一场影响数万亿元住房租赁市场的大事件马上就要落锤！ 10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。 1.5%和4%，简单的两个税率，却是极为不简单的两个调整，其背后关乎着亿万租客、住房租赁相关企业、金融机构等多重主体构建的住房租赁市场之未来。这一市场，或将进入新生态。 ＂降税＋公募REITs两大相关政策的落地，可谓双喜临门。＂新派公寓创始人王戈宏向《证券日报》记者表示，如此一来，拥有长期主义理念的大资本将增加从源头持有租赁性物业的积极性，培育机构运营商，越来越多相关方将进入，将对行业产生巨大影响，虽尚需时间，但这一赛道会越发规范和壮大。 01
卡关键点：缓解租赁企业压力 企查查数据显示，截至2021年7月6日，全国共注册223.7万家房屋租赁相关企业，其中状态为＂在业、存续＂的共有183.4万家。 7月26日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（以下简称＂公告＂），明确针对住房租赁企业的税收优惠与扶持政策，涉及增值税、房产税两大税种。 9月23日，国家税务总局官网大篇幅公布了 关于住房租赁减税降费政策的详细解答 。 从22个问答中可以清晰明了地知道，这次减税降费政策主要是包含两个方面： 第一方面，增值税按照1.5%的税率缴纳；另一方面，目前针对房产租金收入计算缴纳的房产税税率为12%，此次减按4%税率征收。 ＂过去7年，我们一直按照12%的税率缴纳房产税，假如租金规模是1000万元，以前是交120万元，现在是交40万元，省下的80万元，我可以做很多事，这将极大地提高回报率。＂在新派公寓创始人兼CEO王戈宏看来，房产税的降低，对持有性物业租赁经营者有着巨大的意义。 ＂该政策有利于解决租赁行业此前普遍面临的税收负担较重、盈利空间较窄的问题，通过减轻企业税负，激发市场主体参与住房租赁的积极性，扩大市场化、保障性住房租赁房源的供给。＂自如方面负责人向《证券日报》表示。 02
破困局：资本化率向商业资产靠拢 ＂目前我国仅有12%的人口租房，租赁市场的机构化率仅占5%，这一比例远低于全球平均水平。＂龙湖集团旗下长租公寓品牌冠寓相关负责人向《证券日报》记者表示，但另一面也说明，国内长租公寓市场空间是巨大的。 王戈宏为《证券日报》记者算了一笔账，目前中国房屋租赁人数已超2亿人，平均每个人一个月花2000元租房，就是4万亿元的市场，这将培育出多个千亿级规模的企业。过去15年间，有长线资本进入，有短期逐利的资本搅局，有退去的资本观望，国内的长租公寓市场正经历调整和洗牌。 住房租赁行业民生属性强，回报率低、盈利空间有限，导致资本进入和企业经营提升服务等动力不足。 仲量联行在《中国长租公寓市场白皮书》中指出，越来越多的投资机构正将目光聚焦在中国长租公寓的开发投资上，且对稳定回报率预期普遍保持在4.5%-5.5%，但较2018年有明显下降趋势。 ＂资产价值过高＂以及＂土地和资产获取困难＂ 一直以来都是中国长租公寓市场投资者面临的两项最大挑战。 此外，＂资产流动性过低，导致退出困难＂成为第三大挑战，退出机制已是投资者最关注的话题之一。短期内，单一资产或资产包退出仍将是主要的途径；但中期有望通过REITs提升长租公寓投资市场的流动性。 而此次降税，则将在很大程度上提升回报率，使得发行公募REITs具备可行性。 有了退出渠道，将极大地吸引长线大资本进入。 仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人庞树东曾表示：＂随着国内长租公寓市场逐渐成熟，其空置风险将更低、资产表现也将更趋于稳定，预计资本化率会继续向办公楼等传统商业资产靠拢。＂ 随着中国REITs试点的不断推进，未来REITs有望成为长租公寓投资者的主要退出机制之一。 03
拓渠道：长线资本投资转为积极 众所周知，因＂租金贷＂和＂甲醛房＂等问题，长租公寓行业经历过一轮深度洗牌。如今，仍有不少企业在此赛道上坚定前行。 当然，有不追求短期套现的资本支持，是住房租赁尤其是长租公寓良性发展的重要动力。但受困于回报率低和盈利能力相对较差，过去这一行业融资一直较难。 ＂近两年租赁企业融资难度增加，渠道收窄，总体融资金额呈现下降趋势。＂贝壳研究院相关人士向《证券日报》记者表示，一是长租企业受制于单一的抵押担保方式，参与债券融资有难度，目前发行主体多为开发企业。二是股权融资进入谨慎投资阶段，去年长租企业获得股权融资的规模显著下降。三是ABS发行规模减小，因为其发行审批严格，更适用于租金收益良好、运营能力强的头部企业。四是国内类REITs产品面临流动性、底层物业实用性及双重征税等问题，尚不具备标准化REITs的发行条件。 同时，贝壳研究院也指出， 未来随着金融、税收政策的支持，住房租赁企业融资渠道将会扩大，尤其是保障性租赁住房项目将优先获得多元化融资渠道。 此前国家层面及厦门、成都等地陆续发布了支持保障性租赁住房项目的金融政策，包括信贷支持力度、提供长期贷款等，同时国家发改委也发布了保障性租赁住房REITs的试点通知。 ＂ 房产税的降低对持有性物业经营者非常有帮助，账可以慢慢算过来了。 增加投资人、权益投资人从源头持有物业的积极性，提高回报率后，投资人有了做公募REITs的可能性。＂王戈宏表示，在住房租赁领域，有大量存量资产，但有持续且较好现金流的住房租赁资产包比较缺，公募REITs不能买资产和股权，买的是证券产品，收益率要达标。在大的资本看来，住房租售比低。一线城市长租公寓平均租金回报率水平约为2%，且缺少证券化退出渠道，所以没有主动持有，多是大的开发商去被动式持有，或是业主持有，二房东包租模式运营。但有了公募REITs后，将会吸引大的资本主动持有租赁性物业。 在王戈宏看来，目前的市场环境下，开发商资金压力大，资产价格下降，资产价值回归明显，加上降税，对持有物业经营者非常有利。比如新派公寓从收购、改造、运营和退出已建立闭环，已经成功做过类REITs，未来税收降低后，回报率提高就具备了发行公募REITs的基础。所以，新派（公寓）现在正在与金融机构合作收购资产，现在国内其他企业已经有一些项目正在尝试申报住房租赁公募REITs，未来新派或许也将在该领域有所突破。 据天眼查数据不完全统计显示，2021年以来，有66家从事房屋租赁相关企业获得融资，仅从公开披露的信息来看，融资金额超过30亿元。 与此同时，海外资本开始重新审视住房租赁领域。华平投资、荷兰养老金资产管理公司、美国睿星资本等正逐步加码境内住房租赁市场，预计后两家未来3年-5年将投资租房市场超过10亿欧元。 ＂大的钱进来，这个行业将会好起来。＂王戈宏向《证券日报》记者表示，10年前投资长租公寓市场的是有远见的投资人，5年前进入的投资者是跟着热闹投资，后来是资本围观。＂降税＋公募REITs＂双喜临门之下，大的资本对这个行业关注度已经在提高，预计行业将迎来新一波上行。 对于未来发展前景，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，随着降税等一系列住房租赁政策不断推出，住房群体的租金压力将在一定程度上有所减轻，租赁企业将在一定程度上拓展发展渠道、有所盈利，负债率低、自有资产较高以及区域市场影响力较大的租赁企业或将更有优势。 免责声明：本文综合自证券日报、仲量联行，仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。本文转载自维C传媒。