税收优惠政策出台，住房租赁REITs迎来重要驱动力

　　6月18日的国务院常务会议指出：为保障城镇化进程中新市民、青年人基本住房需求，会议确定，落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设或利用闲置商业办公用房等改建保障性租赁住房。10月1日起，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。
　　在运营期间，我国住房租赁市场面临的最大瓶颈是收入的天花板效应。由于我国住房租赁市场需求仍以大量中低端收入人群为主，如果效仿欧洲国家直接对租户进行财政补贴的政策方式，势必会增加财政负担。同时，在人口净流入、房价高且上涨快的大城市，补贴需求方往往会进一步推高租金，使财政补贴流失，而补贴供给方的成本和效率高于补贴需求方，因此，对于住房租赁行业来说，减税降负是运营阶段释放给供给端的最有力政策。
　　目前住房租赁企业在经营中需交纳的税包括：
　　（1）按租金收入的12%的房产税；
　　（2）依土地的等级及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税；
　　（3）按11%的销项税额抵扣5%的增值税进项税额后大约6%的增值税；
　　（4）城建税和教育费附加；
　　（5）印花税。对于涉及民生、收益长周期的行业来讲，住房租赁企业的税负担较重。
　　对于本次住房租赁税收优惠政策出台，给住房租赁企业带来的影响，ICCRA住房租赁产业研究院将通过一个真实案例进行具体拆解。
　　案例：杭州下城区延安路附近的一栋集中式长租公寓物业类型：酒店用途，某国企自持资产（产权证+土地证）建筑面积：6,731㎡房间数量：共150间主力户型面积：35㎡
　　表1 减税前的十年财务收支预测表
　　数据来源：ICCRA住房租赁产业研究院
　　表2 减税后的十年财务收支预测表
　　数据来源：ICCRA住房租赁产业研究院
　　减税后行业的关键数据变化
　　图片制作：ICCRA住房租赁产业研究院
　　很明显，本次税收优惠政策给住房租赁企业带来的税费降低幅度达到63%（运营十年期平均值），从而使年度净利润增长约17%。
　　同时，从国际经验来看，税收优惠是住房租赁REITs发展的重要驱动力之一，目前我国住房租赁市场在租金收益率低的情况下，出台税收中性政策是推动行业快速发展的重要砝码。
　　仍以上述真实案例为例，该物业的原值为2亿元。减税前，在运营第3年时的净利润为660.7万元，收益率约为3.3%。减税前，在运营第3年时的净利润为773.4万元，收益率提高到3.87%。
　　通过税收优惠政策，不仅能够增加合格收益率为基础的重资产有效供给，更能够激励多元化市场主体参与，为积极推动住房租赁公募REITs这一金融创新工具奠定基础。