天津海河教育园区的区域分析及在售楼盘优劣分析

　　天津是个有趣的城市，市区和滨海各自为＂中心＂，双核并行发展。
　　其中市区这个＂核＂最大，所辐射范围最广，房价按距离市区远近层层递减。
　　但唯有一个板块特殊——海教园。
　　它以教育为底，地铁、生态和大公建为辅，房价高出周边五六千，成了远近闻名的＂红利之地＂。
　　甚至还传出了一个说法：下一轮周期，海教园会领涨全城！
　　01
　　从冷到热，看海教园惊人＂蝶变＂
　　细究起来，海教园不算是一个＂新人＂。它从2008年教育部特批成立，至今已有十一个年头了。
　　虽说＂地位＂倍儿高，被誉为天津教育第七区，是教育部直属高等教育示范区。
　　定位为我国职业教育改革创新示范园区、天津市高端科技研发创新示范区、海河南岸生态宜居示范社区，是整合优质职业教育资源、形成教育高水平聚集发展的高地。
　　但前些年并不很受买房人＂待见＂，存在感极弱。
　　板块内第一个项目是融创中央学府，2011年首开价格才7300元/平米起，均价8700元/平米。
　　随后仁恒进驻，开发了仁恒滨河湾，精装高层9680元/平米起，均价13000元/平米。
　　虽说把房价往上拔了拔，但奈何那时＂偏远＂的印象太根深蒂固了，而且要想把一个板块炒热至少得四五家房企，两家毕竟能力有限。
　　真正让海教园板块名声大噪的是2016年3月份的那一场场密集火拼。
　　十天内接连卖地6宗，共计揽金超62亿元，且引得鲁能、仁恒、龙湖、旭辉等众多大牌房企为之大打出手。
　　再加上，海教园管委会与南开中学签约、天南大迁入海教园新校区等，多重利好叠加，让海教园火爆蹿红，成了全市最闪亮的星。
　　房价也随之进入＂疯涨＂通道。2014年，成交均价10297元/平米；2015年，10982元/平米……2018年，20568元/平米。
　　5年间，海教园房价上涨了99.7%！近乎翻倍！涨幅较津南区高出了35个百分点！
　　02
　　海教园的＂王炸＂就是学校，海教园从出生就含着金钥匙，教育部直属高等教育示范区、天津市科技研发创新示范区，是一个独立区域，园区自主管理。是除了市内六区以外独立存在的天津第七区。
　　在该区域内买房的家庭 其子女可免试接受南开学校九年一贯制教育 海教园行政划分上与天津市内六区平级， 持有园区学籍和户籍的海教园居民 享有独立的升学资质。
　　园区2009年启动建设，园区规划总占地面积37平方公里，绿化率高达50%以上。整个园区整体规划形成一廊两翼的布局，一廊指的是宽1公里、长6公里的中央生态绿廊。
　　整个区域规划很低密，人文氛围好，目前海教园进驻以天南大为代表的各大院校共计13所。
　　同时海教园对于基础教育也非常重视，还规划了6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中，其中九年一贯制的南开学校已于2017年正式投入使用。
　　加之北临国家会展中心特大规划利好，永旺梦乐城、吾悦广场等商业也环绕四周，整个片区科教文卫一应俱全，居住生活很舒服。
　　海教园在售项目
　　这些楼盘详情，下面咱们就一一看过来：
　　01
　　拍地地块公布案名：中海锦城、锦绣大家
　　1.中海锦城
　　由中海地产操刀，1.35容积率，4层叠拼+7层洋房设计，目前公布户型有84㎡-89㎡，价格约2.1万左右。
　　中海锦城——-海河教育园区小户型洋房，双地铁+南开学籍！
　　【开发商】：中海地产
　　【单价】：2.2万左右，84平米180万左右。
　　【面积】：洋房两居84平米,三居89平米
　　【产权】 : 70年产住宅
　　【交房时间】:2021年10月
　　【装修】：毛坯交房
　　【产品类型】: 洋房7层 到顶
　　【容积率】1.35
　　【绿地率】40%
　　【供暖】：地采暖
　　【车位】：1：1
　　【建筑风格】：经典学院风
　　【商业配套】：
　　2公里永旺梦乐城14万平米城综合体
　　【学校】：
　　海教园南开学校（九年一贯制）
　　【医疗】：海河医院，环湖医院
　　【交通】：在建地铁1号线延长线，6号线二期
　　公交808/655/652/705雅言路天桥站
　　【物业】: 中海自持物业
　　2.锦绣大家
　　由首入天津华宇集团和雅居乐集团携手打造，项目共规划51栋，6-9层到顶，构建面积约77㎡-129㎡洋房，价格2.1万。
　　【片区】：津南海河教育园
　　【楼盘】: 华宇·雅居乐·锦绣大家
　　【户型】：77㎡，89㎡，110㎡
　　【售价】：21000元/㎡ 77平米特惠价格155万起。
　　【装修】：毛坯
　　【产权】：70年
　　【交房】：2022年6月
　　【交通】:
　　1、紧临地铁6号延长线（建设中，预计2021年通车）
　　2、公交车205、655、224、705、131、615等多条线路
　　3、距离天津大道，津沽公路仅需5分钟，去各个板块方便快捷。
　　【 教育】得天独厚的教育优势！南开学校九年一贯制，优质学区片，可报考市区的高中。
　　园区内规划的6所幼儿园，3所小学，2所初中，1所高中
　　【配套】：项目地块自带海教园唯一综合商业配套，开车10分钟半径内，2所三级甲等医院，辛庄永旺。5分钟生活圈新城吾悦广场，恒大商业街，月坛购物中心
　　【优势】
　　1️⃣区域内唯一一个没有不利因素的地块
　　2️⃣一万平米的景观示范区
　　3️⃣项目地块自带海教园唯一综合商业配套，与项目仅一路之隔
　　4️⃣总价低，海教园新品质高性价比楼盘
　　5️⃣ 项目以水景为主要元素，打造7多种景观节点，突显东方园林意境
　　3.路劲赞成
　　路劲赞成10#、22-24#楼在售，建筑面积为90㎡和106㎡三居户型。
　　小高层均价20000元/㎡，洋房均价22000元/㎡；
　　洋房4-6#楼少量余房，建筑面积90㎡和116㎡三居，1梯2户；
　　预计2021年4月底交房。
　　路劲赞成  【价格】:   20000-22000元 90平米178万起 【属性】：70年产权住宅 【户型】:小高层86平米两室两厅一卫，洋房90平米三室两厅一卫、116平米三室两厅两卫 【装修】：毛坯 【梯户】：小高层1T2，洋房1T2 【绿化率】：40% 【物业】：路劲物业 【车位】：约1:1 【交房时间】：预计2021年6月 【核心卖点1】：距离南开中小学（九年一贯制）1.6公里，10分钟步行可达 【核心卖点2】：7层小高层➕11层洋房低密社区 【核心卖点3】：低总价、低首付50万以内入住海教 【交通】:  ①公交车655、704、705东、652、629、808等多条线路 ②紧邻天津大道，津沽公路，津港高速，至市区仅需10分钟 【教育】得天独厚的教育优势！南开学校（1-5、7-8年级已开学）学片，只要分数够，就可报考市区的高中。规划的6所幼儿园，3所小学，2所初中，1所高中 【配套】：开车15分钟半径内，2所三级甲等医院。 5分钟生活圈辛庄永旺梦乐城、新城吾悦广场，项目自带2000平米自持商业
　　仁恒滨河湾
　　仁恒滨河湾已经售罄
　　融创中央学府
　　融创中央学府已经售罄
　　雅居乐御宾府雅玥
　　雅居乐御宾府雅玥小高层.【雅居乐•御宾府•雅玥】 【片区】：津南海河教育园 【楼盘】:   雅居乐御宾府雅玥 【户型】:首开户型95.102.115.120.（15到顶小高层，31层到顶高层） 【均价】：20000-21500 【装修】：毛坯 【产权】：70年 【交房】：2022年3月 【交通】:  1、紧临年底通车的地铁1号线延长线   2、公交车808、705、629 等多条线路 3、项目地块紧邻津沽公路，距离天津大道仅需3分钟，去各个板块方便快捷。 【教育】得天独厚的教育优势！南开学校（1-5、7-8年级已开学）学片，孩子只要分数够，就可报考市区的高中。规划的6所幼儿园，3所小学，2所初中，1所高中 【配套】：开车15分钟半径内，2所三级甲等医院，辛庄永旺。5分钟生活圈新城吾悦广场，恒大商业街，月坛购物中心，小区自带1950平米商业。 【物业费】：3.5元左右雅居乐私家物业加绿地物业（去年已收购绿地物业）。 雅居乐全国地产百强位列18，地产和物业双上市公司！！海教园唯一的纯7层洋房社区！ 售楼处，样板间已呈现，欢迎莅临。
　　鲁能泰山7号
　　鲁能泰山7号A区叠拼别墅在售，4层到顶，主推148㎡上叠、158㎡下叠，上叠均价22000元/㎡，下叠均价24500元/㎡。B区洋房6-8#楼98㎡户型、133㎡户型共计236套，均价21000元/㎡。叠拼为现房，洋房最晚2020年入住。
　　仁恒海河院
　　仁恒海和院南苑和北苑洋房产品在售。北苑洋房4、8、12-13、16-17号楼在售，面积147、168㎡，毛坯交房，均价23000元/㎡；南苑洋房主推24、26、27、28、30、31号楼，户型约129㎡，138㎡，145㎡，158㎡，带装修，均价22000-23000元/㎡。
　　阳光城文澜府
　　阳光城文澜府项目洋房12、13#在售，6-7层到顶，户型88-105平米，均价21500-21600元/㎡。
　　景瑞翰邻
　　景瑞翰邻目前洋房在售楼座为1#、5#、20#、22#、25#,6-7层到顶,1梯2户,户型面积为95㎡、110㎡、130㎡,均价21000元/㎡起,项目预计将于2020年5月底前交房。景瑞翰邻——海河教育园区价格最合适，交房最早的洋房
　　【片区】：津南海河教育园
　　【楼盘】: 景瑞翰邻
　　【位置】：雅馨路与津南换线交叉口（新南开大学旁）
　　【户型】:户型：95、110、130平米三居室
　　【均价】：21000-22000
　　【装修】：毛坯、精装
　　【产权】：70年
　　【交房】：2020年5月31日（上学的客户可以提前办理入学手续）
　　【物业费】:3.3元
　　【交通】:
　　1、紧临规划的地铁6号线（2020年动工）
　　2、公交车205、655、224、705、131、615等多条线路
　　3、距离天津大道，津沽公路仅需10分钟，去各个板块方便快捷。
　　【教育】得天独厚的教育优势！
　　南开学校（1-5、7-8年级已开学）学片，孩子只要分数够，就可报考市区的高中。
　　规划的6所幼儿园，3所小学，2所初中，1所高中
　　【配套齐全】：
　　开车15分钟半径内，2所三级甲等医院，辛庄永旺。
　　5分钟生活圈新城吾悦广场，恒大商业街，月坛购物中心，小区自带商业。
　　天悦风华
　　天悦风华三期洋房景尚花园1、2号楼在售，面积约105㎡三居，均价21000元/㎡。预计后期加推洋房房源，面积90㎡。
　　龙湖天宸原著
　　龙湖天宸原著住宅已售罄，纯一层临街现铺，建筑面积约45-108㎡，200万起。二手房成交价格21000元/㎡。
　　雅居乐御宾府
　　雅居乐御宾府现有电梯洋房在售，7层到顶，户型建面约112㎡、129㎡，140㎡，均价23000-24000元/㎡。预计2020年9月入住。
　　最后来做一下总结从和中心城区关联度上看，海教园并不算很疏远，仍可被纳入环城组团的行列。再加上公路交通本就很通畅，又有地铁6号线二期加持，完全适合市区外溢的刚需及改善。在市政基础设施及城市配套方面，海教园本身底子不错，也可借助咸水沽原有的资源，整体上可以打＂优＂。正确理解海教园定位很重要，不神话、不贬低。像南开学校的教育质量问题，也应客观理性看待，毕竟底子在那了。多跟同总价的环城板块比较，不要跟市区比较。新校区，关键还是看校长，教学质量一定会稳步提升的。个人认为目前定价确实稍微高了些，合适的性价比可能在洋房2-2.1万元/㎡。但也没有办法，毕竟楼面地价已经达到1万元/㎡，存在即合理。那唯一的解决方案，就是多关注项目本身，多看产品品质能不能符合这个价格水平。很多人会拿咸水沽的价格和海教园比较，据此认为后者定价偏高。可我们应该认识到，现在咸水沽销售的主力，是富力、世茂、蓝光、龙湖的项目。龙湖价格并不比海教园低多少；前三个项目则是很多年前拿的地，成本自然很低，而且容积率高，产品类型也不一样。早期入手海教园做投资的朋友，耐心持有吧，前景是光明的，道路是坎坷的，要有耐心，等待更多利好兑现吧。来天津安家的青年外地人，考虑孩子上学问题，海教园其实还是一个不错的选择，兼顾教育质量与居住品质。海教园最大的一个优势是自然生态环境，中心城区东南部的改善客群，喜欢这种花园城市的、偏安静的居住体验，可以考虑在此改善居住条件。未来海教园价格还能不能涨，其实并不是由海教园的开发力度决定，而是由大市决定。不可能出现其他板块不涨就海教园涨，也不会其他板块都涨就海教园不涨。如果还想聊聊天的可以加入＂天津房产信息＂与众多朋友一起聊。
　　愿大家买到自己满意的房子，安居才能更好的乐业。