日本的公寓，管理费真的很贵吗？

　　日本公寓的费用一直被日本人吐槽贵，是因为和日本的一户建（一般为2-3层小别墅）相比，每年多了管理费、修缮费、停车费等杂七杂八的费用，但是实际情况，日本公寓的费用贵吗？和我国对比又如何呢？我们一起了解一下。
　　一、购买公寓时的费用
　　1、在我国购买住宅时，会有以下费用：
　　【契税】
　　一次性征收的税收,通常契税要跟首付款一起缴纳， 按照房屋面积及房屋数量征收，在总房款的1%-3%之间。
　　【房屋维修基金】
　　维修基金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。国家规定，买房应当按住宅销售成本价格的2%-3%缴纳维修基金。房屋维修基金=每平方米建筑面积成本价x比例x面积，但是具体缴纳标准根据当地政策执行，一般在总房款的0.5%-3%之间。
　　除了这两项大的收费，还有合同印花税、产权登记费等百元以下的费用，在我国购买住宅各项税费总和约总房款的2%-6%左右。
　　2、在日本购买公寓时需要交费的有：
　　【不动产取得税】政府评估价格的3％
　　【不动产登记免许税】固定资产评估的2%
　　（评估价格是日本政府征税的指导价格，与市场实际交易价格差距很大，大约为总房款的50%左右）。
　　【产权转移登记费】
　　日本有专门负责产权转让登记的，称为司法书士（律师），其报酬约100,000-400,000日元左右（约6,000-25,000人民币），根据具体情况而定，通常占总房款的1%左右。
　　其他费用还有印花税、5年间地震火灾保险等，在日本购买公寓各项税费总和约总房款的3%-6%左右。
　　但日本住宅不限购，不会根据房产数量而征收不同的税费，且日本公寓拥有永久使用权。
　　二、日本公寓每年需要支付的费用
　　【固定资产税（国税）】评估价格×1.4％
　　【都市规划税（地方税）】评估价格×0.3％（此评估价格是日本政府征税的指导价格，与市场实际交易价格差距很大，大约为总价的50%左右）
　　【管理费】
　　【修缮储蓄金】
　　【自治会费】
　　对于日本人来说，对比一户建（独立式住宅，一般为2-3层小别墅），在公寓居住的话，从成本来看，最大的是＂管理费＂和＂修繕储蓄金＂，作为每月多出来必须支付的固定费用，对于很多人来说，是一笔不小的开销。
　　购买公寓并不像买独立式住宅，因为公寓是大型建筑的一部分，该业主协会（管理组合，或kanri Kumiai的）是一个公寓大楼的管理机构，它是建筑公共区域的法律负责主体，对其有维护和照顾职责。一个好的业主协会确保以持续的方式来维护建筑，而不是等待其瓦解。
　　1、管理费
　　日本国土交通省制定的＂公寓标准管理规章制度＂中，关于管理费用的明细，包括＂管理人员人事费＂、＂征税公科＂、＂公用设备的保守维持费用及停车费＂等12个项目。仔细看它的内容，大致分为三种。
　　【1.公共部门维持管理的费用】
　　电费、水费、电梯的保养、检查费用、公共部的火灾保险等保险费用、走廊等照明器具的交换、修理、清扫员的人工费用等。
　　【2.支付给管理公司的费用】
　　向管理公司委托的业务费用、管理人员被派遣到管理公司的情况下，管理人员的人工费用等。
　　【3.管理组合的运营费】
　　管理组合理事会需要的资料购买、印刷费、社区形成活动费用等。实际上，很多业务都被委托给管理公司，所以支付给管理公司的费用不断增加的情况很多。
　　日本管理费的市价是?
　　越是大规模的公寓，管理费更便宜?
　　管理费会根据场地和公寓的户数而不同，根据日本国土交通省的公寓综合调查结果来看，每户平均管理费的平均是10,661日元/月（约654人民币）。从不同地区看的情况下，最低的九州、冲绳地区为8,923日元/月（约547人民币），最高的关东地区，约12,096日元/月（约742人民币）。
　　按户数分类的话，20户以下是最高的，大约16,595日元/月（约1,018人民币），但301户-500户，平均约为8,550日元/月(约524人民币）。但有趣的是，如果公寓有501户以上的话，那么管理费会突然上升到11,864日元/月（约727人民币）。因为在日本，501户以上的公寓，属于大规模的住宅群，一般这样的公寓属于占地面积宽广的郊外型公寓和市中心的塔型公寓，这样公寓的管理费之所以会高，主要是因为其配套设施比较健全，如泳池、酒吧、健身房等豪华的公用设施。
　　2、修缮储蓄金
　　修缮储蓄金每户每月平均在5,000日元-15,000日元之间（约300-920人民币），但修繕储蓄金可能会随时间变化，而更贵的公寓也会有更高的维修费用，顺便说一下，在日本公寓的修缮公积金是以10 -15年为间隔进行大规模修补的费用，是有计划地储存的，因此不会轻易地拆除。
　　我国的物业费，一般老小区在每平1-2元/月左右，新小区在每平3块/元左右，以70平的房子来算，每月的物业费在70-210左右，而北上广等豪华公寓物业费也是贵的离谱，曾经有个笑话，一人问他朋友，＂在上海免费给你一个3000万人民币的房子，你要吗？＂朋友答，＂不要，因为交不起物业费＂。
　　所以，虽然日本公寓后期费用也不少，但是日本公寓基本都是精装修，没有毛坯房的概念，只要自己添置一些家具就可以入住，这样一来，也是省下一大笔装修费用，和我国的住宅相比，再结合两国的人均收入综合来看，日本公寓的管理费并没有传说中的那么贵的离谱，而且如果拿来投资出租的话，租金回报也是十分可观的。
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