2021年开年以来，全国主要城市房租均呈现连续上涨趋势，平均涨幅接近10%，多地房租价格已经创下历年来新高，但相比楼市层层加码的调控政策以及重视程度，租房市场的房租普涨现象受到的关注仍需要进一步提升。租赁市场需要更加行之有效的调控和限制措施，来保持租房市场的稳定，让新青年、新市民真正实现安居宜居。 01.现象： 热点城市房租大涨，租金及增速创下历年新高 根据克而瑞数据统计显示，2021年7月，全国55城个人房源租金平均值为34.05元/平米/月，较去年同期上涨9.49%。在55城排名中，前十名城市及排名为：北京、上海、深圳、杭州、广州、厦门、南京、武汉、天津、成都。从全国核心八城个人房源租金水平来看，达到73.08元/平米/月，相比去年同期平均水平大幅上涨24.55%。其中成都的租房平均价格比去年同期上涨了40%，其他北京、上海、杭州等的涨幅也超过了20%。 资料来源：CRIC城市租售系统 以租金涨幅位居前列的上海为例，2021年以来，上海的个人房源平均租金整体呈现上升状态，从去年同期的81.67元/平米/月上涨至2021年7月的100.04元/平米/月，租金水平打破近两年记录，同比上涨了22.49%。2021年7月上海市个人房源成交租金环比增长4.4%，涨幅较大，其中最高价为古北壹号，总价达18万/月，租金坪效高达470元/平米/月，其他以徐汇和浦东陆家嘴区域的房源租金坪效较高。 资料来源：CRIC城市租售系统 分板块来看，据克而瑞现有上海市区域数据显示，上海市2021年租金呈现连续上涨趋势，这种连续上涨的情况已经持续了7个月。2021年7月全市个人房源租金价格同比上涨16.45%，所有区域租金情况均为同比上升，多区域涨幅超过15%。其中徐汇区涨幅最高，达到22.99%，其次是青浦、闸北（新静安）、杨浦，涨幅也在20%左右。涨幅最低的闵行区也同比上涨了9.85%。全市的租赁市场热度均呈现较高水平，增速创下近年来新高。 资料来源：CRIC城市租售系统 分版块来看，全市有数据统计的108个板块中，2021年7月个人房源平均价格上涨的板块高达97个，其中涨幅超过30%的板块达12个，多数位于中内环区域，涨幅10%-30%之间的板块有75个，占全部板块的70%，全市多数板块呈现不同幅度的租赁市场高热度。 资料来源：CRIC城市租售系统 分房型来看，2021年全市各房型租金均呈现上涨趋势，其中一房及两房均价达到历年来最高值，三房及四房租金价格为次高值。与2020年各房型租金价格来看，上海市两房租金涨幅最大，同比上涨10.60%，其次为三房，同比上涨10.13%。 资料来源：CRIC城市租售系统 02原因剖析： 供需失衡，适租房源供不应求 1、供应端：挂牌房源数持续走低，租赁市场供应不足 租房市场的房源供应量不足，直接导致了大量租赁需求得不到满足，近两年全国供应端房源一直呈现明显下滑趋势。以全国55城房源供应来看，2019年7月合计个人房源挂牌量约140.27万间，2020年7月个人房源挂牌量合计约91.98万间，但2021年7月，全国55城个人房源挂牌量合计仅57.17万间，一年时间同比大幅下降59.24%。 以上海为例，2019年上海市个人房源挂牌量为147567间，2020年6月上海个人房源挂牌量下降为为113017间，但2021年7月，上海市个人房源挂牌量仅为73937间，两年时间，挂牌房源量下降49.90%，减少了接近一半的数量。房源量下降一方面有最近市场监管加强，违规房源、群租房被拆除的原因，也有市场端的需求及供应原因。 资料来源：CRIC城市租售系统 2、供应端：房地产牛市，市场上可出租房源减少 2020年至今，房地产市场开启了一轮牛市，二手房房价的日益高企使得一些原本用于出租的二手房，被房东用于出售，或者处于观望市场的状态，直接导致了市场上可用于租房的房源减少，二手房价格传导推动租房成本上升。这个传导的过程往往也相对较短，根据CRIC20数据统计显示，上海市中心城区及五大新城部分区域的房价上涨15%以上，这与上海市大部分区域的7月房租同比涨幅相近。 资料来源：CRIC城市租售系统、CRIC2020 3、需求端：毕业生人数创新高，提升租赁需求 2021年，全国毕业生人数创新高，达到910万人，比上年多了60万人。此外，上海作为每年人口净流入的一线核心城市，工作机会多，生活便捷，根据58调查显示，是毕业生工作的首选城市，约有80万毕业生流入上海工作，推动租赁需求。年初有返工潮导致房租季节性上涨，年中有毕业生、留学生等多在上海居住及找工作，需要租房的需求直线上升，但供应的房子却少了，供需失衡直接导致房租上升。 从房型来看，正值毕业季，租赁需求旺盛，两房三房的大户型合租及一室户的小户型整租有大量租赁需求，房型的稀缺也会进一步抬高需求及租金。两房三房的成交量提升也带动租金上涨，导致目前各个房型的租金水平基本都处于全年高位。 4、落户政策放宽，新市民消耗大量房源 上海市2020年落户政策放宽，对包括应届生、人才引进、留学生等引进标准放松，对张江、临港、五大新城等地居转户政策放松，使得落户人口激增。整个2021年上半年，上海人才引进和居转户落户名额已经超过2020年全年。整个2020年的人才引进幅度上，比2019年增长了48%，而在2021年上半年，又比2020年全年增长了20%。预计2021年全年，应该只会增长的更多。 多方政策之下，不仅上海的2500万人口红线面临承压，新落户人口也具有买房或租房的需求，直接消耗掉大量房源，导致房源少租客多，供不应求，租金上涨。 03未来趋势： 国家出手加强调控，让新市民安居宜居 房租上涨带来的直接后果一是同样的房租能够租到的房子变得更远、更偏，加剧了上班通勤的不便利；二是如果选择承受房租，生活水平将会直接受到影响。对于在上海打工奋斗的青年来说，这是一个两难的选择。在热点城市房租不断上涨的情况下，国家开始重视到这个民生问题。从中央经济会议到十四五规划等，都提出要发展保障性租赁住房，解决新青年，新市民的居住问题。 1、价格方面：严控租金涨幅，实行租金指导价 2021年8月住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》。明确表示，确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。鼓励稳步实施城中村改造，住房租金年度涨幅不超过5%。 资料来源：住建部官网 北京市住建委也在上月发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，明确提出，实行佣金指导价、租金指导价。这意味着，以后个人房源也不能随便上调租金，必须按照官方发布的指导价，进行出租。 可以预见，国家及政府出手对于价格进行调控，稳控房租后，未来一年个别区域一年动辄5或10%以上的大幅涨幅将不太会出现，可能会出现小幅上涨的情况。 2、补贴层面：各城市发布租房补贴政策，缓解人才租房压力 对于人流净流入城市来说，新青年的住房问题是是否能够留下奋斗的重要因素之一。各个新一线及二线城市除了加强保障性住房建设以外，也积极提供住房补贴，满足不同新市民、新青年的住房需求。 近两年，很多城市展开了激烈的＂抢人大战＂，比如，以杭州市为例，对全球本科以上所有应届大学生，在发放本科1万元、硕士3万元、博士5万元一次性生活补助的基础上，再给予每年1万元租房补贴，最多可享受6年。南京市大学生租房补贴的期限由两年延长至3年，学士和高级工每月领取600元，硕士每月领取800元，博士每月领取1000元。通过企业申请租赁补贴的，享受政策期限最长5年。 此外，部分互联网公司也衍生出了许多补贴政策，并且开始主动拿地，除了建设总部外，还配套建设人才房或者租赁住房，积极解决员工的住宿问题，这些房源通常远低于市场价，有助于增加员工的忠诚度，有效提升企业稳定性，让员工实现真正的安居乐业。具体参见公众号过往文章《地产商们的新竞争对手，TMT企业加快拿地为哪般？》 3、供应层面：多种措施加大租赁房源供应 总体来说，市面上的总体租赁房源处于减少的状态，不可避免的推动了租金价格的提升。但国家也开始推动加大公共租赁住房供应力度，加强集体土地、租赁用地等供应，推出人才专项用地，增加供应主体的多样性，增加住房供给。 从核心八城的租赁用地和自持用地成交总规模来看，在种种利好政策的加持下，2017年-2021年上半年核心八城共计出让租赁用地及自持有达2604.09万方，按照每套租赁住房约60²来算，核心八城未来共计可提供约43.40万套租赁住房。 资料来源：CRIC城市租售系统、CRIC2020 4、二手住宅价格指数环比下降，或将带动房租小幅降低 通过当前各类二手房政策的严管控，据国家统计局发布的7月70城价格数据来看，全国二手住宅销售7月价格指数环比涨幅为0.1%，比上个月下降了0.2个百分点，环比数据出现了非常明显的收窄，二手房价格开始停涨。前文提到二手房价格传导会推动租房成本上升，在二手房价格指数下降的形势下，未来租房价格或有小幅下降。 04小结 种种供需端因素叠加，在推动租金上涨的同时，也让在大城市的工作和生活变得愈加艰难。住建部在国新办的发布会强调，新青年是国家的未来，一个城市新青年有希望，国家才有未来，这不仅是政府的职责所在，也是提升城市竞争力的必然要求。租房作为新青年在工作奋斗过渡时期的必然阶段，是是否能留在城市的最大阻力之一，住房问题关系着国计民生，如何让奋斗者可以安居宜居，是政府和一座城市需要长期思考的问题。 未来随着下半年继续大力发展培育住房租赁市场，政府有形的手对于租赁市场给予积极支持和方向引导，以及各类规范政策的落地和多样化的供应不断增加，未来新市民、新青年的品质居住问题相信也将得到进一步解决，真正实现＂房住不炒，稳定租金，安居乐业＂。