2020年，李嘉诚将囤了16年的成都南城都汇项目以71亿元的价格卖给了两家房企，一家为闽系房企禹洲集团，一家为成都本地房企瑞卓置业，净赚38亿港元离场。
那时还是全国房企前50强的禹州集团，满心欢喜，以为能从李超人手中大赚一笔，结果哪知前脚刚接盘，后脚制裁就到。
政策规定，收来的项目要卖，价格只能参考前期的销售价格，不能在收购价格上加。言外之意，南城都汇项目最多只能卖1.55万/平。这就尴尬了，想当初禹洲集团的收购价就达到1.6万/平，相当于将来卖一套亏一套。
屋漏偏逢连夜雨。一周前，南城都汇9000余套房源还被申请查封3年，就在所有人替禹洲集团捏一把汗的时候，大家竟发现，原告两家企业皆为禹洲集团关联公司。自己杀自己，这是什么操作？
更致命的是，禹洲地产本站在暴雷队列，正需要靠卖房回血，这时候捂盘，岂不是像ICU病房里的病人拔了自己的气管？
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李嘉诚激怒成都人
众所周知，首富李嘉诚做生意，一向喜欢“在海外买买买，在内地卖卖卖”，旗下长实系房企还尤其擅长“囤地”式慢开发。
位于成都城南片区的南城都汇项目，就完美地集聚了上面两个特点。
2004年，南城都汇的拿地总价为21.35亿元，虽说是轰动一时的地王，但楼面价却低到惊人的1030元/㎡。
为什么？因为这个楼盘的体量巨大，一共1980亩。
在该项目的开发上，李超人要的就是一个字——“捂”，把地分割成8期开发，龟速进行了16年，到2020年为止仅仅开出了前6期，剩下的2期共6000多套房子，明明都封顶了，但就是不推出，让成都人民望穿了秋水。
这把想买房的人急的啊，眼看南边的地价都已经突破2万/㎡了，更别说楼盘开盘价了。
于是有人专门跑去领导留言板投诉，怒斥南城都汇一到开盘时间，就会发生诸如工地起火等各种事件，如此巧合，怀疑南城都汇有“扰乱成都房产秩序，抬高房价”之嫌。
其实李超人也不是不想继续开发，可在当时限价的政策下，剩下的2期根本卖不起高价，李超人曾自诩自己只是个商人，不是慈善家，自然会以利益为导向。
那咋办呢？李超人想到了找接盘侠这一招，如果二手的拿地价上去了，那么限价自然就得抬高，对买卖双方来说，都是稳赚不赔。
就这样，2020年7月23日，南城都汇剩余地块被打包出售，总价71亿元。除去成本，李超人的公司获利38.11亿港元。
加上前几期卖房子赚的180亿，李超人最终含泪爆赚数百亿离场，仅留下接盘侠禹州集团和成都瑞卓置业给自己擦屁股。
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香饽饽变烫手的山芋
原来，李超人在卖掉项目的同时，把他的员工一起打包卖掉了，而员工们事先毫不知情，和记黄埔成都公司仅在交接当天口头通知：
南城都汇项目将交由新公司禹州接手，全体员工须在10天之内转移至接手单位。
一切都太过于匆忙，关于员工咨询协议内容、执行标准及具体赔偿时间等等，口头通知人只告知不清楚，所有赔偿事宜都甩给禹州HR解释。
“你抛弃我的时候，连招呼都不打一声。”一气之下，和记黄埔成都员工写了一封至今让人印象深刻，按满红手印的联名维权信。
但跟接下来的风雨相比，安抚员工情绪只能算小打小闹。
出台的新规规定，收来的土地要以最初拿地价格为依据进行计算，不能按照收购价格计算。也就是说，南城都汇剩余地块销售价格要参考项目前期的销售价格，即2016年第6期开盘的清水价1.2-1.6万元/平方米的区间进行销售。
接盘时，禹州的收购价为1.6万/㎡，结果最终主管部门批出来的售价最高为1.55万/㎡，意味着，禹州将来卖一套赔一套，此次收购血亏！
傻子都不愿意做的亏本买卖，更何况偌大的地产商，于是禹州也渐渐陷入了和前任和记黄埔一样的“捂盘”状态。
从2020年7月拿下项目开始，本来已是准现房的第8期项目山河玖璋，拖到2021年5月才取得预售证。
此时，周边二手房价已超过3万/㎡，与山河玖璋1.55万/㎡的价格形成高剪刀差，约白捡的价格瞬间引爆万人报名参与摇号，最终1121人进入摇号环节，372套房源瞬时出清。
这次“挥泪大甩卖”之后，过了近半年时间，南城都汇才迎来第二次开盘。2021年11月批次卖的，是南城都汇6期剩余最后一栋——12号楼的43套房源，1.74万元/㎡的均价，对购房者来说依然很香，但对于禹洲来说，无异于伤口上撒盐，赚的这点钱远不够填补巨大的债务窟窿。
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爆发债务危机
截至2021年年中，禹州的总负债为1387.67亿元。其中，151.71亿元的短期债务将在一年内到期。
虽然集团现金及现金等价物有209.44亿元，足以应对短期债务，但要应付账款及票据达116.5亿元，其中75.21亿元要求一年内偿还。了解完这一情况后，再回过头看，禹州210亿元的现金要应对如此体量的债务问题，显得有些力不从心。
如果再加上禹州境外存续的债券，说债务压顶都不为过。
Wind的数据显示，禹州总计有14只境外存续债券，其中三只债券将于2022年到期。2023年禹洲待偿美元债为13.5亿美元，2024年为10亿美元，2025年为8.95亿美元，2026年为9.35亿美元。
留给禹州的时间好像不多了，于是一步入2022年，部分债权人就感觉到了不对劲。
3月1日，禹州公告称，目前，某些称其持有旧票据少数权益的人士联系了公司，表示如果公司不按他们的条件赎回旧票据，要对公司采取法律行动。一位称其持有约100万美元旧票据的债权人，向禹洲发出了法定要求偿债书。
公告中，禹州卑微极了，恳请所有债权人不要采取激进的法律行为。
但过了几天，3月7日，禹州仍然宣布一笔金额为5亿美元，票面利率是8.5%的美元债券，所产生的2125万美元利息（约合人民币1.3亿元），过了宽限期依然无力支付，导致逾期。
同一天晚间，禹州还公告了副总裁张岩辞职的消息。
资料显示，张岩曾先后供职于奥山控股、融侨集团、雨润地产、融创等多家地产公司，2019年加入禹州，后被认作是为禹州实现千亿目标立下汗马功劳的肱股之臣。
他的离任，不禁引起外界的众多猜测，再结合美元债违约的消息，朵朵乌云仿佛笼罩在禹州上空，不由得让人好奇：曾是全国前50强的中等生禹州，怎么变成了这样？
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自己杀自己？
要想知道原因，得先了解背景。
1994年，禹州集团在厦门正式成立，如同那首脍炙人口的闽南歌曲《爱拼才会赢》一样，禹州的血脉里流淌着闽系房企激进扩张的基因。
2016年，禹州跟众多闽系房企一样，也把总部迁到上海，但彼时闽系头部房企销售额均超过400亿元，而禹州仅232亿元，落下一大截的林龙安，开始急了。
△禹州董事局主席林龙安
2017年，禹州喊出了2020年实现千亿销售额的口号，从此开启了高杠杆扩张之路。
成都是禹州迈向千亿门槛的重要一城。2019年，禹州首进成都，便以134.39%溢价，18400元/㎡的楼面地价竞得锦江区琉璃厂板块的地块。
和禹州同一天竞价的碧桂园，拿下的另一块地仅溢价34.07%。相形之下，禹州赚足了眼球。
下血本拿地的禹州，准备大干一场，不料遇上疫情，让2020年能否冲上千亿埋下悬念。统计显示，2020年1至5月，禹州累计销售额仅308.4亿元，完成率30.7%。
离千亿还差得远，这或许就是为什么禹州会急匆匆地从李超人手里接盘的原因，因为南城都汇有现房房源，接手之后可以立马销售，外加项目所在的城南片区新盘稀缺，过往开盘销售成绩均名列前茅。只要售价合情合理，销量根本无需担心，回血是分分钟的事儿。
尽管该项目后来发生了一些意外，但禹州仍如愿在2020年和2021年挤进千亿阵营。
当然，事情日后的走向证明，千亿销售额不过是表面上的平静。
除了债务危机，高管出走，禹州近期还迎来了另一道坎——南城都汇超9500套房源被禹州两家关联公司申请查封。
自己杀自己，这是什么操作？业内对此众说纷纭。
第一种观点认为，这是开发商想借法拍突破超低限价的一种手段。
第二种观点认为，这是开发商“自导自演”，不想做亏本买卖，干脆自己查封自己三年，等价格涨了再卖。
但这两种观点其实都站不住脚，针对观点一，深蓝财经查询发现，2021年成都行政中明确规定，对于司法拍卖、股权转让等方式取得的在建商品住房项目，需严格执行限购、限售及商品住房价格指导。
观点二也值得推敲，因为禹州已处于债务违约的风雨之中，正需要卖房子回血，如果在这种紧要关头还在算计如何捂盘的话，那可好比躺在ICU里的病人拔了气管，想死罢了。
仅南城都汇一个项目，就让禹州如此为难，看来以后想当李超人的接盘侠，得三思而后行啊！
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