除了保障性租赁住房外，大部分重资产租赁住房的持有者为传统房企，如最早的万科、龙湖，后来的旭辉、景瑞、宝龙，到现在国家队的代表保利、华润、中海、中粮等等。对于进入到租赁住房领域的房企来说，持有的重资产主要为以下几个途径：集体建设用地、竞自持用地、配建人才房用地、R4用地、M0用地，以及非改租的存量物业。其中，集体建设用地、R4用地、M0用地通常地价都会按照租赁住房的收益情况合理设置，而竞自持用地、配建人才房用地基本是按照市场化的住宅用地价格拿地，非改租的存量物业在地价端也是市场化地价。
　　按照国际经验，以重资产模式进入租赁住房行业的房企，发行权益型REITs不仅是理想的退出模式，也能够形成可持续发展的商业闭环。
　　接下来，ICCRA就从REITs的模式倒推，以终为始，看看持有竞自持用地、非改租存量物业的房企，如何实现理想投资回报率的商业逻辑。在这两种情况下，运营期间的收益是相对市场化的，而影响投资回报率的关键就是土地成本。因此，如何分劈土地成本是最关键的动作。
　　/// 竞自持项目的分摊地价原则
　　步骤一：  收集整理18家公开发行住房租赁专项债券的房企的发行公告  通过发行公告中公开数据分析，结合企业调研经验，确定各家成功发行专项债券公司在住房租赁板块地价分摊逻辑
　　步骤二：  确定计算原则：按照70年的自持年限，到期时（第70年未） 的残值为0；  持有期内的IRR为6%-10%（根据18家房企综合分析）
　　步骤三：  典型项目案例分析
　　结论：
　　/// 非改租存量项目的分摊地价原则
　　步骤一：几种退出路径梳理  资产证券化（公募/私募REITs）  股权转让  资产转让
　　步骤二：退出路径下要求的投资收益率  投资收益率≥5%  投资收益率=运营稳定年的净利润/总开发成本
　　步骤三：  典型项目案例分析
　　结论：
　　对于竞自持用地和非改租存量物业来说，在运营收入无法大幅度提高的情况下，只有降低开发成本特别是土地成本的让渡（也是获得传统地产开发端的支持），才能更好地达到提高投资收益率的目标，为未来资产证券化退出打好基础。  （本文转自：住房租赁智库百科 微信ID： ICCRA-2019）

虎哥零度角真情四年前，我的一个在湖南衡阳教书的高中同学回贵州老家，他专程去看望了我的母亲（他的家与我家实际上相距近百里），他是个兼职的摄影师，给我母亲照了不少相片，然后寄来给我。那时我看着那些照虎哥零度角今生与谁相守我是个爱发神经有点混帐的人，有时我会很疯狂的玩，有时会静下来读点书有时很懒惰，有时还比较勤奋有时什么都不想，像个白痴，有时会很严肃的思考问题装得像个狗屁的哲人有时我天真烂漫，调皮鬼虎哥零度角纯净的心我因为出差，几次经过梁村平原，每次我都会在平原的边缘和山冈的衔接地段将车停下来，在田野里在土岗上走走，感受这里的空气阳光花草雨露和云雾。阳光明媚的天气，天幕是一片欢快的蓝。你在那片虎哥零度角可爱的猪课堂上，老师在上课。小朋友，打开书本第19页，我们今天讲可爱的猪，猪全身都是宝，小朋友，哪个能回答我，猪有哪些用途？请举手。小强老师，我知道，猪肉可以吃。小微老师，我也知道，猪皮可虎哥零度角享受天籁人生苦短，儿女情长。相对永恒时空，人生数十载不过是白驹过隙。但时间又是一分一秒的过着的，闲着的时候或翘首等待的时候，白昼和黑夜却又是一样的漫长。在无数个白昼和黑夜的更替中，作为地球虎哥零度角珍惜真爱梦想着有一天带着你远离尘嚣抱着你坐在离天最近的地方欣赏我们自己的风景人生最美的是过程，最难的是相知，最苦的是等待，最幸福的是真爱，最后悔的是错过。有的人注定偶然出现在你的生命里，却虎哥零度角外遇相见恨晚外遇中，只要是真心相爱，就没有对错。都是有七情六欲的正常人，在一定的场合和条件下，遇到一起。相互之间付出真情不能说是游戏，更不能认为是委琐。所以，外遇并非低贱的行为，在这个物欲横流买榴莲别挑开裂的了，教你挑母榴莲，皮薄肉香甜，一挑一个准榴莲素有果中之王之称，是典型的夏季水果。它的果肉有着特殊的香气，细细品尝，那味道就像乳酪和洋葱的混合体，软绵细腻，香气浓郁，回味甚佳，故有流连（榴莲）忘返的美誉。当然，榴莲这玩意儿中期改款大众途观L来了，造型年轻悬浮式中控更高档，还买现款？粤港澳大湾区车展本周末即将开幕，受疫情影响，今年会在车展上登场的重磅新车并不会很多。不过，上汽大众途观L会在本次车展上首发亮相它的中期改款车型。途观L一直是中型SUV里热销车型之一都是100万！丰田卖到断货，大众早已停产，难道VW标还不够高级？在国内的合资车市场中，丰田和大众绝对是霸主级别的存在，当你想入手一台好开舒服经济省油并且皮实耐用的家用车时，你总能在这两家车企的车单中找你的心仪款。但有意思的是，如果你的购车预算越德味纯电7座大空间！大众ID。6X能挑战ModelY吗？温馨提示德味纯电7座大空间！大众ID。6XPKModelY，我们已做了11试车的试驾视频，更直观的感受可以绕过去看看哦在试驾之前，我还特地做了一些功课从今年年初开始，大众纯电车型I