改人口这个决定房价的长期因素。
　　从5月11日国家统计局公布的第七次人口普查数据来看，人口快速减少的城市，房价可能只跌不涨，人口大量增加的城市，如果住宅用地无法及时有效供应，房价只涨不跌。具体情况如下：
　　广东、浙江、江苏这三个省份十年之内人口分别增长了1080万人、607万人、405万人，有利于楼市的发展，有利于房价的稳定。例如深圳虽然今年住宅供地略有增加，但整体上仍难以满足居住需求。房价只涨不跌。在强压之后，会有一段时间的稳定期，给了大家买入的机会。
　　以黑龙江、天津、吉林、山西、甘肃为代表的15个城市，人口持续减少。特别是黑龙江、天津、吉林，人口总量较上一次普查结果分别下降15.1%、11.2%、10.5%。这几个省市的房价以跌为主。上涨可能只会在个别城市的个别时间段内。二、央行对楼市再表态，房贷短期之内没有放松的机会。
　　央行在发布2021年第一季度中国货币政策执行报告时再次强调，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，实施好房地产金融审慎管理制度。这对于15个人口减少的城市来，央行无疑又补上了一脚。
　　从目前各银行房贷发放来看出现了两个明显的特征。一是房贷审批时间延长，新房一般要三个月左右，银行房贷额度开始紧张，二手房办理房贷的难度越来越大，个别银行开始暂停发放二手房贷。二是房贷利率提升，以广州、苏州、重庆为代表的城市，房贷利率又提高了约15个基点。
　　根据贝壳研究院监测的数据显示，4月份60城与去年11月比较，首套、二套房利率分别累计上升17个、13个基点。
　　金融收紧之后，刚需买房人再一次被误伤。因为，刚需看重的是利率，炒房人看中的是价差及流通速度。
　　59.9元买不了什么，
　　却可以避免花300万买房后后悔，
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　　三、房地产税正式开启，能否扭转房价上涨的方向。
　　自2013年首次提出对房地产税加快立法后。刚需买房人便开始把房地产税作为降低房价的手段。这几年由于楼市及经济发展的变化，房地产税只听雷声阵阵，不见雨点到来。5月11日终于走出关键性的一步。由财政部等4部门召开了房地产税改革座谈会，由此看来，房地产税可能要加快推进了，初稿可能很快便会进入第一次征求意见阶段。
　　至于房地产税能否如买房人所愿达到降房价的目的，只有推出后才能完全知晓。不过，一些专家却持有不同的看法，复旦大学国际关系与公共事务学院张平认为＂房地产税是促使地方摆脱对土地财政的依赖＂，从上海、重庆的试点来看，房产税试点的出台，短期内确实明显抑制了房价的涨幅，但并没有抑制住房价的长期上涨趋势。
　　不过，从人口数据的变化、央行对楼市的再表态以及房地产税的加速推进，楼市方向可能从今年起发生改变。至于房价如何，建议重点从人口的变化上思考。