碧桂园文商旅长租公寓大体量社区化和高端化成为行业趋势

　　（赁赁企：系克而瑞租售《赁客秀》系列活动下，
　　面向业内企业的独家对话访谈类栏目）
　　因广州疫情状况未能出席地新引力峰会住房租赁论坛现场的碧桂园文商旅集团 长租公寓公司总经理——陈显刚 先生，借由本次克而瑞租售举办《赁客秀》之《赁赁企》活动的契机，与我们分享了品牌升级下的住房租赁行业发展。
　　PART1: 精彩观点
　　现在是租赁发展最好的时代。过去的十年是整个长租公寓的起步阶段，越来越多的机构进入长租公寓行业，经过发展实现规模化和头部化。目前无论是集中式还是分散式，无论是开发商体系，创业体系，或者互联网体系都已经出现了很多头部企业。
　　长租公寓住房租赁主要聚焦于一二线城市租赁发达需求地区，现在国家对于住房租赁给予了更多支持，融资利率也在逐渐下降，同时越来越多的企业发觉轻资产、中资产对于整个长租行业发展效益不是很明显，所以越来越多的企业在做重资产化。
　　通过从产品的升级来看，从蓝领宿舍型公寓到白领，然后到中高端服务公寓，逐渐可以推导出两个大趋势，一是大体量社区化，也称为长租社区，另外就是高端化，产品往上走，这属于消费升级带来的一个现象，和酒店的发展类似。
　　产品升级的趋势下，其实大型租赁社区是大有可为的。大型租赁社区的单间房管理成本比较而言是更低的。大型租赁社区可以更低的使用一些成本，比如民水民电，还拥有更好的商业、学校等配套，体验会更好。
　　碧桂园碧家国际社区在苏州海关租赁社区有1600间房间，肇庆大旺租赁社区有1800间房，像这样大型社区是相对来说运营成本会逐渐降低，同时收益会更多。
　　产品升级趋势下，服务式公寓也在高速发展，过去的20年间，2000年到2010年是经济型酒店发展的十年黄金期，而中端酒店2010年~2020年是一个爆发期，这个属于有代表性的十年。预判在2020~2030年服务公寓是黄金十年，属于一个大量的爆发期，但这个也只是相对而言，因为服务公寓它的房源数量占比还是很少的，而且它针对的客源也相对比较特殊一些，但是在新的这十年它的总量会超过之前总和。也就是说，在中国区，过去20年发展的服务式公寓在未来的十年，最终就会从数量上和相应的门店房源数量上会超过前面的总量。
　　服务公寓的未来增长是非常可观的。这个在市场上，很多品牌通过产品升级，往上做一些服务公寓。但原有的国际品牌服务公寓，包括雅诗阁，奥克伍德等，也在逐渐地通过产品下探方式开始切入长租公寓，比如像雅诗阁，它就会有雅遇这个品牌的出现，而且已经做了轻资产输出、签约和开店。
　　碧桂园文商旅长租公寓品牌矩阵目前来说有四个品牌，国际中高端的是奥克伍德碧轩服务公寓，主要聚焦和定位于有国际视野的世界500强中高管人员；而碧乐轩定位的是中端服务公寓，它的城市发展不局限于GDP前50，可以扩展到GDP前100城市，主要集中于位置比较好的区域。碧家国际社区目前体量最大，主要做青年白领长租公寓。碧咚是做蓝领企业公寓，主要是两人间，四人间为主，目前在杭州、天津有项目开业和运营。
　　碧桂园文商旅长租公寓的发展方向是轻重并举和多模式的发展。像广州人和店是公租房项目，重资产自持如顺德碧桂园总部桃村店，城中村旧改如深圳白石龙店，园区宿舍托管如苏州吴江海关店，村集体土地合作共建共管共经营如广州汉溪长隆地铁站店，闲置资产盘活如说原来是宿舍，仓储旧楼之类改造为宿舍如肇庆大旺店以及上海国展一二店，存量房改造如天津八里台店，还有一些也是竞自持土地，是定向人才用房，如北京通州项目是一个国际人才社区。
　　碧桂园文商旅采取轻重并举，多模式发展方向。我们今天想讲的就是品牌升级以后，奥克伍德碧轩在公寓行业里面是一个什么样的定位，以及我们需要什么样的的项目。
　　奥克伍德碧轩是世界知名服务运营商奥克伍德旗下的中高端服务品牌，是全球三大知名的服务公寓运营商品牌，奥克伍德在全球有80多个物业，13000多个运营单位。奥克伍德碧轩目前在全国已经布局了大约七个项目，已经在进行了装修由大连，青岛，烟台，三亚是今年到2022年要逐渐去开业的项目。
　　奥克伍德碧轩产品装修倾向于适合长租的商务风范，没有太多看起来很花哨设计，同时提些个性化定制，包括厨具，洁具，以及相应房间里面的智能化设备，整体设计偏向于艺术和时尚。
　　奥克伍德碧轩在品牌运营方面五大品牌优势，国际知名运营商品牌背书，保证品牌溢价与服务品质；个性产品设计，奥克伍德碧轩服务公寓主要是长租为主，但是也是可以做短租，所以是长短租结合；第三可以依托GDP50强城市中高端服务公寓客源；第四利用奥克伍德全球分销系统来做相应预定支持；最后有奥克伍德亚太区中国区项目运营经验支持，这也是卓越运营体现。
　　奥克伍德碧轩有五大合作优势，首先因为它支持散售型公寓运营支持，我们会助力开发商去做售后返租，公寓销售以后再返租回来做经营，通过运营盘活存量资产。
　　奥克伍德碧轩支持多业主签约，同时支持提前冠名；包括开发商项目的合作，支持，冠名，也支持营商一体，包括运营一段时间以后再做销售；支持全周期从土地获取到项目前策、开发报建，运营，到最终的融管退都是全流程服务。
　　关于奥克伍德碧轩合作的城市可以用一句话概括，就是GDP50强城市。其实这些城市主要是经济发达的一二三线城市，都能够有相应成长型客源支持及聚焦区域，如CBD区域及城市周边高新园区，科技开发区这类，同时也聚焦港口，码头、大型造车厂，造船厂等企业。这些地方与之匹配的就是长租公寓客源会有所保障。
　　长租公寓未来发展，每一个企业都会有各自发展思路，我们将致力于做好品牌升级下的租赁社区和中高端服务公寓。
　　PART2: 问答环节 （ 以下为对话实录，有删节 ）
　　Q1：您对2020年住房租赁行业的看法是什么？
　　陈显刚： 2020-2021年疫情影响下，长租公寓行业呈现出优胜劣汰的过程。有很多赚快钱的长租公寓品牌被市场淘汰，而坚持长期主义，聚焦于产品、运营，能够给租客、行业带来好的租赁产品的企业自然而然出现了。因此，对于2020年来说，租赁行业是大浪淘沙的一年，留下来能够坚持长期做长租公寓的企业都是行业主力军。
　　Q2：长租公寓在碧桂园文商旅集团内部组织架构中担任怎样的位置？
　　陈显刚： 长租公寓是碧桂园文商旅集团下属业务，由文商旅集团统筹管理。 长租业务自2017年12月20号品牌发布以来，已经拥有四个品牌，分别是国际中高端服务公寓奥克伍德碧轩，中高端服务公寓碧乐轩，白领公寓是碧家国际社区，蓝领公寓碧咚。
　　目前以白领公寓碧家国际社区为主，未来也将同步发展奥克伍德碧轩，逐步做到一半一半的房量比例。未来3-5年，重资产占比将提高到50%以上，主要方式为地、楼、存量房再利用，厂区宿舍楼升级等。
　　Q3：去年，碧桂园文商旅引进了国际中高端服务式公寓品牌＂奥克伍德碧轩＂，相较原先的长租产品有了新的尝试，与奥克伍德的合作是怎样的考量？
　　陈显刚： 相较于自建品牌及体系，与全球领先的高端服务式公寓品牌合作更便捷，也能更快融入管理体系。
　　我们聚焦了与公司定位相对匹配的全球领先高端服务公寓品牌，最终选择奥克伍德一是因为其在知名度、历史悠久性上都较优，二是双方足够重视且合拍，也深入了解其管理体系、产品标准。与奥克伍德合作模式，属于一定条件下的特许经营，类似希尔顿欢朋等酒店。前期将由奥克伍德团队做整体的产品体系、管理标准、筹建运营，在3年后或前五个项目后交由中国区接手。
　　目前我们已经成功签约大连、青岛、烟台、西安、三亚等项目，在不久前碧桂园获取北京通州租赁地块，将深度整合住宅、商业、公寓、医院等多业态资源，以奥克伍德碧轩为主体，打造北京新一代高标准国际人才社区，这也是我们从更高纬度探索租赁行业未来发展道路的新征程。
　　未来计划2030年奥克伍德碧轩服务公寓力争签约达到100家。
　　Q4：碧桂园文商旅集团未来在住房租赁行业的战略规划是怎样的？
　　陈显刚： ＂十四五＂规划对住房租赁在税收优惠、土地供应等方面的支持力度是比较到位的，这也与集团对长租公寓业务的发展方向一致，我们持续做好住房租赁业务。
　　重资产方面致力于盘活现有资产。轻资产方面，对外做品牌输出，获取管理经营权，同时做好租赁社区和高端服务公寓是碧桂园文商旅集团重点发力方向。
　　当前，碧桂园文商旅已建立国际中高端服务公寓＂奥克伍德碧轩＂、服务公寓＂碧乐轩＂、青年长租公寓＂碧家国际社区＂、城市蓝领公寓＂碧咚＂等租赁领域全生命周期品牌矩阵。
　　截止2021年6月，碧桂园长租公寓储备房源60000间，签约管理面积超过160万平米，其中自持租赁物业达43万平米，开业房间数超1.6万间，全国门店平均出租率达94%。依靠强大的企业实力及清晰的长租战略，我们将走出一条差异化竞争之道，在长租公寓领域崭露头角。
　　Q5：您对未来租赁行业发展的展望是什么？
　　陈显刚： 对于未来的趋势我们明显可以感觉到，一是，国企和房企会成为主力。两会以来，各城市陆续发布单列租赁用地计划，而租赁用地的获取主体主要是以房企和国企为主，政策也在积极向这方面引导。
　　二是，头部化会越来越集中。像自如收购贝客，布局高端服务式公寓等动作，魔方这类进入早，规模大的运营商也在收并购上动作不断，正如携程当年收购去哪儿等多个公司一样，未来长租公寓行业也一定会出现巨头企业。
　　三是，精细化运营为王。过去十年，是租赁企业狂奔的十年，经过暴雷后大家重新停下来思考，行业最终将回归经营的本质，让租客享受到高性价比的舒适居住体验，让企业回归赚钱的本质，创收，控制成本，产生利润。
　　PART3: 总结
　　碧桂园文商旅长租业务仍在稳步发展中，在积极为城市奋斗青年提供美好生活居住体验的同时，与奥克伍德的合作也更加拓宽了长租公寓业务，丰富了碧桂园文商旅集团的商业生态圈。
　　未来碧桂园文商旅长租公寓也将通过自身努力，让在大城市奋斗的年轻人能够拥有更好的居住条件，为社会提供稳定的长租房源，推动住房租赁市场持续健康发展。