一、上半年楼市表现不错，成交量创出新高。 今年上半年的楼市，大家凭直觉就知道热度持续，前有主管部门住建部领带队对楼市出现过热的7个城市进行了现场督导，后有各热门城市加码调控，就连牢不可破的学区房也出台了一系列的降温措施。从销售的结果来看，房地产行情依然乐观。根据国家统计局公布的数据，1—6月份，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%；比2019年1—6月份增长17.0%。商品房销售额约为9万亿元（92931亿元），增长38.9%；比2019年1—6月份增长31.4%。 从上图可以看出，房地产市场乐观的背后，增速下滑较快。大有后劲不足的感觉。因为，从房地产施工方面观察，6月新开工、施工和竣工面积同比分别增长-3.8%、10.6%和66.6%，分别较1-5月下滑5.9、0.4和1.5个百分点。 正如我们在前一篇文章中所说，房企开始打起了退堂鼓，可能在悄然撤退。 二、经济回升，难回重前。 从国家统计局发布的上半年宏观经济数据显示，上半年国内生产总值532167亿元。其中，一季度同比增长18.3%，两年平均增长5.0%；二季度增长7.9%，两年平均增长5.5%。这个 增速如果单看一个季度的同比感觉真不错。但是，因为去年的基数太低，可比性不足。如果与2019年同期增长6.1%比较未达到预期。 当然，在现有的经济发展情况下，我国经济持续稳定恢复，生产需求继续回升，市场主体预期向好，经济发展稳中向好远超发达国家。 三、居民收入增长，失业率值得重视。 房价是否会上涨，需要根据市场的需求及 金融的变化而不同，而需求的基础还得看居民收入。如果居民收入增长快速，那么房价上涨也就有了基础。否则，即便楼市被各房企炒作得多热，也只是空中楼阁。 根据国家统计局公布的数据显示，今年上半年，全国居民人均可支配收入17642元，同比名义增长12.6%，两年平均增长7.4%。要说这个收入的增长放在全球来看，还算不错。不过，与咱们的2019年同期增长8.8%比较，还是略差一些，没有达到预期。2021年同比实际增长12.0%，两年平均增长5.2%。但是，2019年同期增幅却为6.5%。这说明，人均可支配收入大恢复的情况并不乐观。 再从失业率看，6月全国城镇调查失业率为5.0%，与5月份持平，比2019年同期下降0.1个百分点。但需要注意的是，16-24岁城镇的青年调查失业率为15.4%，比上个月上升了1.6个百分点，20-24岁的大专及以上人员失业率更高。看来，年轻人找工作并不那么容易。而这恰恰是当前买房的主力军，他们如果工作没有找到，买房那就得往后放一放。 四、房地产的数据已经对经济开始提前反馈？ 房地产是经济发展的支柱，当经济出现变化时，也会首先表现出来。根据国家统计局公布的数据，6月份70个大中城市中有55城新建商品住宅价格环比上涨，较上月减少7成；下跌城市12个，较上月增加7座城市，持平城市3个，与上月一致。全国70城二手房价格6月环比上涨的只有48个城市，为年内最低值。 如果从房企的角度观察，不管是主动还是被动，房 企可能开始悄然撤退。6月房地产投资两年复合平均增长7.2%，较5月下降1.7个百分点，连续2个月下滑。从先行指标来看，则更为明显。一是土地购置，今年上半年土地购置面积同比为-18.3%；二是商品房实际销售面积，6月商品房销售面积和销售额同比分别为7.5%和8.6%，较5月下滑1.7和8.9个百分点。 买房人可能没钱了，房地产公司也可能不再增加投资了。这可能表明，高房价真有点虚高，后劲不足。 39.9元买不了什么， 却可以避免花300万买房后后悔， 别人上过得当，那些买房的坑你不必去踩。点击下图进入查看。 五、另一个不可忽视的现象，房企偿债压力到了历史极值。 今年以来，受央行和银保监会从金融端全面发力楼市调控的影响，房地产融资很难，无序扩张的时代远去。2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。但是，需要偿还的债务即处于高峰期， 房企今年上半年到期债券规模约为6990亿元。 从房企融资利率来看，部分房企可能为了确保周转，借钱的胆子越来越大，不管利率多高都敢借。银行开发贷贷款成本在年利率8%~9%已经算是低利率了，很大一部分房企开发贷的融资成本普遍在年利率15%~18%，甚至更多。有少数房企在无法从银行借钱的情况下，通过地产基金和私募基金融资，年利率20%以上的钱也敢借。 所以，从经济、居民收入及就业等房价的支柱来看，有晃动的迹象。