自4月15日长春打响首轮集中供地第一枪后，长达两个半月的22城首批＂两集中＂供应伴随武汉土地出让的落幕正式完美收官。涉租赁用地在此次土地集中出让中扮演了举足轻重的角色。 ＂两集中＂新政之后，＂租赁＂一度成为房地产市场的热频词，多个国家层面的重磅文件中都频频提及要大力发展租赁住房。在首批集中供地收官之际，22个重点城市交出了一份亮眼的租赁供应成绩单，这也是我国发展租赁住房从顶层设计到地方落实的积极实践。 01.
＂两集中＂新政单列22城,租赁住房用地一般不小于10% 2021年政府工作报告中，＂租赁住房＂上升到国家战略层面，通过增加土地供应、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场。 ＂集中供地＂新政要求重点城市在年度计划中要单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。目前22城明确租赁用地指标，并基本达标占比住宅用地10%标准。北京租赁住宅占商品住宅用地比重提高到39.5%，厦门、深圳两城市租赁占商品房用地比例也超两成。 表：2021年22城租赁用地供地计划情况(单位：万方） 02.
涉租赁总成交近四百万方， 杭州领跑，四城零供应 首批＂两集中＂土地出让，涉租赁地块数量247宗，总成交建面高达394.41万㎡，预计未来可提供约65735套租赁住房，切实增加租赁住房供给，解决大城市住房突出问题。 22城中， 杭州 以成交50宗涉租赁地块、总租赁建面111.09万㎡一马当先，租赁供应占比14.68%； 成都 以81.27万㎡位居第二，租赁建面占比高达17.33%。此外，本次集中供地达成10%指标的城市还有 合肥 和 无锡 。然而， 重庆、厦门、苏州、郑州四城本次土地出让未涉及租赁住房用地。 表：22城2021年首批集中出让涉租赁地块成交情况 03.
仅四城完成年度计划1/3，首次集中成交与计划有差距 按全年三次集中供应来看，每批次供应情况应达全年计划的1/3，而目前，仅有成都、杭州、无锡和合肥四城达成进度，成都计划完成情况已达56.91%，有希望超前完成供应计划。 而其余城市目前供应进度多在10%以下，在后续两次集中出让中，或将加大租赁用地供应体量。此外，部分城市或将以其他方式完成计划供应，例如北京将计划利用集体用地建设租赁住房。 表：22城2021年首批集中出让租赁用地供应计划完成情况 04.
＂竞自持、竞配建＂,成为供应主要方式 从22城集中供地出台政策来看，＂竞自持、竞配建＂租赁住房土地是竞拍主旋律，多城市新增配建租赁住房面积竞拍规则，少部分城市出台竞高品质方案。随着热点城市优质地块的竞争加剧，土地竞拍规则或将更为严苛，＂租赁＂将成为土拍政策的新风向。 表：22城＂两集中＂土地出让政策 具体来看，22城首批次＂两集中＂土地出让中，以竞自持租赁住房面积为主，占比达47%；其次为配建租赁住房和配建共租房面积，占比分别为32%和7%；纯租赁用地占比较少，共有12幅纯租赁用地或人才公寓租赁用地，合计总建面55.62万㎡。 05.
＂两集中＂后核心城市,自持规模激增，自持竞争激烈 ＂两集中＂后，自持租赁住房面积大幅提升。2021年二季度，核心八城自持租赁面积成交144万㎡，创2018年以来季度规模新高，环比增加192%，同比增加284%。并且，2021年二季度自持成交建面超越前三年全年水平。 图：2018年-2021年6月核心八城自持租赁用地季度成交情况 （单位：万㎡，宗） 从单地块自持比例来看，自持比例也大幅提升，土拍竞争十分激烈。以杭州、成都为例，首批次集中供地中，杭州有41宗涉宅用地进入竞自持环节，占比72%，并有13宗地块竞自持比例超过了20%，最高比例达到38%；成都则有33宗进入竞自持，占比82.5%，竞自持比例最高达59%。 06.
配建租赁成常态，纯租赁用地供应进入调整期 此外， 多城市＂配建租赁＂成为拿地重要条件。首批集中供地后，核心八城配建租赁土地面积成交近78万㎡，环比上涨224%，同比增加242%。参与配建租赁用地的城市由深圳单城市向多元化城市发展。 图：2020年-2021年6月核心八城配建租赁面积季度成交情况 （单位：万㎡，宗） 纯租赁用地方面，目前土地周期进入调整期，供给平稳。2021年二季度，核心八城成交纯租赁用地12幅，总建面55.62万㎡，同比增长72%。按历史数据，二季度出让占全年的10%推测，2021年全年预计总成交超500万㎡，三、四季度将有更多纯租赁用地出让。 图：2018年-2021年6月核心八城纯租赁用地季度成交情况 （单位：万㎡，宗） 07.
住房租赁业务或成为房企拿地＂新武器＂ 本次集中出让，部分地块有关租赁业务提出了较为特殊的、严苛的竞拍条件，住房租赁业务管理运营能力成为房企拿地的＂新武器＂。 以长沙集中供地中，龙湖旗下公司长沙湖韵置业有限公司以底价16.2亿元摘得位于长沙市040号地块为例。该幅商住用地对自持部分提出了明确的拿地要求：3万方租赁住房须自持10年，且必须引进一家全国性集中式长租公寓品牌负责运营，并对该公寓运营品牌提出了严苛的资质条件。 08.
土地资源向头部企业集中，更多民营企业参与拿地 企业层面，涉租赁土地成交高度集中，获取涉租赁土地TOP30企业成交规模占比超租赁用地成交总量的60%。头部综合性房企或国企，凭借资金优势、前瞻性多元化布局、以及综合管理能力等优势斩获较多土储，同时，也有越来越多的创业系运营商企业和开发商系企业获取租赁相关用地。未来，随着租赁用地供应的增多及各项租赁政策的密集出台，未来或将有更多民企参与租赁用地竞拍。 图：涉租赁土地拿地企业成交规模TOP30（单位：㎡） 09.
涉租赁用地项目开始入市，由建设期转入运营期 重资产持有项目通常开发周期较长，经过近三年的开发建设，涉租赁用地项目开始逐步入市。以上海市为例，2021年上海纯租赁用地项目预计入市近15个，目前已有2家开业；同时，多个自持租赁项目也已投入运营。 图：上海部分已入市或即将入市涉租赁用地项目