去年6月7日成立的首批9只基础设施REITs今天迎来解禁。根据此前基金公司发布的《REIT基金份额解除限售的提示公告》，解禁的限售规模为21.82亿份，占9只公募REITs总规模的33.9%。
表：解禁的9只REIT项目明细 来源：REIT基金解禁公告 界面新闻研究部
截至今日收盘，除富国首创水务REIT跌幅为1.37%外，其余项目的涨跌幅均在1%以内，二级市场价格平稳。12只REIT最新规模合计为624.49亿元。
本次解禁的为参与初始战略配售的机构投资者，所持有的份额已经过12个月的限售期，解禁后就可以按照即时市场价进行交易。经过一年的限售期，今日面临解禁的21.82亿份战略配售份额，获得了怎样的收益？
建信基金介绍，公募REITs收益来源分为两个部分，即每年的派息分红及二级市场价格的资本利得。
根据统计，自发行至今，只有平安广州广河一只基金出现了7.51%的跌幅，其余11只基金均实现程度不一的涨幅。富国首创水务REIT自上市以来涨幅最大，为38.38%，红土盐田港REIT次之，为34.42%。
表：目前上市的12只REIT涨跌幅明细 来源：Wind，界面新闻研究部
而机构投资者更关心的是另一个关键性指标：净现金流分配率。
所谓净现金流分配率，是用2021年该项目的可供分配金额除以REIT的买入总金额。以中金普洛斯REIT来推算，该基金去年可供分配金额为1.51亿元，基金发行时每份价格为3.89元，共发行了15亿份。由于REIT项目是2021年6月7日成立的，去年实际运营天数为208天。
根据公式可以推算，该项目2021年的净现金流分配率为4.54%。
图：中金普洛斯REIT净现金流分派率说明 来源：基金公告
从2021年净现金流分配率来看，中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT两个项目的分配率最高，均超过了12%。富国首创水务REIT为7.41%，平安广州广河RETI为5.93%，东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT等5个项目的净现金流分派率则在4%-5%之间。
界面新闻记者了解到，根据监管指引要求，REIT产品的底层资产现金流需要持续稳定且来源合理分散。2020年7月31日，发改委与证监会联合发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》指出，项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。在符合分配条件的情况下公募REIT的分配每年不得少于1次，把基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。
为何不同的REIT项目，年度现金流分配率差别如此大？这和底层基础设施项目的盈利能力相关。平安基金REITs有关负责人表示，因为REITs属于权益性产品，不设业绩比较基准，无固定收益概念，基金份额收益全部来自于基金分红。净现金流分配率代表的是底层基础设施项目的盈利和分红情况，从现有数据来看，不管是不动产类还是特许经营权类项目，其年度分红均符合预期。
作为去年的新生事物，公募基础设施REIT自诞生以来就引发市场的关注，尤其是在二级市场上市后，场内交易价格屡上新高。此次面临近1/3份额的解禁，是否会对二级市场价格产生影响？
德邦证券分析师吴开达分析称，解禁后市场供给大幅提升，假设个人投资者占比稀释，则长期来看REITs定价风格或更为基本面导向，流通份额受此次解禁影响变化最明显的是中金普洛斯仓储物流REIT等。
那么解禁后是否是配置REITs的好机会？
建信基金表示，今年以来，我国公募REITs二级市场价格的波动较大，“股”性特征较为明显。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值，在长期持有的前提下才能得到充分彰显，发挥增益效果；如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs的本质，导致价格短期波动较大。同时，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率也会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。
因此，投资者有必要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度看，也要留意对应分派率，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值。
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