温州炒房团曾是上海楼市风向标，他们到哪楼市活跃劲就到哪儿。
淡出炒房布局改革红利
温州客转战自贸区
淡出沪上楼市的“温州炒房团”再度卷土重来，自贸区成为新的主战场。
东地产 汪露报道
在房产投资上，温州人曾是一个最具代表性的群体。
随着温州民间信贷危机的爆发及房产调控力度的加大，从2011年开始，温州人在经历过一波又一波的抛房潮后，逐渐淡出大众的视野。
2013年的秋天，随着自贸区获批，旧的时代落幕，新的时代开启。
《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)了解到，如今，投资嗅觉灵敏的温州商人看中了上海自贸区。自自贸区概念提出以来，温州人已经成为自贸区第一笔注册公司业务的办理者、第一张企业牌照的获得者以及自贸区地块的操作者。
“炒房时代”主角
过去很长一段时间，温州炒房团曾是上海楼市的风向标，他们到哪，楼市的活跃劲风就吹到哪儿。
“从2003年开始，温州人被称为‘腰上挂满钥匙的人’”，从事二手房代理行业超过十年时间的丁浩对《东地产》称。
丁浩入行初期，正是温州投资客活跃时期，“那时候温州人都是抱团来上海买房，他们通常组成一个群体来跟开发商谈‘团购价’”。
李斌(化名)便是炒房大军中的一员。
李斌是温州永嘉人，从1999年开始，在上海经营一家鞋厂，做起鞋子生意。
李斌告诉《东地产》，他没来上海之前，就有一批温州人来上海投资房产，不过只是个别现象。从2000年开始，投资房产成为温州人“家常便饭”，那时候他也开始关注开发商的开盘信息。到2005年，黄斌已经成为19套住宅和6个商铺的业主了。
李斌投资房产具有一定的经验，他在选择房产时，首先考量的是地段，其次是户型、周边配套，“物业管理也比较重要，物业管理水平直接影响房子的形象、口碑，甚至价值和甚至潜力。”
李斌说，所选的房产一般在升值潜力较大的区域，买入前几年可以出租掉，等到价格上来后再转手卖出去。
“行情好的时候，半年就可以转手，价格也能上涨个30%左右。”
“转手后，再购入新的房产。”到2008年，李斌手上的“钥匙”已经换了好几批，“卖出去再买进来”成为李斌投资房产的窍门。
2009年是全国房价飞速上涨的一年。以李斌为代表的“炒房客”成为全国人民的“眼中钉”。也在这一年，李斌开始陆陆续续抛出一些房产。不过即便如此，李斌手上仍然有数十套住宅和商铺。
而李斌只是温州炒房团在“全民炒房”行动的一个缩影。
温州炒房团退场
“现在已经没有温州人的声音了”，在《东地产》的采访中，房产一线销售人员、二手房代理业务员、市场分析人士几乎异口同声。
2010年4月15日开始的房产调控政策从没有“手软”，2011年初，“新国八条”将二套房首付提高至60%，并向全面推行限购令。2011年下半年，温州民间次贷危机爆发。自此，温州炒房团一蹶不振。
以李斌为代表的投资客开始进入一轮“抛房”行动。从2011年开始，“急抛”、“跳楼价”等字眼出现在沪上各大中介门店里，“温州投资客抛盘”也成为各大媒体争相上版的主题。
李斌虽然没有摊上借贷危机，但出于对于政策的敏感，李斌还是决定将手上的物业尽快卖出。“这种调控直接以打击炒房为目的，房子握在手上不太安全。”李斌笑言。
到2012年7月，李斌以3.7万元/平方米的单价将投资周期最长的一套房源出售。这套房源位于碧云板块的世茂湖滨花园，2003年李斌以单价1.4万元/平方米左右一口气买下8套，近几年都陆续抛售。
自此，李斌手上仅保留两套住宅和一些商铺。
一直服务联洋碧云板块的丁浩告诉《东地产》，2000年初，联洋还是不被看好的板块，那时候，这边的房价不到1万元/平方米，很多温州人在这边买入，之前世茂湖滨花园60%的业主都是温州人，不过这几年大半都换手了。
“去年抛盘的声音比较多，今年都没有听到温州人要投资或者再卖房了。该卖的都卖了，剩下的要么自住，要么出租。”丁浩对《东地产》称。
民进中央经济委员会副主任、温州中小企业发展促进会会长周德文对《东地产》表示，国家实施严厉的房地产调控政策后，人为炒作暴涨离谱的高房价使一些投资投机者深套，而这些投资者绝大多数是工商企业主或从事房地产投资者，他们的经营活动、资金来源许多依靠民间借贷，温州民间借贷债务危机风险爆发后，这些资产必须撤出楼市。
此外，过多的民间资本投入到炒房中，也使得实体经济因“失血”而错失转型良机。“‘弘扬实业精神、振兴实体经济’是温州经受民间借贷债务风险爆发，局部金融风波冲击之后，企业家应该有的心声。”周德文说。
温州投资者代表雷朝军也表示，房地产经过一轮政策调整、加之温州民间资本出现的一些问题，房产置业已经不再是温州人关注的投资热点。对于房产的投资，以少量、长效持有为主，比如投资一些写字楼、商业等。现在温州人比较关心金融改革对于温州企业的推动作用，会把更多的焦点锁定在金融改革这块。
抢滩上海自贸区
一度活跃在房产投资市场上的温州客如今在哪？如雷朝军所说，他们正全力关注“金融改革”市场。《东地产》了解到，在上海自贸区试验田的土地上，温州人的身影又重新活跃。
事实也证明，温州人成为第一批进入自贸区注册公司业务的群体，而第一个获得企业牌照的也是温州人。甚至有温州企业已率先获得自贸区土地。
周德文证实，温商在自贸区内寻找机会的方向主要在房地产开发、金融服务、进出口贸易、奢侈品代理等方面。周德文说“自贸区，顾名思义，重点在贸易。这是温商最擅长最容易进入的领域。”
据周德文介绍，上海要办自贸区的消息传出后，第二天就有几百个温州商人去保税区注册登记。目前，温商在自贸区注册登记的大都为贸易类公司，也有金融服务、商贸服务方面的公司。
周德文对《东地产》称，自贸区的成立，大量国内外企业入驻，对各类楼宇需求增加，尤其是商业地产必然趋向升温。“温州一家房地产开发企业已在上海自贸区洋山保税港区范围内征到200亩土地，准备作为当地总部经济园配套设施来开发。”周德文说。
除了投资土地市场外，“温州当地很多大型民营企业还打算在自贸区设立民营银行和信托公司等”。
周德文透露，目前温州企业还打算设立进出口贸易公司及设立国外奢侈品代理地区总部。周德文引述当地民营企业的话说，目前很多国际奢侈品在华代理权都被温州商人收入囊中，这些企业试图在上海自贸区打造“购物天堂”的过程中获利。
对于自贸区及温商的未来，周德文充满信心：“上海自贸区的许多政策改革和制度创新，目前只在自贸区内试行，但对上海乃至全国都将产生深远影响。自贸试验区，旨在建立一套与国际接轨的新的制度体系，实现对投资、贸易等领域更高效的管理。自贸区先试先行，成熟后便可复制推广到全国，遍布全国的温州企业必将首获商机。”
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