2021年6月9日，由易居克而瑞主办的第五届地新引力峰会正式拉开帷幕。峰会首席合作媒体为乐居财经。 峰会内的住房租赁论坛，由克而瑞租售全程牵头主办。 论坛当天，现场座无虚席。来自行业协会、头部企业、资本机构、学术研究等领域的来宾汇聚一堂，借由本次论坛的平台契机，交流并共同关注着住房租赁行业的发展。 中房协 房地产市场与住房保障研究分会、兼房地产流通与租赁委员会 秘书长 张凯峰 中房协 房地产市场与住房保障研究分会、兼房地产流通与租赁委员会 副秘书长 刘颖 南京市住房租赁行业协会 会长 徐风军 中国建筑装饰协会 城市更新与住房租赁分会 会长兼秘书长 杨春雨 上海建信住房服务有限责任公司总经理 何然 中国饭店协会公寓专业委员会 常务副理事长、 ICCRA住房租赁产业研究院 院长 赵然 华东师范大学经济与管理学部 房地产系系主任 胡金星 中信建投证券房地产分析师 黄啸天 开场致辞 上海市房地产经纪行业协会秘书长 陈亮 魔方生活服务集团的CEO 柳佳 克而瑞执行总裁 刘文超 本次住房租赁论坛的主题是：「不破不立，聚力焕新」，主持人由业内头部运营商企业、魔方生活服务集团的CEO 柳佳 女士担任。开幕致辞，分别由上海市房地产经纪行业协会秘书长 陈亮 先生及代表主办方致辞的克而瑞执行总裁 刘文超 先生进行发言。其中，陈亮秘书长在致辞中提到： 房地产流通领域当中（包括一手房买卖、二手房交易、租赁），消费者的投诉合计租赁方面占到66%左右。66%左右反映了一个问题，因为房屋租赁和年轻人相关，他们的维权意识比较强，另外因为房屋租赁的消费频次比较高，所以一旦发现一些问题可能它的概率比房屋买卖发生矛盾问题也多。 如何解决这些问题，特别是在房屋租金押金的监管管理、日常房屋维修服务等其他方面，我们想能够通过各位专家、各位行家各抒己见，能够提供一些借鉴的方案。因为这些投诉当中，我们也发现涉及租金押金的投诉占比将近达到50%。另外房屋维修服务占到16%。这些矛盾问题不是一天形成，解决问题还需要逐步化解和努力。 在这当中我们也看到行业在成长、在发展，也得到了各方的关注和支持。金融服务方面，银行、保险等都在加大对房屋租赁的关注和支持，在降低风险和降低成本、延长期限方面，金融管理服务提供了有效的强有力的支撑和保证。 另外，政府管理部门在业务的流程和监管方面也提出了更多的要求。作为行业协会，我们期待和在座的各位嘉宾一起，大家通过我们的努力，通过我们的信息意见的碰撞，能够在完善政策法规方面，能够在保障供应、满足需求方面，特别是满足年轻人和低收入人群方面，在提升服务加强监管方面，能够有更多的智慧，能够有更多的方案。也期待今天的住房租赁论坛能够为在座的各位企业、各位嘉宾能在市场中找准定位、寻求发展也提供一些借鉴，因为今天参与论坛的各方中有专业的研究机构，也有银行、开发商、运营企业，相信这样的完美组合能够为上海房屋租赁的发展提供更加强有力的理论基础和实践探索。 主题演讲 作为本次论坛的主办方，克而瑞租售总经理 王伟 先生，为大家带来了自己的最新观点分享，并在现场发布了由克而瑞租售编撰的住房租赁行业年度白皮书。 （注：主题演讲嘉宾发言内容之后会和专访一起进行专帖复盘，本帖内不做展开） 克而瑞租售总经理 王伟 尽管行业一直在出现大量负面的事件，但是行业中优秀的企业，行业当中的坚守者依然在完成我们对这行业当中的坚守； 行业未来从供地端到开发端、建设端、运营端到退出端将会形成一套完善的投融监管退的管理机制。 • ＂租售并举＂不断落实，住房租赁助力城市更新。 • ＂职住平衡＂政策下，蓝领有望率先突破。 • 大型租赁社区强势入局，将成行业＂新风向＂。 • 保障性住房和公租房有望成为公募REITs新切入点。 • 商业模式两极化突破，多业态经营助力行业焕新。 城家公寓CEO 王玲 数字化时代，要运用 数字能力 为企业降本提效。 • 大国住房，向租发展，在政策的引领下，加强租赁公寓保障、住有所居已经不再是字面上的空话。租赁需求在不断增长，供应端也迎来了巨大利好，双向叠加将会产生巨大溢出效应，租赁行业迎来了长期增量的周期。 • 通过一系列的数字化运营布局，城家实现了精细化运营，降低了能耗，提高了效率。技术化的手段和科技的赋能将无效的动作减去，人力去做更高质量的服务与保障。城家将利用核心能力——＂流量、品牌、技术＂三位一体的打法为资产持有人的资产做好增值保值。 • 房子是租的但生活不是。在百花齐放的公寓行业，城家致力于成为服务标准的引领者、制定者和实践者，为城市奋斗年轻人提供租赁美好时代。 乐乎公寓集团 创始人、CEO 罗意 我们对于乙方机构有价值的事情更加笃定，所以乐乎更加坚定 在运营服务和资产服务的战略 下去考虑未来的五年和五年之后的五年。 • 乐乎有没有可能被时代抛弃是我们必须想清楚的问题，信息化能力的延伸，我们去迎接拥抱下一个五年甚至未来有没有可能从喝汤走向吃肉，能不能把运营能力向行业延展有一些独立的可能性，是今年做的事情。 • 再往下走，我想规模化包租的时代可能会向真正的资产和管理分离的时代转换。 • 分散式我们做了纯托管的安排。跟集中式的玩法一模一样，上游托资产，下游托租客，我们在中间提供运营服务，当然每一个城市可能会有差异，这个取决于强弱对比就是供需两端平衡的问题。 • 我们确实觉得只能在部分城市做深做透，我们希望能够在资产端和C端都能够做复用和裂变，如果产品过于单一只能做白领公寓可能单一业主的不同预期的资产可能就收不进来。 • 其实目前市场上没有一套系统真正适用于分散式待管的需求，当然我们这种追求规模精细化管理只有一个路子就是自己开发，我们现在在用某品牌的东西但是只是过度方案，我们除了表面惨一点背后还是干了不少活的。 上海城方租赁住房运营管理有限公司董事、CEO 郑华 变成 住有宜居 的时候我们这些运营商才真正有服务价值，如果只是提供一张床一间房，那是房地产从业者提供的业务而不是我们。 • 租赁住房缓解大城市住房难题：房价收入比过高、市场秩序欠规范、租赁关系欠稳定、租金价格欠稳定、供应结构欠适配、公共服务权利欠平等。 • 租赁住房五大维度唤新城市价值。有效盘活低效存量、高效利用集约资源、完善城市功能提升形象、引才留才保持城市活力、促进产城融合职住平衡。 • 高质量的住房租赁发展，会进一步有效解决城镇化新市民进城落户居住问题。 • 未来长期稳定的居住环境也是需要稳定的价格支撑的，国家需要我们干的是稳定市场。所以这是城方留给大家的几个字，第一个改善民生、优化结构很重要；第二个留住人才是行业的基石；第三如果做到产业推动和产业升级毋庸置疑是好事，我们作为推动者能推动产业的升级。第四是社会或者市场的稳定，这需要有基石。 旭辉瓴寓CEO 张爱华 形成高质量的优质底层资产并具备流动性是行业可持续发展的必由之路。 • 人民日益增长的美好生活需求与住房租赁发展的速度不平衡、区域不匹配、职住不平衡、产品结构不匹配之间存在巨大矛盾；居民的基本生活与美好生活之间存在差距；居住的保障功能与企业商业盈利存在矛盾。 • 通过市场化、机构化、证券化的手段聚焦解决新市民、新青年长期居住的职住平衡。政策端：加供给，政策性租赁住房与市场化租赁住房双管齐下；需求端：越来越多的年轻人接受租房解决居住，确定性和长期性需要更多的机构化企业解决；产品端：未来社区化、品质化、生活化的租赁住宅是更能满足新市民长期居住的产品；行业端：洗牌期过后，淘汰低效、无序、经营质量差的企业，聚焦价值创造、经营能力强、经营稳健的优质企业胜出，行业生态优化；模式端：随着税收优惠和公募REITs预期，重资产资管模式优势更加凸显。 • 坚实的需求和专业的资管人是住房租赁行业的启动条件，政策的支持与金融的助推是行业爆发的条件，形成底层资产投融建管退的闭环是行业可持续性发展的基础。 • 优质的底层资产是指低风险、流动性、具有稳定预期收益的资产。政策端的扶持与企业端优秀的资管能力是租赁住房形成优质资产的关键因素。只有具备优质的底层资产，不同经营主体参与赋能，才能让资产经营的越来越好、流动性越来越高，形成一个比较好的良性循环。 • 租赁的矛盾要怎么去解决，如何形成长期稳定的资产，对我们来说就是如何做好投融建管退整个链条的闭环。前期定位、融资方案、供应链管理、成本管理、设计效果把控以及打造符合客户需求的产品决定了70%，后期的开业筹备和运营服务是锦上添花，再到最后的退出估值，每一个环节都需要不同的部门和能力来支撑形成投融建管退的资产管理闭环，让我们的资产保持长期的稳定性。 • 优质底层资产形成的核心能力包括：EBITDA-U作为投资核心指标的精细化管理；数据技术覆盖投资决策、产品打造、运营服务等资管全环节。 安歆集团创始人、CEO 徐早霞 我一直认为一家企业之所以存在，我们今天所有租赁行业之所以存在其实都是 为了解决社会痛点，要创造客户价值。 • 我从来不把安歆作为一家蓝领公寓的运营商，我认为我是一家2B的企业公寓的运营商，在2B的赛道当中就意味着它的关键人、决策人、买单人、使用人其实都是不一样的。 • 我们不是空间的运营商，我们更多的会关注每一方背后的痛点以及对于痛点背后的思考，基于我们客户的痛点我们来设计我们的产品，提供我们的服务以及真正从马斯洛四个层级来看为最低收入的人群提供什么样的价值。 • 我们基本上以客户洞察为前提，从个人住户、企业住户、园区和政府端思考他们对于我们的诉求到底是什么。我想所有的企业如果你不以客户价值为导向，不能把客户价值和公司使命做对焦的时候很多时候会走远的。 • 接下来安歆不仅仅是住宿公司，我们围绕最底层的人提升认知去做培训、招聘、配套服务，我们将从空间的运营商向人的运营商转型，我们真正以人为本构建整体的生态圈，这是安歆接下来升级的几个趋势。 • 我认为我们这个行业是内民生行业，我为我生在这个行业而骄傲，因为真正的帮助政府在治理城市的人口，流动的人口管控真正让这个系统正能量多一些再多一些，所以我就觉得我们这个行业是非常幸运的。 圆桌论坛 ★ 参 与 嘉 宾 ★ • 主持人：上海市房地产经纪行业协会 副秘书长 汤俊 • 建信住房服务有限责任公司副总裁 赵晓英 • 方隅公寓 CEO 陈坚 • 雅诗阁中国中西大区总经理 李宏 • 华润置地有巢公寓战投部兼华东区总经理 徐亚男 • 上海轻松寓联合创始人&COO 吴涛 • 赵晓英： 住房租赁公募REITs是宏观调控的有效途径，可有效平抑房价、引导消费者消费、盘活资产、吸引更多行业参与者的加入。目前，住房租赁公募REITs的两大困难是合规性和收益率，而解决这两大难题需要依赖政府支持，税收减免政策与其他配套政策的支持将会对住房租赁公募REITs的发展起到促进作用。 • 陈坚： 虽然比起基础设施公募REITs，住房租赁公募REITs受欢迎程度没有那么强烈，但目前已有投资人进入。住房租赁公募REITs是该行业最好的退出渠道，从基金管理的角度或者投资人的角度，REITs也是闭环渠道。住房租赁公募REITs发展最重要的几点包括： 第一，租赁用途应当成为房租赁公募REITS的考核，而非仅仅是R4用地； 第二，多鼓励民营企业参与其中； 第三，基金管理人的选择不应该过于严格，应当由市场决定； 第四，发行人、运营商和基金管理人都应该做好自己的工作，多参与者进入才能助力行业发展。 • 李宏： 第一，我们可能之前在市场上比较知名的是我们传统的业态就是高端的服务式公寓，近年来除了雅诗阁、盛捷、馨乐庭这几个品牌，我们也非常关注于多元化的发展。 第二，现在也是我们今年推广的一个重要的核心点。我们会通过一些比较灵活的个人空间的设计，还有我们现代摩登的一些交互场景，我们科技化的配件，还有我们非常强大的后勤技术支持，能够给他们提供一个精致、多元、安全，但是又非常自由、开放这样的一个互动的环境。 第三，雅诗阁近年来的发展我们一直是秉持双引擎的方式，其中一个引擎就是我们凯德投资管理的一个资本化退出；在轻资产的方面我们会通过我们雅诗阁运营管理的能力，然后把我们的品牌价值大大得以提高，发展好我们轻资产的道路，大概这样是我们雅诗阁近年来多元化的策略。 • 徐亚男： 第一，开业前决定了这个项目未来运营期是否能够降本、提质、增效80%的事。如果在开业前把客户定位做准、把产品设计做好、把工程质量控好，以及在筹开期所有合规性的事情全部做好，我认为这80%的功力已经有了的情况下，其实降本、提质、增效在运营期会更加地顺势而为。 第二，标准要定好，降本怎么着都能降，把人砍下去。到底人房比合理的是1比200还是1比80，最终它其实也取决于公司体系的要求和对这个项目未来服务的标准，标准之下才有真正的成本管控。 第三，到今天，我们在讨论运营服务和标准的时候，一定是它不同于曾经那些散租的房子，我们要给客户全新的租住体验、更安全的管理、更合规的、更长期、更安心的居住环境。在这种条件满足之下，我们应该定到什么样的服务标准以适配它的成本？可能这个是我们在摸索的。不是一味地降成本，它一定是带来服务折损的，这是我对于这个问题的回答。 • 吴涛： 轻松寓的三年，经历了三个不同的发展阶段；从三个发展阶段站在B端业务的角度，根据今天活动的主题给大家进行一些思路上的创新和探讨。 第一阶段在2018年左右，这个阶段对于轻松寓参考学习行业的领先者和前辈，研究自己的产品、服务运营和营销的标准化；同时在这个基础上做创新，把地产的营销逻辑引入到B端企业公寓的运营里面； 第二个阶段2018-2019年，这个周期和阶段我们的主题是内容，企业的客户要的可能除了租住之外还有一系列的人力资源闭环服务的需求； 第三个阶段2021年，我们把第三阶段定性为端与端之间的协同发展，通过协同发展给企业赋能，甚至给企业创造了一定的价值链和产业链。