2月4日，北京市土地整理储备中心公布招标结果，中投发展有限责任公司成功中标一宗包含养老功能的居住用地。这已是中投发展一周内第二次中标北京养老用地。中投发展是一家由绿城地产、建银投资和黑石基金合资的公司。
新年伊始，北京在全国率先将养老设施用地纳入北京市年度国有建设用地供应计划，土地价格低于市场价格。据媒体计算，中投发展拿下的位于顺义和密云的这两块养老地块，总价13.87亿元，平均楼面价仅约为3600元/平方米。
尽管希格玛公司旗下北京太阳城集团未能如愿拿下这两块地块，但十年前他们却在中国养老地产中拔得头筹。北京太阳城集团董事局主席朱凤泊称，政府能专门辟出“养老用地”，这是他等待了十多年的好消息。此前，他争取养老用地的努力一直未果。
积淀十余年的商机
太阳城源自美国亚利桑那凤凰城著名的养老社区——太阳城中心。1999年，中国希格玛有限公司董事长王晓岩率领公司高层到国外考察投资项目，太阳城是参观的其中一站。这一美国的养老方式令希格玛公司有了复制到中国的想法。
2002年5月，经过两年调研以及三次正式市场调查之后，中国第一个大型综合性退休社区——东方太阳城，在北京顺义潮白河畔正式动工。那个时候，“养老地产”只是一个新鲜的地产概念，远未成为资本蜂拥进入的养老产业。
尽管起步于中国养老地产的“蛮荒时代”，但当时希格玛公司依然很看好这一养老商机。“十几年前，政府、民政部门投资的一些养老院、福利院满足老年人需求的比例只占1%。”北京东方太阳城房地产开发有限责任公司销售总监石力说。
此时，还有一个政策的动向影响了希格玛公司的决定。2000年，国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利院社会化意见的通知》，鼓励社会资本投资养老院。虽未提及养老地产，养老产业向市场开放的口子却已被打开。
但产业的发展明显滞后于老年人口消费需求的增长。全国老龄工作委员会办公室副主任阎青春称中国养老产业的现状是产业规模偏小、整体水平较低、市场秩序混乱。而需求却在迅速攀升，截至2012年底，中国大陆的老年人口已达1.35亿人。
时至今日，床位依然不够。在2012年底召开的“2013年全国民政工作会议”上，民政部部长李立国透露：中国养老床位共有390万张，每千名老人拥有养老床位仅20.5张。而按照国际标准，每千名老人拥有的床位数通常为40～50张。
据中国社科院的一项统计数据显示，2010年，中国的养老产业产值为1.4万亿元，到2030年这一产值将增加到13万亿元。巨大的养老蛋糕并未引起足够重视。直到2009年底，中国政府才开始从战略层面制定养老产业发展的相关规划。“纠结的问题在于，养老到底是福利的事业还是盈利的产业?”北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星说。犹豫间，养老产业的缺口越来越大，而商机也一再被沉淀。资本同样如此。万科、远洋等地产公司很早就开始研究养老地产，却从未有实质性行动。
即便是那些涉足了养老地产的企业大多也只是打着“养老”的旗号，将其做成了地产，而非养老产业。朱凤泊认为，养老社区更重要的是服务而非建筑本身，颠倒关系只会让自己在养老产业举步维艰，更难盈利。
养老地产并非只是盖了房子并销售出去，而是一个系统的工程。只有房子而缺配套的养老社区只会是一个“养老孤岛”。东方太阳城十年余年之后才成为真正的养老社区。“我们现在所有的配套设施，包括医院，全部都是盈利的。”石力说。
政策助力养老元年
在石力看来，东方太阳城十余年的“潜伏期”到今天才真正享受养老产业的红利。事实上，十余年前，中国也并不缺乏养老需求。中国式养儿防老的观念一直在抑制着消费的增长。但随着计划生育的实施，独生子女家庭的养老问题愈发凸显出来。
而观念也开始随之发生变化。全国老龄工作委员会办公室副主任阎青春称，中国一直以来对失能老人的关注度不够。他透露，2010年，中国完全失能日常生活需要全护理和照料的老人已经增加到1084.3万人，预计到2015年，将达到1240万人。
失能老人的护理难题给子女带来养老压力。这一人群的增加，将打破传统的“养儿防老”模式，养老产业的刚性需求或将释放。2013年被专家称为中国的养老产业元年。诸多政策利好在2012年获得通过，这些政策的红利也将在2013年得到释放。
首先是养老性质的界定问题有了明确的答案。2012年7月24日，《民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》下发。《意见》首次提及“民间资本举办的养老机构或服务设施，可以按照举办目的，区分营利和非营利性质”。
《意见》鼓励民间资本参与居家和社区养老服务;鼓励民间资本举办养老机构或服务设施;鼓励民间资本参与提供基本养老服务;鼓励民间资本参与养老产业发展。《意见》要求，落实民间资本参与养老服务优惠政策;加大对民间资本进入养老服务领域资金支持;加强对民间资本进入养老服务领域指导规范。
从中央到地方，一系列政策为养老产业大开“绿灯”。比如，在对养老设施给予财政补贴方面，一些地方政府甚至出台政策，使得营利性养老机构同样能拿到补贴;在养老设施土地利用这一最关键的问题上，北京、广州、深圳等地将养老地块纳入供应计划;而对于养老产业最核心的服务环节，则提供了很大的支持力度。
春江水暖鸭先知，投资者的嗅觉早已闻到政策的利好。除了地产商，保险行业的企业，如新华保险，泰康人寿、中国人寿、新华人寿和合众人寿等也都纷纷涉足养老产业。这些企业已在全国各地“圈地”，试图分一杯羹。有统计显示，截止到去年年底，单是保险业以“养老社区”为名获得的土地，就已超过2万亩。
“整个市场主体缺乏热情，包括很多企业对于养老项目的开发更多停留在口号上，缺乏实质性的战略规划。”北京大学人口研究所培训与发展部主任涂朝晖说，这是因为养老产业的最大难题是盈利模式不明确，市场尚没有形成可行性的发展模式。
养老地产高风险、高投入、回收慢的特性让投资者望而却步。养老社区的成本都要比普通的商业地产成本高出许多。养老是一个产业链，不只是卖房子等硬件，更需要医疗机构和保险公司的参与，这三者的有机结合才能突破养老产业盈利新模式。
长期以来，土地都是养老机构发展进程中的瓶颈。这一问题直到今年年初，北京等地将养老土地纳入年度土地供应计划才有所缓解。但难题依然存在，北京市国土局内部曾就养老综合用地的组合比例和项目能否出售等问题引发争议。
对于保险企业也是如此。尽管对保险企业进行不动产投资有所“松绑”，但保险公司直接进入养老地产还有一些限制。2012年7月，保监会就明确保险公司不得以投资不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与一级土地开发。
而对于那些试图进军中国养老产业的外商来说，外资养老机构在融资服务、财税支持、土地使用、医保定点等方面先天不足，成本较高，无法平等参与竞争，使得这个行业难以吸引大规模的外资进入。目前的方法是与本土资本进行结合。
政府一方面鼓励民间资本的进入，一方面又对此有诸多顾虑和限制。北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星在解释为什么很多养老企业以房地产的模式在运作时称，就是因为规则不明确，投资者想到的肯定是先赚到钱再说。
全国老龄工作委员会办公室副主任阎青春一直提议，要把养老服务市场划分为两个市场，即基本养老服务市场和高端的营利性养老服务市场。即“政府的归政府，市场的归市场”，唯有此，中国的养老产业才能真正迎来商机。
