2018年度北京中高端酒店市场大数据分析报告

　　本份报告从北京区域环境、市场规模、运营现状、客群属性等几个维度，为未来进入市场的投资者和在深度经营的运营者提供了方向和思考。
　　数据说明
　　文中涉及市场规模、各大酒店运营状况等数据，均来源于当地统计局、当地旅游局、网络公开数据以及相关调研考察，由迈点研究院(MTA)整理统计完成。
　　关于各品类释义
　　1)报告中涉及的四、五星级酒店指根据《旅游涉外饭店星级标准的划分》分别达到300分(四星)和330分(五星)，由当地星级评定机构评定的酒店。
　　2)报告中涉及的四、五星级标准酒店指酒店本身未参与评星，但自评达到四、五星级酒店标准的酒店。
　　3)报告中涉及的中高端酒店指迈点区域酒店舆情指数MCI监测的所有线上酒店供应商可提供的预订酒店(含部分精品民宿、独栋别墅等)。
　　4)报告中涉及的酒店运营情况及点评情况是指迈点区域酒店舆情指数MCI监测的各酒店在公开网络平台上的数据表现，如微信，微博以及在线旅游网站公开的顾客评价等。
　　迈点区域酒店舆情指数MCI说明
　　迈点区域酒店舆情指数MCI是由迈点研究院(MTA)独家发布，用以反映一段时期内区域酒店在互联网和移动互联网的用户舆情数据，可为企业及行业相关人士进行舆情监测提供参考。
　　基于迈点研究院(MTA)自主开发的＂迈点区域酒店指数监测系统＂Meadin Regional Hotel Comment Index Monitoring System(MRHCIMS)提供的是一项免费数据分析服务，旨在通过监测某一特定地区在一定时间段中用户对该区域入住酒店的舆情情况，得出某区域最受用户喜爱的酒店榜单。
　　迈点区域酒店舆情指数MCI监测范围涵盖该地区所有的酒店类型，包括酒店集团品牌旗下单个酒店，也包含独立品牌酒店。
　　监测渠道包括携程网、同程网、去哪儿网、艺龙网、猫途鹰、美团网、大众点评网等主流点评网站;同时也包括新浪微博、腾讯微信等在内的自媒体平台。
　　计算公式：MCI=a*OI+b*PI
　　注：MCI，指某酒店的迈点区域酒店舆情指数数据;a、b，指系统中的加权系数; OI(Operation Index)，指运营指数;PI(Public Sentiment Index)，指点评指数。
　　点评指数：一段时期内，用户对于酒店的点评累计情况。
　　运营指数：一段时期内，用户在酒店微博微信中的活跃情况。
　　目前，迈点研究院(MTA)已推出北京、深圳、广州、上海、三亚、杭州、成都、苏州、海口、东莞、天津、南京、重庆、青岛、武汉、厦门、大连、沈阳、长沙、济南、哈尔滨、郑州、昆明等23个旅游城市的酒店舆情指数监测信息。
　　一、北京旅游住宿业宏观环境分析
　　1.1宏观经济环境
　　2014-2017年北京市GDP和旅游经济收入逐年稳步增长，二者增幅走势基本一致，保持在8%-9%之间。2016年受产业转型影响，旅游业收入涨幅稍高于整体GDP增幅水平。酒店收入在2016年涨势稍有不足，但2017年行业实现井喷，整体收入大幅提升，涨幅超过30%。
　　数据来源：迈点研究院(MTA)
　　1.2北京旅游市场体量
　　截至2016年，北京市共拥有A级景区243个，其中4A级景区74个，5A级8个。景区历年接待游客人数逐年递增，但增长率近年呈下降趋势;星级酒店受整体旅游业影响严重，接待人数自2015年大幅下跌，近年呈负增长。
　　数据来源：迈点研究院(MTA)
　　二、2018年北京酒店市场分析
　　北京作为国家首都，政治文化中心，拥有大量的流动人口和庞大的酒店市场需求。据迈点研究院(MTA)实时抓取第三方酒店预订平台的不完全数据统计，北京2018年共有13541家酒店提供住宿，其中中高端酒店(四、五星级酒店及四、五星级标准酒店)634家。
　　2.1北京现有酒店行政区分布
　　634家中高端酒店分布在北京的16个行政区，且明显集中于中心城区。朝阳区作为北京的重点工业基地和外事活动区，商务酒店市场庞大，中高端酒店最密集，高达172家，与其他行政区域有明显断层差距;海淀区名校云集且拥有大量名胜古迹旅游资源，每年接待游客众多，酒店市场也因此活跃，中高端酒店开设数量位列第二。五环以外地区如平谷区和门头沟区，高星级酒店数量屈指可数，均不超过5家。
　　数据来源：迈点研究院(MTA)
　　2.2北京现有酒店商圈/景区分布
　　此次监测的486家中高端酒店共涉及北京36个主要商圈/景区。迈点区域酒店舆情指数MCI监测酒店中共有7个商圈/景区较为热门，均位于北京四环内的城区范围。酒店总量近200家(图4)，约占北京市中高端酒店市场的40.74%。就酒店数量而言，热门商圈分布较为平均，天安门、王府井地区类似法国埃菲尔铁塔和香榭丽舍大道的布局，地处北京市核心地段，商业繁华，中高端酒店开设最多，高达34家。亚运村、奥体中心地区虽然酒店数量在热门商圈/景区中稍少，但常年举办各类赛事活动，酒店需求量仍然可观，中高端酒店数量达到23家。
　　数据来源：迈点研究院(MTA)
　　2.3北京现有酒店品牌分布
　　北京酒店市场内品牌酒店占比29.23%，市场品牌化程度稍有不足。整体而言，北京酒店市场国际化程度高，超过70%的酒店品牌来自海外，以国际知名酒店集团旗下品牌为主。其中万豪国际集团旗下酒店开设数量最多，占市场12.86%;洲际酒店集团作为另一较早进入中国市场的酒店集团，占比12.14%，紧随其后。国内品牌中，首旅如家酒店集团一家独大，与万豪国际集团市场占比持平，高达12.68%，与第二的港中旅集团的4.29%占比差距悬殊。
　　数据来源：迈点研究院(MTA)
　　北京作为国家首都，对于多数酒店品牌在中国市场发展具有战略意义，因此颇受大型酒店集团青睐。但是由于进入市场较早，同时越来越多新兴精品酒店品牌崛起，许多早起进入北京市场的品牌酒店面临换牌运营，北京市场品牌布局将有一定变动。
　　三、2018年北京酒店运营表现分析
　　就酒店市场运营表现而言，除了平均房价和入住率，酒店的市场宣传和市场认知也是不可忽略的重要部分。迈点区域酒店舆情指数MCI中的运营指数数据一定程度上反应了各酒店在当地市场中的认知程度，同时为各酒店衡量自身在市场中的位置提供了一个参考依据。
　　3.1北京星级酒店运营分析
　　据国家文旅部监督管理司数据显示，北京2010-2017年度星级酒店房价整体较稳定，在2017年整体呈上升趋势，房价跨度从2010年超过500元/晚逐渐缩小至400元/晚左右的差距。五星级酒店房价在780元/晚-860元/晚间浮动，在2013年达到最高值之后小幅下跌，2017年回升至835元/晚左右;四星级酒店房价与五星级酒店房价差距较大，但较为稳定，一直维持在500元/晚左右，2017年达到最高值519.5元/晚;三星级酒店房价水平与四星级酒店差距较小，且同样波动不大，在360元/晚左右上下波动，2017年首次突破400元/晚，达到近年最高房价水平。
　　数据来源：国家文旅部监督管理司
　　就入住率而言，2010-2017年北京四、五星级酒店的入住率自2014年以来持续走高。五星级酒店入住率一直在60%以上，高于其他星级酒店水平，2017年上升至最高水平68.7%;四星级酒店入住率与五星级差距极小，且趋势相同，2017年达到最高入住率66.9%;三星级酒店入住率稍低，且近年来在56%左右波动，2017年达到最高，超过60%。
　　数据来源：国家文旅部监督管理司
　　3.2主要商圈/景区运营情况分析
　　价位分布
　　根据迈点研究院(MTA)监测的第三方预订平台酒店房价水平，七个主要商圈价位分布如图8所示。北京市中高端酒店房价整体主要分布在450元/晚-2000元/晚之间，亚运村、奥体中心地区和中关村、五道口地区房间价格相对分散，最高定价和整体区域市场价格分布有明显断层。亚运村、五道口地区酒店定价分为500元/晚-900元/晚和1300元/晚以上两部分，最高超过3900元/晚;中关村、五道口地区除去最高价3795元/晚左右外，剩余酒店房价多集中在400元/晚-1000元/晚之间。西单、金融街地区酒店价位分布集中，多受地区市场内偏单一的商务酒店需求影响，整体价格集中在480元/晚-1500元/晚。
　　就各个商圈地区的平均房价而言，七个热门商圈水平较统一，主要集中在900元/晚-1200元/晚，燕莎、三里屯商业区地区为核心北京CBD，高价酒店相较其他商圈更多，平均房价最高，超过1300元/晚;亚运村、奥体中心地区和中关村、五道口地区酒店定价相对更集中在低价段，即使区域内最高房价为整体商圈中最高水平，但平均房价仅为800元/晚左右。
　　数据来源：迈点研究院(MTA)
　　平均运营指数分析
　　国贸地区受区域内激烈市场竞争影响，需通过高频的市场曝光和宣传来保持甚至扩大酒店的市场占有率，平均运营指数偏高，但商圈内酒店市场运营水平差距较大，参差不齐。亚运村、奥体中心地区酒店则对于市场运营相对更忽视，区域内市场需求具有较强的可预测性且类型较为单一，主要靠相关赛事带来酒店预定，使商圈内整体酒店对于市场宣传保持相对消极的态度，但各家酒店的运营水平较为平均，整体离散程度小。
　　数据来源：迈点研究院(MTA)
　　3.3 平均运营指数前十酒店名单
　　就市场运营方面而言，北京市中高端酒店中国际品牌酒店更加注重市场运营和宣传投入。年均运营指数前十名单中，北京钓鱼台国宾馆为中外合资创造的钓鱼台美高梅品牌，北京万达嘉华为国内品牌酒店，其余均为知名国际品牌酒店。凯悦集团旗下酒店占两家且为榜单第一、二名，对于市场宣传十分重视，且竞争力强。
　　数据来源：迈点研究院(MTA)
　　四、2017-2018年北京酒店目标客群分析
　　4.1 中高端酒店潜在客群画像分析
　　北京酒店的潜在客群以30-49岁男性为主，超过一半集中在30-39岁年龄段;而习惯使用＂北京宾馆＂的客群在40-49岁年龄段比重则稍有上升，且男性比例更高。
　　人群属性(数据来源：百度指数)
　　北京市酒店市场潜在客群主要来自华北和华东地区，使用＂北京宾馆＂的客户群体更多集中在北方地区市场。除北京本地市场外，广东省尤其是深圳和广州两市对于北京酒店的搜索量也十分可观，一定程度上反应了广东地区来京旅游和出差人数相较其他省份更多。
　　区域来源(数据来源：百度指数)
　　省份来源(数据来源：百度指数)
　　城市来源(数据来源：百度指数)
　　从北京酒店的需求图谱来看，潜在客群选择北京酒店预订时，相比传统常见的酒店类型，更多关注当地以四合院为代表的民宿和精品酒店，酒店式公寓也同样更受欢迎。同时对于中高端酒店而言，直接搜索酒店名称或者搜索＂五星级酒店排名＂的潜在客户也十分多，酒店市场认知程度和宣传程度对于远距离客群预定影响力巨大。
　　需求图谱(数据来源：百度指数)
　　4.2 主要商圈/景区客评情况分析
　　OTA点评情况
　　从监测的OTA点评情况来看，天安门、王府井地区由于拥有著名地标天安门和王府井，外来游客选择此处酒店极多，大量酒店预定使其点评数量和好评量成为各商圈/景区中最高;国贸地区虽然为北京商务中心最核心地区，商务市场庞大，但是市场内酒店普遍点评数量不高，酒店在鼓励入住客人点评方面并未采取较为有效的激励政策。
　　数据来源：迈点研究院(MTA)
　　平均点评指数分析
　　2018年北京市七个重点商圈/景区平均点评指数及其离散程度如图11所示，整体点评指数差距不大，在34-43之间分布。天安门、王府井地区平均指数最高，且各酒店之间指数离散程度偏低，市场内酒店整体水平较为一致，由于本身地区酒店需求量较大，且旅游度假市场可观，酒店点评数量和好评数量均高的情况下使区域内各酒店指数整体走高，平均指数达到最高。西单、金融街地区平均指数最低，且离散程度偏高，区域内酒店点评方面表现极为不均衡，单体酒店和品牌酒店之间指数差异悬殊;虽然有北京金融街洲际酒店等点评指数表现优异的酒店，但单体酒店自身对于客评管理尚缺乏技巧，与代表酒店指数差距过大。
　　数据来源：迈点研究院(MTA)
　　4.3点评指数前十酒店名单
　　相比运营指数排名，点评指数上榜酒店中，国内品牌酒店增加至四家，接近一半榜单，且北京万达文华酒店和北京璞邸酒店位居榜单前两名。国际酒店中，各品牌竞争激烈，在前十榜单的酒店中，市场对于北京区域的酒店选择并未体现出明显的品牌偏好。
　　数据来源：迈点研究院(MTA)
　　五、2018年北京中高端酒店舆情指数(MCI)分析
　　迈点区域酒店舆情指数综合了酒店的运营指数和点评指数，一定程度上代表了酒店在当地市场的影响力和受欢迎程度。换言之，迈点区域酒店舆情指数MCI高的酒店，在市场中的综合表现往往更加有竞争力。
　　5.1主要商圈/景区舆情指数分析
　　数据来源：迈点研究院(MTA)
　　北京市重点商圈/景区酒店MCI指数水平基本与点评指数分布一致，同时受运营指数影响峰谷值和地区指数离散程度。各商圈平均MCI指数水平差别明显，但总体标准偏差变动不大，保持在10-12之间，说明各商圈内的酒店指数极值分布密度大致相同。天安门、王府井地区运营和点评指数均处于上游水平，推动平均MCI指数达到最高;东直门、工体、雍和宫地区虽然点评指数与其他商圈差距不大，但运营指数短板直接限制该商圈的MCI指数，主要由于该地区多单体酒店，品牌酒店中酒店公寓也占有一定比例，单家酒店对于线上市场运营力度较弱，远程市场客群线上可获取的酒店相关信息相较其他酒店而言十分有限。
　　5.2 主要商圈/景区品牌分布
　　北京地区品牌酒店市场占比近三成，但聚焦至所选的七个商圈/景区中，品牌化程度超过40%，高于市场整体水平，说明北京市场内品牌酒店更集中在北京中心城区内。就品牌酒店而言，国际品牌酒店以万豪国际集团旗下酒店为主，占据7.85%;而国内品牌酒店中，则以首旅如家为主，占比2.62%。
　　数据来源：迈点研究院(MTA)
　　5.3 2018年北京中高端酒店舆情指数(MCI)前十名单
　　舆情指数前十榜单均为品牌酒店，国内仅有北京万达嘉华酒店一家上榜，位列第八。国际品牌中，希尔顿酒店及度假村占三家，凯悦酒店集团占两家且均为前三名酒店;除了老牌酒店集团，瑰丽酒店集团旗下的北京新世界酒店也成功上榜，位列第六。
　　数据来源：迈点研究院(MTA)
　　六、2018年北京酒店发展趋势及建议
　　国内大众现在已经进入休闲度假时代，北京市近年来着力重点发展和开发休闲度假旅游产品，并结合周边城市推出京承、京津、京秦、京张和京冀晋五大旅游拓展带。同时，大量会展开设需求也让北京开始建设大批会展场地和配套设施，会展市场庞大。
　　6.1 通州地区休闲度假和商务市场可预见性增长
　　即将在2019年竣工的环球影城主题公园将成为继上海迪士尼乐园之后又一大国际主题公园，著名IP自带的流量将吸引年游客量高达1000万;另外，环球影城附近的运河文化旅游主题带作为京杭运河旅游经济带的一部分，将与主题公园板块共同形成主题游乐、休闲度假和文化创意旅游市场，届时周边地区各档次酒店市场都将有巨大缺口。同时通州地区的环渤海高端总部基地对会展和高端商务酒店也有一定要求，结合环球影城周边文化会展市场，高端商务酒店需求也将上涨。
　　6.2 顺义临港商务会展旅游板块酒店市场空缺
　　顺义区的中国国际会展中心(新馆)作为北京四大会展业综合发展核心功能区之一，发展方向以承接大中型展览为主，会议为辅，致力建成以具有集聚效应的会展综合服务功能区。但由于展馆建成时间不长，周边配套设施仍不完善，餐饮、高端酒店市场供应缺乏。同时政策支持吸引会展相关配套企业入驻展馆附近，届时拥有餐饮、休闲娱乐设施的高端商务酒店市场需求将提升。
　　6.3 京张旅游拓展带冰雪、草原度假市场可期
　　延庆的冬奥会休闲基地的建立将使周边酒店市场需求在2022迎来井喷。地处京张旅游拓展带上，延庆的冰雪、草原自然休闲度假资源丰富，自驾游和休闲度假游结合体育赛事，复合酒店市场需求将吸引各种市场定位酒店入驻;新建的冰雪亲子乐园和冰雪运动度假村也将形成一定的亲子酒店细分市场，周边酒店在设计筹备阶段可以考虑设置亲子房或在运营阶段与相关亲子冰雪旅游产品捆绑，提升酒店客房附加值。
　　6.4 庞各庄-新航城旅游休闲板块度假类酒店市场细分化
　　庞各庄农业休闲板块推出的梨花新型生态社区、新西兰文化产业园等项目将推动当地乡村旅游升级，对于乡村酒店、休闲农庄的酒店细分市场构建有直接促进作用，另外当地的天然乡村环境对康养类酒店发展也有得天独厚的优势，自然民宿、养老类酒店市场可以考虑进入。同时附近的新航城会展地区配套的国际免税购物设施和大兴机场的旅游集散地属性，构成会展旅游、休闲购物市场，形成集商务、会展、集散、免税购物等功能于一体的商务会展旅游区，商务休闲类酒店如艺术酒店市场也可以考虑。
　　七、 2018年度北京市中高端酒店舆情指数(MCI)完整榜单
　　数据来源：迈点研究院(MTA)
　　八、关于迈点研究院(MTA)
　　迈点研究院(MTA)成立于2009年，是国内领先的商业空间资产战略研究咨询机构。
　　迈点研究院(MTA)长期致力于大数据商业分析平台建设，用＂数据生产力＂改变认知、提升企业效能，为寻求进入与扩大商业空间领域业务的企业与公共机构，提供基于情报+数据+服务的多元化大数据解决方案。化＂数＂为＂据＂，辅助客户制定重大决策，识别投资风险。
　　迈点研究院(MTA)率先深入商业空间品牌资产研究，将无形的品牌资产通过有形的数据维度呈现，创新开发了品牌动态数据监测系统-MBI(迈点品牌指数)、MCI(迈点区域酒店舆情指数)。并以此为依据，为需要科学规划项目资源配置的客户，提供战略、运营、组织的咨询服务，提高项目空间资产价值，提升项目运营定价权与收益，稳健财务增长;同时，迈点研究院(MTA)积极参与公共政策咨询和公共事业建设。是国内领先的聚焦商业空间领域战略、运营、组织以及兼并购方面的专业咨询机构。
　　2018年4月，迈点研究院(MTA)与品牌中国战略规划院合作，共同致力于商业空间产业研究，提升数据价值挖掘与转化效率，并联合起草商业空间产业＂十三五＂国家重点规划项目蓝皮书，探索商业空间产业趋势与发展。
　　2018年6月，迈点研究院(MTA)联合行业150位专家、学者与行业领袖，成立MBI指数独立顾问委员会，确保指数中立运作，科学决策指数发展，献计行业、服务民生。