自去年12月中央经济工作会议至今年全国两会召开及＂十四五规划＂出台，＂住房租赁＂上升到国家战略层面。在＂住房不炒＂＂租购并举＂的顶层设计下，2021年，中国住房租赁市场得到中央政府政策层面的进一步大力扶持，各地政府也积极响应国家号召，推进各地住房租赁市场健康稳定发展。 在政府进一步强化对租赁行业重视度的红利下，租赁迎来了发展的最好时代，越来越多的参与者进入到住房租赁行业，市场活力加速激活。那么，在2021年上半年度市场各方参与者以相对谨慎和理性的态度稳步发展后，第三季度各家公寓企业表现如何？克而瑞《2021年Q3集中式长租公寓规模排行榜》为大家带来解读！ 01
2021年Q3住房租赁市场分析 1、中央加大住房租赁市场扶持力度，＂保障性租赁住房＂成季度关键词 2021年三季度，中国住房租赁市场得到进一步政策规范与金融支持：（1）加快发展保障性租赁住房，缓解新市民、新青年住房困难问题，实现人民住有所居；（2）金融创新：保障性租赁住房项目被纳入基础设施公募REITs试点项目；（3）税收优惠：住房租赁企业可按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税，减按4%税率征收房产税；（4）规范市场：确保住房租赁市场供需平稳，住房租金年度涨幅不超过5%。 表：第三季度中央层面重点租赁相关政策 信息来源：公开资料整理，克而瑞租售 其中，＂保障性租赁住房＂成为行业季度高频词。2021年，官方规定＂十四五＂期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。各地政府积极响应中央号召，纷纷提出保障性租赁住房发展目标： 上海 提出＂十四五＂期间建设筹集保障性租赁住房40万套（间），约占住房供应总量的40%；江苏 将新增保障性租赁住房20万套（间）；广东 提出将建设保障性租赁住房74.05万套（间），其中广州市66万套（间）；广西 提出新建保障性安居工程39.42万套；武汉 市 拟规定中心城区新建商品房按6%配建保障性租赁住房；合肥 计划＂十四五＂期间筹集保障性租赁住房15万套（间）；杭州 新增保障性租赁住房超30%。 我国大力发展保障性租赁住房，不仅可以提升保障型租赁住房供应，以满足在城镇化加快背景下大城市居民住房需求，同时也可以在一定程度上平抑过快上涨的住宅价格，努力实现＂住房不炒＂＂租购并举＂，此外，还可以对现有的闲置商办、工业土地等资产进行盘活，助力城市更新。 2、市场供需失衡导致租金上涨，调控后或将逐渐趋于平稳 2020年，住房租赁市场租金价格整体受疫情影响严重，而今年以来，租金整体呈现上扬趋势，7月受毕业、开学季影响，租金达到高点34.05元/平米·月，但随着效应逐渐褪去，租金逐渐恢复平稳状态。至9月，55城个人房源租金为33.71元/平米·月，基本与八月持平，仅有小幅上升，但较去年同期相比增长9.09%。 数据来源：克而瑞租售 供应层面，今年除了年初受疫情影响，新增供应波动下跌，5月后基本趋于平稳。近期市场受毕业、开学季影响，房源较为紧缺，整体新增供应量一般。至9月，55城个人房源新增供应超52万间，环比下跌7.13%，同比下跌近四成。 数据来源：克而瑞租售 2020年底房地产市场开启新一轮牛市，二手房房价的快速增长致使部分原本用于对外出租的二手房被房东用于出售，直接导致了市场上可用于租房的房源减少，二手房价格传导也推动了租金的提升。2021年，全国毕业生人数创新高，达到910万人，毕业季大学生入城工作导致租房需求增加，而市场上可供房源较少，供需失衡直接导致了租金的进一轮上涨。 2021年8月住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》明确表示，确保住房租赁市场供需平稳，住房租金年度涨幅不超过5%。北京市住建委也在上月发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，明确提出，实行佣金指导价、租金指导价。这意味着，以后个人房源也不能随便上调租金，必须按照官方发布的指导价，进行出租。近期，二手房市场热度已逐渐下降，但仍有较多房源处于观望状态，待回归后，四季度租赁市场供应或将有所增加，租金也或将在政策调控下保持平稳。 02
2021年Q3集中式长租公寓规模榜单解读 1、开业规模增速触底反弹，同比增加15.81% 2021年三季度，TOP20集中式长租公寓累计开业规模67.74万间，同比增长15.81%，环比增长4.28%，开业规模增速触底反弹。 数据来源：克而瑞租售 开业规模榜中，排名第一的万科泊寓以15万间的成绩遥遥领先，位居榜首，也是唯一一家突破10万间开业规模的集中式品牌公寓。TOP3头部企业开业规模超9万间，入榜企业开业规模门槛上升至8400间。从排名变化上来看，TOP10公寓企业排名相对稳定，头部企业以1000-3000间的新增开业规模稳步增长。TOP11-20的公寓企业排名变化较大，佳兆业佳寓在上季度整顿部分门店后，本季度重新开业多家门店，重回开业榜第17名；此外，方隅公寓本季度在上海、杭州、泉州多个项目开业，成功上榜。 2、管理规模破百万间，房企系更具资产优势 三季度，TOP20集中式长租公寓管理规模破百万大关，达101.33万间，环比增长1.93%，增速较上季度有所放缓，但仍稳步推进。 数据来源：克而瑞租售 在管理规模榜中，入榜企业管理规模门槛为1.65万间，TOP10企业管理规模超4万间，TOP3管理规模超9万间。万科泊寓和龙湖冠寓分别以20万间和11万间的管理规模摘得冠军和亚军席位，也是唯二管理规模超10万间的品牌公寓运营商。从排名变化上来看，TOP10公寓企业排名相对稳定，乐乎、窝趣、方隅拓展积极，管理规模提升较多。TOP11-20的公寓企业本季度拓展动作较少，管理规模基本与上季度保持持平。 从运营商性质来看，房企系管理规模74.04万间，占比总管理规模73.06%，环比增加3.1%；运营商系管理规模27.30万间，占比总管理规模26.94%，环比减少1.1%。总体来看，房企系公寓运营商管理房源规模迅速增长，创业系品牌运营商管理规模除V领地外也稳步增加。 数据来源：克而瑞租售 3、多个大型租赁社区开业入市，推进租赁住房规模化发展 本季度，中、大型租赁社区继续强势入局，范围已不再局限于上海，而是一线城市、强二线城市全面开花，R4租赁用地打造的租赁社区为最主要方式。张江纳什国际社区是上海市首批出让的租赁用地中首个面世项目，位于上海张江核心区域，针对周边中高端产业人口打造家庭型租赁居住产品；钱投·宁巢明石公寓是浙江省首宗成建制开发的人才租赁住房项目，也是杭州市首个入市的租赁用地项目；南京9月面世两个大型租赁社区项目，均为南京首批出让的纯自持租赁用地上建设并投入运营的租赁住房项目。 除R4租赁用地外，政府与租赁企业也积极探索其他重资模式打造大型租赁项目，如本季度入市的路劲隽寓上海汽车城店，是由路劲集团利用自持商办用地新建的租赁住房项目；在北京，＂十四五＂开局之年北京开业的首个大型租赁社区——有巢国际公寓社区总部基地店正式开业运营，是首批集体用地建设租赁用房试点项目。 多方参与者多渠道筹集租赁房源是响应＂多主体供给、多渠道保障＂的积极实践，推进租赁住房的规模化发展。大型租赁社区的入市，对丰富城市租赁住房供应体系、提升租赁住房运营品质、稳定租金水平及市场秩序、促进区域实现职住平衡和产城融合具有十分积极的意义。 表：第三季度重点开业大型租赁社区项目 信息来源：公开资料整理，克而瑞租售 4、＂国企+运营商＂合作模式深化，积极打造租赁住房管理服务生态圈 从本季度的公寓开业动态中可以看出，目前住房租赁行业的＂政企银＂合作通道正在不断打通，合作关系正在不断加深。8月1日，安歆青年社区∙启航店（义乌科创园店）正式开业，是安歆集团联合国资公司义乌市人才发展集团在义乌打造的首个服务项目，此次合作由政府牵头，安歆输出运管服务，且安歆全新升级的5.0产品设计也在此项目中首次落地呈现，旨在从产品设计理念到运营管理体系，打造园区公寓综合体的标杆项目。 再看上海张江纳什国际社区，作为上海市首块R4用地建成项目，一面市就受到广泛关注，项目由张江集团打造，旭辉瓴寓提供＂全生命周期＂一站式服务输出，包含咨询业务、节点管理、人员培训、后期运营等。此外，还有乐乎集团与建信住房合作CCB建融家园、中富旅居乐璟与多地政府合作产业园区企业宿舍、中建三局与雅诗阁合作中高端公寓等。 ＂国＂与＂民＂之间深度合作，可有效实现信息对接、资源对接，既可解决企业投拓、成本难题，又可赋能政府、国企加强资产管理效能，积极打造租赁住房管理服务生态圈，同时，也会对城市及区域名片效应、产业推动（招商、稳商、留商）效应与民生（招人、留人、普惠性租赁住房）效应带来更大的提升。 03
小 结 2021年，作为十四五发展的元年，在国家大力倡导租赁住房的政策红利下，租赁行业逐渐拨开阴霾，踏上全新的征程，越来越多的行业参与者及行业关注者重拾对租赁行业的信心，由相对谨慎观望的态度转向积极展开住房租赁相关业务。同时，租赁企业积极拓展合作模式、探索商业模式，稳扎稳打，提质保效。相信未来，住房租赁将是长效发展的重要航道之一。（本文转载自公众号：克而瑞租售）