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上海区域半年报又破纪录了,上海租金达近两年新高

  上半年政策红利持续,租赁住房在金融端获重大利好,税收减负、公募reits破冰成为新一轮的租赁东风,市场热度与企业信心高涨。 上海租金连续7个月上涨,并在6月突破两年新高,达89元/㎡/月 ,月度成交量均处高位。
  随着r4用地入市, 租赁市场格局也由存量主导逐渐转变为增存并举 ,上半年新开门店共37家,其中r4用地项目及住宅自持项目等增量项目共7家,租赁用地项目也为大型租赁社区批量入市拉开序幕,预计7、8月将有张江纳什国际社区、路劲·隽寓上海汽车城店等6个大社区项目入市,而 政策加持下,下半年市场热度预计只增不减。
  01 私人房源市场
  租金连续7个月上涨
  上半年成交量均处高位
  供求量价走势
  毕业季租赁需求集中释放,租金水平继续上扬
  上半年私房市场整体呈上升状态,租金连续7个月上涨,6月打破近两年记录,登顶最高租金,达89元/㎡/月。3月返工潮带来大批租赁需求,4、5月有所缩减,6月毕业季来临,大量租赁需求释放,挂牌、成交量双双上升。
  ▲ 数据来源于CRIC城市租赁数据库
  全市租金地图
  区域涨跌各占一半,闵行因成交结构跌幅较大
  区域租金涨跌各占一半,同比去年全线增长,半年内几乎所有区域均有所上涨,仅闵行呈下跌状态,6月闵行成交量较高,其中一房及高假房源占比较少,成交结构导致租金有所下跌。从成交量来看,青浦、松江、闵行、浦东等郊区为毕业生更青睐的租住地,在成交量上有所上升。
  表1:2021上半年上海各区域市场租金地图
  ▲ 数据来源于CRIC城市租赁数据库
  02 集中式公寓市场
  租赁供应持续加大
  增存并举大势所趋
  运营商参与拿地,自持比例大幅降低
  上半年共成交34幅涉租赁地块,其中23幅纯租赁用地,已超2020年全年21幅纯租赁用地成交量,岁末年初往往是租赁用地集中成交时段,1月租赁用地成交占比过半,2月新黄浦与V领地合作拿地引发热议,后集中供地政策出台,3-5月租赁用地成交空白期,6月首批集中供地共出让8幅,瓴寓参与其中,运营商与政府机构等合作拿地或成未来趋势。
  表2:2021.01-06纯租赁用地出让列表
  ▲数据来源:CAIC集团战研中心整理
  租赁自持用地共成交11幅,集中供地前多保持15%自持比例,首批集中供地中,自持部分多为特殊比例,且占比较低,大华竞得联东村城中村改造项目自持比例较为特殊,除商业面积及少量其他面积外,全部为租赁住房,基本可以算是一块小型的纯租赁用地。
  表3:2021.01-06租赁自持用地出让列表
  ▲数据来源:CAIC集团战研中心整理
  新开门店监测
  上半年新开37家公寓,增量市场开始发力
  一直以来,租赁市场都是存量占据主导地位,2021年,租赁市场快速发展已4年,租赁用地与自持地块等增量市场开始发力,上半年共有4个租赁用地大社区项目入市,也由此开启租赁用地入市的热潮,预计下半年还将有10余个租赁用地或将开业。
  另一方面,租赁自持地块也加快入市步伐,上半年共3个项目开业,中海友里、保利N+自持项目运营经验丰富,上海已开业自持用地项目共7个,中海、保利各占其3,龙湖冠寓占1。
  表4:2021.01-06集中式公寓新开门店列表
  ▲ 数据来源于CRIC城市租赁数据库
  图:2021.01-06集中式公寓新开门店分布
  ▲ 图片来源:CAIC集团战研中心整理
  03 增存量案例解析
  存量改造篇
  Base佰舍上海同丰路店
  ▲ 数据来源于CRIC城市租赁数据库
  住宅自持篇
  龙湖冠寓新江湾城店
  ▲ 数据来源于CRIC城市租赁数据库
  租赁大社区篇
  柚米华侨城店
  ▲ 数据来源于CRIC城市租赁数据库

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