近期，一个叫＂保障性租赁住房＂的新物种闯入业内，国家对此也非常重视，并明确了在＂十四五＂期间，我国住房工作重点就是保障性租赁房。从业多年的朋友咨询我，是不是长租公寓以后就没有希望了？ 下面，就保障性租赁住房对长租公寓的影响和对策，和大家做个交流。 01 政策基调变了 近期，明显感到，国家更强调大力增加保障性租赁住房，推进共有产权住房发展，让住房体系由公共属性主导。对长租公寓，貌似冷落了，这和之前很大不同。 记得在＂十三五＂时期，国家大力扶持机构化、规模化租赁，主要就是长租公寓，也是长租公寓最美好的一段时间。 比如，近期支持保障性租赁住房的几个供应渠道，包括闲置商业办公改租赁，集体土地建设租赁住房，园区配建租赁住房，出让租赁地块等等，在过去几年一直是扶持长租公寓的主战场。现在，城头变换大王旗，他们撇开了长租公寓，都开始向保障性租赁住房转变了。 比如，过去几年对于长租公寓，资本市场很青睐，风险投资、上市融资、专项债券等等，都抛出橄榄枝。前几年，开发商为实现融资突破，都在积极发展长租公寓。现在，这些融资对长租公寓开始冷淡了，都向保障性租赁住房转变了，保障性租赁住房的贷款都不纳入集中度管理。 再比如，2015-2016年，房企系、酒店系、互联网系、房产中介系等公寓品牌纷纷进入市场，国家队也不甘示弱，很多城市都推出了租赁地块或者配建、自持租赁住房。但现在，很多品牌都开始退出，有的开始转让项目或转向轻资产输出，配建、自持的项目也停滞不前。 2015-2016年长租公寓的蓬勃发展期 总之，前后的反差太大了，不忍直视。 02 出了什么问题？ 仔细推演的话，发现形势变了。 首先，国家发展机构租赁，本来是想构建＂先租后买＂的住房新制度，让年轻人、新市民在城市顺利扎根。但这几年，长租公寓表面上红红火火，但暴雷、炒租金、租金贷等，让政府觉得，靠市场来解决租赁问题是不太可能的，回归公共属性的保障性租赁住房，可能更合适。 其次，疫情后这一轮房价上涨，年轻人和新市民不仅＂买房难＂，＂租房也难＂。 根据贝壳的数据，2021年一线城市月度套均租金约4394元，新一线城市约2097元，二线城市约1794元。受访者42%的人月租金支出集中在1001-2000元。在一线城市，合租单间租金已达2000元，意味着他们很少会选择整租。近期，租赁价格再次上涨，相对体面的租赁越来越难实现了。 再次，尽管租赁体验好，但长租公寓租金要比周围商品租赁房租金高出30%左右，有的租金甚至翻了一倍。同时，疫情后房价上涨，收入越低的人受到的冲击越大，中低收入人群是租房的主力军。由此可见，长租公寓可能定位为＂小众＂了，并不是未来国家发展租赁的重点了。 最后，长租公寓前期探索出了一些问题，让管理层比较头痛，最典型的就是利用租金贷制造＂资金池＂、搞资本运作，产生了一些暴雷、跑路和金融风险、社会稳定等问题，管理层有点怕了。去年下半年以来，从国家到各个城市都实施了长租公寓监管细则，最典型的就是租金一次性收取不超过三个月，且要进入监管账户，这让资产比较重的长租公寓无疑陷入了困境。 03 新定位 当然，对长租公寓也并没一棍子打死。 2021年政府工作报告中提出，＂解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难＂。 这里的长租房市场，指的就是长租公寓。 近期，我到某一线城市住建部门调研，咨询他们关于长租公寓该怎么发展的问题？ 对方告诉我，他们现在工作的重心全部已经转到保障性租赁房上面了，长租房发展现在基本处于搁置状态。 我认为，当前对长租公寓为代表的长租房市场，管理机构的态度是既不鼓励、也不抑制。 我初步判断，在行业定位上，未来长租公寓应该是一个＂小众产品＂。当然，在互联网平台经济影响下，年轻人已把租房作为一种新的生活方式。我们在研究时留意到，对许多年轻人，能买得起房肯定最好，但买不起，他还希望在大城市生存下来的同时，要能＂住得好，住得舒服＂。 简单来说，就是 ＂我买不起，但是我要生活品质＂，这给长租公寓创造了空间、提供了机遇。 特别是，大城市房价涨到这个份上，以后不管是继续上涨，还是停留在现有的水平上，越来越多的人会选择租房，这是不得不为之的选择。政策也会因势利导，鼓励这方面的需求。 根据调查，特大城市租房群体主要由80后和90后构成，占租房总人口的62.9%。这批80后、90后年轻租客分为三类：第一类是拥有本地户籍的租房群体，占26%；另两类是没有本地户口的外地租客，他们是主体，占全部青年租客约74%，其中45%的人拥有大学及以上学历，他们的受教育年限最高，平均有16年，另外29%是大学以下学历的外地房租客。 也就是说，租房的人越来越多，他们的收入不一定比买房的人要低，但由于首付还不够，家庭总收入不足以支撑买房，不得不接受租房，甚至是长期租房。所以，长租公寓还有发展空间，但由于支撑高租金的人比较小，竞争红海，加上同质化倾向严重，这个领域新增空间并不大。 04 被动应付VS主动出击？ 有国家政策扶持，大规模建设保障性租赁房，对长租公寓具有分流和替代效应，长租公寓该怎么应对？ 大势已变，与其被动应付，在红海里挣扎，千军万马过独木桥，越来越内卷，不如主动出击，因势利导，变不利为有利，变被动为主动，凤凰涅槃，闯出新的盈利模式。 我认为， 最重要的是长租公寓企业一定要看清形势，努力搭上保障性租赁住房红利这班车。 据我了解，各地＂十四五＂保障性租赁住房筹建的任务特别重，比如上海、广州要筹建42万套、60万套，远比商品房要大。长三角、珠三角几乎每个城市都有任务，且任务都不轻。 但怎么做、怎么落地，各地住建部门还是一头雾水。 所以，＂存量纳管＂就是必然的落地渠道， 长租公寓一定要抓住难得的机会，让部分在投项目被纳管进来。这样，既完成了各地的任务，又能够享受到税收、规划和普惠金融等红利。 有人问了，被纳管就要补齐全套资料，接受租金管制，甚至是纳入监管平台，过去靠逃税求生存的模式也搞不下去了。这就需要长租企业自己掂量了，地段好、成本高、溢价显著，未来成长性好的项目，可以继续向白领公寓方向运营，在原有的赛道里面占据一席之地。 投前盈利测算没那么高，没那么明朗的项目，可以向保障性租赁住房方向转。有人又说了，现在项目都不怎么赚钱，租金管制（低于市场租金）了，岂不是更难发展？这个观念要改，政府已考虑到了这一点，推出很多扶持政策，包括税收减免、水电费调整、普惠金融、规划红利等。 这些政策能够落地的话，即便有租金管制，也是可以赚钱的，因为国家推出这些优惠和红利，目的就是打通租赁市场不赚钱的＂痛点＂和堵点。这些优惠和红利落地了，前期成本会明显下降。 当然， 建议长租公寓主动对接住建部门，推动项目认定书落地，就可以拿这个尚方宝剑去享受这些优惠了。 据了解，现在建行普惠贷款、发改专项资金拨付都在等项目出炉。 05 懂得创造机会 目前来看，对于保障性租赁住房的新增量，各地政府还是依靠本地国有租赁平台来落实和推进，比如广州的城投和珠江租赁，深圳的人才安居集团，上海的城方，南京的东南集团。但对于管理和运营，地方国企平台的效率比市场要低很多， 长租公寓可以主动对接地方租赁国企，输出轻资产服务， 包括项目策划、运营管理、拓客招商，甚至是申请优惠等等。 对于新的筹建渠道，比如国有企事业单位利用自有用地建设保障性租赁住房，而这些地块原来是生产、科研、教育、医疗用地，一直是禁止搞地产开发的，现在对租赁住房放开了。对这个新事物，地方政府也是一头雾水，不知道怎么协调相关部门，不知道怎么走程序才合规等等。 用地主体更是一头雾水，有的想搞房地产开发，想对接开发商一起赚钱，但这条路堵死了。搞保障性租赁住房，他们觉得程序太冗长，涉及环节和部门太多，无法实现一次性落袋的可观收益，积极性不高。 对此，本着服务政府、打通环节、获得信任的原则，长 租公寓要积极作为、主动对接用地主体和政府，牵头推进项目落地，赢得各方信赖，掌握市场的主动权。 此外，长租公寓要顺应形势，调整产品结构。目前，我国长租公寓行业所供应的公寓产品主要包括服务式公寓、白领公寓和企业公寓（或叫蓝领公寓），其中白领公寓为市场主流。规模排名前20的房企系公寓品牌皆布局了白领公寓，而涉及企业公寓业务的房企仅有1/4，明显偏少。 这明显高估了白领公寓的需求潜力。未来，随着经济增速回落，长效机制下房地产告别高速增长，相关链条一损俱损，金融去杠杆持续推进，中高收入人群的租赁需求潜力也会有所下降。同时，热点城市前期出让的租赁地块开始陆续入市，现在又有保障性租赁住房大规模筹建，这些都会分流一部分租赁需求，特别是新引入的人才，可能都会受到人才租赁住房的分流。 新蓝领人口为就业主力 。去年我国874万人普通高校毕业生中，高职学生就业率达到了85.95%，大大高于本科生的79.23%。这意味着，初入职场的蓝领人员更多。 另外，国家统计局公布数据显示，我国9亿劳动人口中，4亿人为蓝领，是白领人口的2倍。而4亿蓝领人口中，1.2亿人就业于新型服务业，是＂都市新蓝领＂，约1亿为制造业的流水线工人。 因此， 长租公寓应更多去拓展蓝领公寓，园区集体公寓，青年驿站，大型企业定向租赁服务等更差异化的租赁供应体系。 并且，将这样的租赁供应嫁接到保障性租赁住房的赛道里，借助政策优惠和红利降低项目前期开发成本，另一方面避开竞争，探索长租公寓的新蓝海。（本文转载自公众号：珊瑚数据，侵删）