中国经济时报保障性租赁住房正成为青年筑巢的金钥匙

　　编者按
　　当前，在人口净流入的大城市，新市民、青年人的住房问题尤为突出。因此，发展保障性租赁住房将以人口净流入的大城市为重点。近年来，我国住房保障工作的力度持续加大，框架日益明晰，内容不断丰富。住建部的消息显示，40个城市计划2021年筹集建设93万套保障性租赁住房，以保障城镇化进程中进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人基本住房需求。在新的历史条件下，住房保障工作将对存在住房困难的新市民、青年人群体给予更多支持扶助，使他们能够大声地喊出＂我在他乡挺好的＂。
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　　■中国经济时报记者 吕红星
　　第七次全国人口普查结果显示，2020年全国流动人口为3.76亿人。北、上、广、深、杭等城市的租房人口比例已达到40%以上。在大城市打拼，租房问题正成为民生的关键问题。
　　7月30日，中共中央政治局召开会议，提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。
　　7月22日国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议、7月2日国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,一个月内，三次强调，可见国家对于房地产尤其是保障性租赁住房的重视。
　　近期政策相较以往有三点突破
　　＂7月份三次强调住房尤其是保障性租赁住房，说明国家对保障性租赁住房是非常重视的。尤其是7月2日国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，不仅对保障性租赁住房的目标内涵、功能定位、发展方式和支持政策等多方面都做了界定，还明确提出‘完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障’，这就从国家层面正式确认了保障性租赁住房是以‘三房’为主体的住房保障体系的重要组成内容。＂上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰在接受中国经济时报记者采访时表示。
　　记者了解到，一方面，随着城镇化进程的进一步加速，租房群体越来越多，另一方面，每年新增大学毕业生数量庞大，这两个群体汇合在一起，带来了巨大的租房需求。
　　华润置地长租公寓事业部副总经理徐亚男对本报记者表示，保障性租赁住房是住房保障的重要组成部分，尤其是在一二线人口净流入的城市，购房成本高，租房需求旺盛，但适配的市场化供应少，租客权益保护弱。＂住有所居＂的问题亟须解决，过去政府主导的公租房、廉租房等核心保障困难居住需求，服务范围和数量有限，对于大量城市新青年、新市民等还需要市场化保障性租赁住房的加入来完善住房保障体系。
　　据了解，长期以来，我国房地产市场供给侧重售轻租，对租赁市场无专门政策支持，导致售卖一条腿长，租赁一条腿短，市场结构失衡。
　　在陈杰看来，近期政策在加快发展保障性租赁住房上相较以往有以下三点突破。
　　第一，当前的保障性租赁住房，侧重点更多放在了新市民和青年人这个群体，是更广意义上的住房保障，而且明确与推动城镇化进程相联系，所以是一种发展型保障。
　　第二，住房问题的本质并不是单纯解决物理空间上的居住问题，而更多是解决社会空间上的嵌入问题，重点是如何让受助者方便便捷并且可负担地享受到公共服务公共资源及就业机会的邻近性。
　　第三，新市民和青年人群体规模大，活力强，涉及面广，同时居住条件和居住稳定性的稍加改善，都能带来显著的生活满意度、工作积极性和社会认同感提升，既有利于社会和谐稳定，也能提高经济高质量发展的可持续性。
　　下一步要供需真正匹配好、科学有序推进
　　政府发展保障性租赁住房，离不开房企的大力支持。当前企业参与住房租赁市场存在哪些具体困难？
　　徐亚男表示，从租赁用地的供应来说，部分城市出让的租赁用地区位交通不便，地价评估较高，市场供求错配，投资回报很低，不利于企业持续积极参与；另一方面，国企投资开发租赁住房的资金占压较大，回收周期较长，面对国资委对国企负债率的考核，负重前行，难以持续加大对租赁住房的投入。国家发改委正在推动的保障性租赁住房REITs试点将打开退出通道，激活保障性租赁住房市场健康可持续发展。
　　住建部消息显示，40个城市计划2021年筹集建设93万套保障性租赁住房。今年10月底前，城市人民政府应确定＂十四五＂保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。
　　在陈杰看来，要想保障性租赁住房的供需真正匹配好、科学有序推进，应把握好以下四点。
　　第一，更好处理好＂有形＂与＂无形＂的关系。当前发展保障性租赁住房，不仅要特别注意选址问题、交通便利性和加强公共设施配套，还要推进公共服务均等化，加快推动租赁赋权和落实租购同权，逐步让承租人与购房人在享受公共服务上具有同等权利，这才能让受助者通过对公共服务公共资源的平等享有而得到公平公正的发展机会，同时让＂租购并举＂真正成为现实。
　　第二，要处理好＂长期＂和＂短期＂的关系。发展住房保障体系是长久大计，是国家的社会基础设施体系的重要组成内容。但具体到一个城市特定区域地段的保障性租赁住房的布局，则需要兼顾解决当下燃眉之急和地段长期发展需求，注意不能因为当下住房问题的解决而给该地段区域的未来发展潜力带来损害。
　　第三，要处理好＂规范＂和＂创新＂的关系。保障性租赁住房有其基本内涵，需要有顶层设计，但不同城市不同时期会有所不同，各地的需求也会有很大差别。要因地制宜，因城施策，创造更多基层创新的空间。
　　第四，强化多策合一。保障性租赁住房工作非常需要强化跨部门协同，与城市发展、城市更新、老旧小区改造、外来人口市民化、新市民劳动技能培训、打造生育友好型城市乃至实施积极应对人口老龄化国家战略等工作有机结合，这意味着需要以很高智慧和创新精神来推动城市空间的多用途复合利用和空间置换。
　　＂未来，保障性租赁住房要进一步加强完善行业规范标准，提高经营主体面向租客的服务信用，进一步加大一二线城市租赁用地的有效供应，提升面向城市新青年的租住品质。同时，各地进一步加快工改居、商改居政策细则和报批流程的落地，提速合规化人才公寓的供应入市。＂徐亚男表示。
　　加大保障性租赁住房供给 让新市民＂租安心、住放心＂
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　　■中国经济时报记者 刘慧
　　近日召开的中央政治局会议再次明确房住不炒，提出落实租赁住房用地、税收等支持政策。一＂房＂激起千层浪，各城市也在探索租赁住房的建设，让更多新市民、青年人筑个温暖的巢。
　　中国经济时报记者采访了地方政府官员、专家以及新市民，他们表示，中国虽然建立了保障住房体系，但租赁保障房仍然不足。当前最大的问题是＂人地分离＂推高了房价，可以尝试用＂人地挂钩＂解决用地的难题，适当增加人口流入地区住宅用地供应。同时加大共有产权房建设力度，大力发展租赁住房，保障新市民、青年人住有所居。
　　加大保障性租赁住房供给，引导租金水平合理
　　2021年4月，住建部副部长倪虹提出，大力发展保障性租赁住房，人口流入多、房价较高的城市要科学确定目标，利用集体建设用地和存量闲置房建设和改建保障性租赁住房，帮助新市民缓解住房困难。7月，住建部住房保障司司长曹金彪表示，租赁住房是和公租房互相配合的制度。
　　全国政协常委张连起对中国经济时报记者表示，我国虽然探索建立了保障住房体系，但租赁保障房不足。以进城务工人员、新就业大学生为代表的新市民、青年人租赁住房需求较大，但租赁市场起步较晚，发展不完善、结构不合理，租房难、租房贵现象普遍。据贝壳研究院调研，北京、上海、深圳、杭州、珠海及广州等地租房压力较大，房租收入比不低于30%。一线城市房租收入比约39.23%，新一线城市约24.09%，二线城市约22.58%。
　　重庆市一位官员告诉本报记者，因为重庆近年来建了很多套保障住房，所以重庆房价不高，希望吸引更多青年人。陕西省某市官员告诉本报记者，建设保障性租赁住房的难题在于土地问题，还需要建立公开透明的运作机制。一位北京的新市民告诉本报记者，保障性租赁住房的位置、房屋质量和物业管理，和商品房相比还有提升的空间。
　　如何解决难题？张连起建议，可以实行＂人地挂钩＂，增加商品住房供给。达到用地供需平衡。＂人地分离＂推高了房价，形成了大城市高房价、三四线城市高库存的情况。应将＂人地挂钩＂作为解决部分城市用地思路，适当增加人口流入地区住宅用地供应。同时加大共有产权住房建设。共有产权住房是通过地方政府让渡部分土地出让收益，以低价配售给符合条件的保障对象所建的房屋，可以有效解决经济实力不足家庭的购房需求。应在我国人口净流入且房价压力大的大城市，不断加大共有产权房建设，减免共有产权住房相关税费。
　　张连起表示，保障新市民、青年人住有所居，如何做到＂租安心，住放心＂是关键。应当加大具有保障性质的租赁住房供给，引导社会住房租金水平相对合理。地方政府还应增加保障住房的信息透明度。
　　保障性租赁住房政策体现＂三多＂
　　记者在采访中了解到，北京市正加快保障性租赁住房建设，要让新市民、青年人在大城市租得到、租得近、租得稳、租得好。据北京市住建委介绍，目前北京的保障性租赁住房主要来自于集体土地租赁房和非居住建筑改建租赁房。
　　在集体土地租赁房方面，北京是全国13个试点城市之一，全市累计开工47个项目，房源约6.3万套，建设规模居全国首位，户型以中小套型与职工宿舍、公寓类为主。预计2021年底，北京市将建成1万套房源。在非居住建筑改建租赁房方面，北京市已改造实施项目13个，有3822套（间），以小户型、低租金的床位式租赁住房为主。
　　以北京通州区一个租赁公寓为例，原来是一座空置办公楼，后来被纳入北京市保障性租赁住房统一规划，并获得中央下拨的400万元发展租赁住房专项资金补贴。与周边一些同品质公寓相比，该租赁公寓的价格低20%-25%，已订出约九成的房间。
　　作为新青年聚集的深圳市，创新租赁住房用地供应与建设模式。完善租赁住房用地供应方式，采取＂限地价、竞地价、竞自持租赁住房面积、竞自持租赁住房年限＂等出让方式。探索政府提供居住用地、住房租赁企业负责建设和运营租赁住房的PPP模式筹集租赁住房。继推出＂二手房参考价＂后，深圳即将推出＂租赁房屋参考价＂。
　　深圳市推进存量房屋改造租赁住房。支持住房租赁企业与村集体股份公司、原村民合作，通过城中村住房规模化租赁改造提供租赁住房。开展以建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点。
　　重庆市官员告诉记者，近两年，重庆正在以政策性租赁住房和存量公租房转化共有产权房为重点，推进完善住房保障体系试点。
　　杭州市保障中高端人才住房需求，住房保障和房产管理部门加快推进人才专项租赁住房建设，目前，全市预计可建房源4.19万套，开工套数3.43万套。
　　郑州市实施《关于调整公共租赁住房申请条件和审核程序等问题的通知》和配套细则，对公租房申请条件、审核程序及配租方式等方面进行调整。与此前人工排队选取公租房不同，新政在供应分配方面注重公平公正公开的原则，采取电脑自动配租的方式供应房源，实现不见面分配，取消自由裁量权，对在环卫、公交、教育、医护一线岗位工作的保障对象实施优先保障。
　　家是最小国，国是千万家。住建部已明确，＂十四五＂期间，青年人多、房价偏高的大城市，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例应力争达30%以上。保障性租赁住房要符合小户型低租金，缓解新市民及青年人住房困难。综合来看，保障性租赁住房的政策体现＂三多＂，多方主体参与、多渠道满足土地供应、多路径资金筹措，将起到稳定增长预期、稳定消费等积极作用。
　　保障性租赁住房让年轻人安身也安心
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　　＂大学毕业后来到北京，考虑到去单位的通勤时间，就在南三环外的马家堡附近与人合租了第一套房。不过，现在的租房成本越来越高，从最初的1000多元涨到了现在的3000多元，已经占到了近三分之一的工资收入。＂北漂6年，面对日趋上涨的租房成本，于玉萌生了买房的打算。
　　于玉说，她一直在第三方租赁平台租房，遇到过形形色色的房客，还有一些不靠谱的中介。而且与陌生人合租，特别不方便。其实，类似于玉的经历，在大城市租房的年轻人都有过。
　　目前，在大城市的居住成本不断上涨，越来越多新市民、毕业生、青年人面临着工作与居住难以同时得到满足的困境。房租成本成为了毕业生、青年人是否留在大城市的一个重要纠结点。不过，随着国家加快发展保障性租赁住房，这一老问题或将有了破局的新可能。
　　国务院办公厅日前印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），部署加快保障性租赁住房发展，完善住房保障体系，明确了保障性租赁住房的基础制度和支持政策。7月30日，中共中央政治局召开会议，提出＂加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策＂。
　　业内专家指出，将发展保障性租赁住房作为＂十四五＂住宅建设的重点任务，就是要破新市民、青年人买不起房又租不到好房的局。
　　＂市区交通便利的房租太高了，支付了房租，日常生活质量大受影响；想节省房租住到相对偏僻的位置，日常通勤时间又长，光是上下班就折腾得疲累不堪。＂不过，小李宁愿租远一点儿的房子，节省一些房租。他希望保障性住房能解决当下大城市年轻人正面临的这一普遍痛点。
　　对珍珍来说，价格也是她在北京租房考虑的首要因素。＂由于是在互联网公司工作，工作比较忙，加班也是常有的事，在租房的时候，肯定会考虑交通是否便捷，最好离公司比较近，附近有地铁，小区周围环境是否安全等。＂
　　《意见》提出，扩大保障性租赁住房供给，＂以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金＂，能够有效缓解住房租赁市场结构性供给不足问题。
　　于玉告诉中国经济时报记者，如果能够申请保障性住房，除了租金外，她最关注的是房子的安全性和通勤的便捷性。＂我在城区工作，考虑通勤时间长会耗费太多精力，希望保障性租赁房源能在交通方便的地方。＂
　　同样，保障性租赁房源安全性和房子的稳定性也是珍珍首要考虑的因素。此外，她希望保障性租赁住房能够更契合年轻人想要工作生活在城区的需求，附近的整个配套设施也要更为完善。
　　业内人士认为，通过完善的住房保障体系，让年轻人租得起房，在暂时租居的房子里也能有安全感、有尊严，让年轻人免于被房子所累，给初入社会的创业者缓冲时间，让年轻人真正放松下来，用更长远的眼光规划自己的人生，去释放更多的活力和创造力，最终也赋予城市更有活力的未来。
　　保障性租赁住房或将是新市民、青年人解决居住问题的主要方式，也有利于年轻人提升幸福指数。不过，于玉告诉本报记者，尽管知道国家大力发展保障性租赁租房，但从哪些渠道能够租到？什么样的条件符合租赁保障性租房？她希望能出台一些具体方便的操作措施，为年轻人提供更多的租房便利，保证年轻人确实有资格申请，能搬得进去。
　　＂自己租房，要独自咨询、看房和谈判。有了保障性住房作为过渡，减少了很多麻烦，挺好的。＂珍珍对保障性住房政策很期待。
　　本报记者在采访中发现，年轻人对于保障性租赁住房还是很期待的。在年轻人刚刚打拼之时，能提供一个靠谱的落脚之地，有个安心的过渡居所，这体现出城市对年轻人的善意，也为城市自身发展打基础。
　　业界认为，保障性租赁住房政策的出台可以减少在大城市打拼人群的住房成本和提升外来人口的居住舒适度，以及在租房时所面临的种种困难得到解决，从而增加房屋租赁市场的房源，对促进房地产市场平稳健康发展有一定的积极作用。