中国基金报见习记者 李智
近日，“万科薪资大调整”的话题引发网友热议，万科此次调整职级架构与薪资结构后，或将有部分员工底薪将减少40%。
万科作为A股房产老大，为何会选择在此时调整薪资结构？今年业绩到底如何？基金如何布局地产股？小基带你一一了解。
万科调整职级架构
将采用“低底薪，高绩效”
为应对市场变化，万科再次进行新一轮职级架构调整。
据万科员工透露，薪级体系由过去地产系统的28级扩展为50级，40-45是城市总级别，45以上的集团领导级别；而职级体系上，则由过去的V1-7的职级体系，调整为GP(核心合伙人)、SP（业务骨干）、JP（合伙人）三级。
由于职级和薪级的变化，大部分雇员薪资结构也随之调整，新的薪资采用“低底薪，高绩效”的组合工资。
本次职级调整早于去年年底开始启动，今年9月份开始在各个区域实施，主要动作是下调基本工资并将其加入绩效工资中。比如，万科一位高级经理级别的以前的薪资结构是底薪14400，绩效薪资3600，现在是底薪7600，减少的底薪部分变成绩效。若按此计算，这位高级经理的底薪降低超过40%。
此外，万科降低薪酬背后，人员调整也在继续。据了解，万科在财务、总办、人力条线都进行了相应的减员，而营销这样的业务部门则保持稳定，主要还是为了节约人力成本。
万科方面表示，调整前后其实多数人的薪资是不变的，所以不存在普降或普升。调整的意义其实是为了及时地匹配人员岗位的责任变化，能够有上有下，也能够不再论资排辈，对于组织来说也更加灵活。
万科方面解释：“做这个事不是一个临时起意的动作，它是我们从2012年开始做转型变革的一环。2012年，当时我们判断房地产开始进入白银时代，所以相应地开始转型。而转型不能是简单地只是业务变化，而应该是公司整体从业务到组织架构都需要相应变化。所以那时开始启动了“战略、机制、文化、组织、人”五位一体的变革。2012年起开始在业务上围绕城市配套服务商去延展探索，2013年开始提出事业合伙人机制，在内部开始摸索。到这两年，业务和机制探索到一定阶段，就到了组织和人相关的重建。薪酬体系调整属于这里面的一环。”
其实，这并非万科第一次实行薪酬改革。早在2016年，深圳地铁成为万科大股东后，便一度着手调整薪资，取消季度奖励，以适应国企的工资结构。业内人士称，此次调整之后，万科的薪资水平将处于业内中低水准。
网友对此看法不一
在整体经济增速放缓的情况下，房地产行业也无一例外地感受到了压力。各大房企为稳定企业运行情况，避免公司陷入经营风险，各出奇招。其中，通过减员降薪来缩减开支的手段似乎已司空见惯。
对于万科“低底薪，高绩效”的工资结构有很多网友表示可以理解，“房企及时调整薪资，总比遭遇经营困难时，突然大面积裁员，更合理！” “过寒冬，市场经济自行调节，挺好。 ”
但是也有网友表示，“虽然很多降低的部分放到绩效里面去，不过目前行业下行，实际绩效工资发多少并不乐观。”“由于绩效奖金大于基本工资，领导在绩效奖金的裁决上有很大的自由度，可能会导致员工收入不稳定。”
万科手握千亿元资金
三季度净利润同比增32%
在市场收紧的环境下，楼市进入降温通道，上市公司的业绩引人关注。
万科发布的三季报显示，其第三季度业绩保持稳健增长，实现净利润64亿元，另手握货币资金1072.4亿元。万科方面表示，希望坚持以现金流为基础的真实价值创造，保持财务、资金状况的稳健性。
据万科近期披露的2019年三季度财务报告，第三季度公司实现营业收入845.90亿元，同比增长20.80%；实现归属于上市公司股东的净利润64.0亿元，同比增长31.60%。另外，房地产业务结算面积为608.70万平方米，同比增长5.10%；贡献营业收入795.80亿元，同比增长18.90%。
拉长时间来看，今年前9个月，万科累计实现营业收入2239.1亿元，同比增长27.2%；实现归属于上市公司股东的净利润182.40亿元，同比增长30.40%。其中房地产业务结算面积为1455.0万平方米，贡献营业收入2125.70亿元，同比分别增长13.60%与26.90%。前9个月，公司房地产业务的结算毛利率为27.60%，较去年同期下降0.2个百分点。
财务方面，截至9月底，万科持有货币资金1072.4亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和590.8亿元。
稳健的财务为其业务开拓提供支撑，万科第三季度新增62个开发项目，总建筑面积约1479.0万平方米，权益规划建筑面积约1155.3万平方米。1-9月，公司累计新增116个开发项目，总建筑面积约2832.1万平方米，权益规划建筑面积约2042.0万平方米，按权益投资金额计算，其中81%位于一二线城市。
在保持住宅开发优势的同时，万科围绕“城乡建设与生活服务商”战略定位，积极发展物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假等业务。截至9月底，万科租赁住宅业务累计开业约9.8万间；前三季度，万科物流仓储服务业务新获取项目4个，总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)约27万平方米，物流仓储服务业务总建筑面积约998万平方米。
但是，万科10月份销售表现暂弱。有数据显示万科2019年10月销售额仅442.9亿，同比下滑10.1%，是TOP10上市房企中为数不多销售下滑的企业，下滑速度仅次于中海地产。
地产降温
今年以来，各个指标显示房产市场有所降温。
国家统计局数据显示，今年1-9月，全国商品房销售面积11.9亿平方米，同比下降0.1%；销售金额11.1万亿元，同比增长7.1%；其中第三季度全国商品房销售面积同比增长 2.9%，销售金额同比增长 9.7%。
1-9 月全国房地产开发投资同比增长 10.5%，增速较上半年减少0.4个百分点；全国房屋新开工面积同比增长8.6%，增速较上半年减少1.5个百分点。
根据中国指数研究院的数据，第三季度300个城市住宅类用地平均溢价率为 11.6%，较上半年下降8.6个百分点。针对房地产的资金监管持续收紧，根据中国人民银行报告，截至9月末，房地产贷款余额同比增长15.6%，增速较上年末回落4.4个百分点。
从股市表现来看，年初至今A股市场房地产指数由2187.88点一度涨至3060.65点，涨幅超39%，但随后波动下降。截至11月5日，地产指数报收2465.30点，年内涨幅为12.2%。
从个股的角度来看，万科A以3028亿元的市值高居房企榜首，保利地产、招商蛇口、华夏幸福、绿地控股、新城控股等。值得注意的是，在上市房企市值TOP10中，新城控股年内涨幅最高，达45.42%，其次为金地集团与保利地产。
虽然今年以来，房地产市场承压，但依然有大批基金重仓地产股。值得注意的是，公募基金对地产股连续4个季度超配后，在今年三季度末出现了整体低配。
截至今年三季度末，公募基金重仓持有最多的地产股由之前的万科A变为保利地产，共有401只基金重仓持股保利地产。其中易方达基金持有保利地产的市值最多，达1.04亿元，其次为中欧基金、汇添富基金与鹏华基金。
另外，截至三季末共有264只基金重仓万科A，持股总量为4.17亿股，持股占流通比的4.29%。其中上海东方证券持有9888万元万科A的市值，华宝基金、嘉实基金、兴权基金排名其次。
总体来看，相比于上半年，三季度公募基金对房产的低配明显。其中，绿地控股、新城控股、荣盛发展等地产龙头股的基金持股数量在三季度期间明显减少。
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