对白领客户而言，通勤是租房时首要考虑的要素之一。如果说，轨交的通勤辐射范围是1个半小时内可通达的所有地域，那 产业园区的通勤辐射范围 是怎样的呢？ 据分析师了解，闵行吴泾的一家长租公寓，周围企业客户不多，却吸引了3公里外紫竹高新园区的众多白领，今天分析师就给大家带来 ＂紫竹白领租住地＂ ——谊·魔方公寓吴泾华师大店的项目详细测评： 项目总面积10598.46平方米，改造前该项目土地性质为工业/宿舍用途，该项目由5幢独栋物业构成，原本的两栋宿舍楼，一栋食堂以及一栋浴室全部改造为房间， 约323间，包括175套白领公寓，及48套企业宿舍 ，锅炉房改造为近300平方米的公共区域。 01
物业选址 ★★★ 小片区内通达性强 。项目距离轨交较远，公交出行较为方便。周边众多企业聚集地，但多为制造业，距紫竹高新园区约3km，社区门口公交5站30分钟直达，离市中心较远。 分析师观点 图1：谊·魔方公寓区位示意图 ▲数据来源：CAIC集团战研中心整理 02
产品设计 ★★★☆ 阳台、大面积开窗、社区环境较为突出 。不同于常规改造类项目仅有独栋建筑单体，该项目为社区型项目，拥有独立的户外空间，环境静谧。阳台及大面积开窗与社区环境搭配，舒适度较高 。 分析师观点 壹 | 户型设计 阳台+大面积开窗，空间感与观景效果佳 18 ㎡（套内）一室户，双开窗，且面积较大，室内采光充足，空间通透 30 ㎡（套内）一室户，空间较大，阳台外树木茂盛，景观效果较好，但也因此有些遮挡光线，导致室内采光相对较弱 ▲ 谊·魔方公寓样板间实景图 贰 | 装修配置 收纳无明显亮点，电器配置较齐全 装修风格简约，多采用成品家具，收纳设计无明显亮点 厨房空间较大且相对独立，橱柜中间隔板可自由移动组合，使用感佳 冰箱、洗衣机、油烟机、微波炉等电器配备较齐全 ▲谊·魔方公寓样板间实景图 叁 | 社区配套 面积占比约2.8%，室外篮球-羽毛球场较受欢迎 封闭式社区，设门岗，树木茂盛，社区环境较好 室内公区由原锅炉房改造而来，独立于房间楼栋之外，整体采用梦幻马卡龙色，影音室独立设计 室外有一简易大棚改造的篮球场，也可用作羽毛球场，较受租户欢迎 ▲谊·魔方公寓公区实景图 03
运营服务 ★★★☆ 运营情况优，人员成本较高 。项目基本已实现满租，相比周边集中式公寓项目价格稍低，性价比较高，物业服务响应速度快，无较多增值服务。此外，项目配置管家数较多，尽管服务品质会有所提升，但也对其运营效益产生负面影响，而对魔方这样成熟的运营方来说，此动作或与华谊的合作有关。 分析师观点 04
营业外收入 ★★ 营业外收入较少 ，仅有极少数售货机及1个充电宝出租位，地上停车位暂不收费，除租金外，创新业务盈利能力较低。 分析师观点 注：多经点位指公寓内外多种适合经营的点位出租，如广告位、零售柜、充电宝等；异业合作指品牌活动、资源置换等 综合评价 谊·魔方公寓是上海闵行首批非改居项目之一，也是魔方与华谊首个合作项目，在产品打造及运营上，基本延续了魔方一贯较优的输出水平。另一方面，分析师认为，其 不仅为魔方在＂非改居＂业务上增加经验值，也拓展了新的房源获取渠道 ，未来或与华谊及其他拥有存量房源的国企展开更多合作。 本文转载自公众号：CAIC租住前线