玻璃被愤怒的业主们敲碎了，200 多人拉起横幅围堵在浙江杭州世界贸易中心 C 座 12 楼礼堂里。
这一幕，发生在 10 年前 9 月的一天，肇始于万科在杭州推出的 " 万客会十周年之青年置业计划 "，4 个楼盘 226 套小户型房源以最低 7.5 折集中面市。
买贵了的业主对此愤怒不已，他们举着 " 万科退房 "" 无良万科 " 的牌子不断出现在项目案场。
这一年，除了降价，地产带头大哥万科还遭遇了成立 24 年以来的最大危机：首次负增长、拐点论、捐款门、质量门等。10 年后的 2018 年再度追忆起来，67 岁的王石称自己当时 " 像个青涩的苹果 "，他的人生的 " 至暗时刻 " 就发生在那一年。
类似这样的梦魇并非只有万科经历过。2008 年，房地产全行业亏损，众多的开发商陷入艰难岁月。不过，在当年的年度报告里，万科也表明 " 这个行业真正的价值，从来都不在于高收益率，而在于其高成长性 "。
10 年前，万科的销售额仅为 47.87 亿元，10 年后，却突破 5000 亿元。10 年里，万科和中国房地产一样，步入高速发展。
而历史总是惊人的相似。10 年后的这个秋天，" 降价与维权 " 依旧在万科上演。内部会议上的那句 " 活下去 "，似乎成了市场情绪的导火索，点燃着同行们的焦虑。
中国楼市走到了拐点。这 10 年里，如果少了地产公司和地产大咖们的参与，必会丧失一些精彩桥段和跌宕剧情。或喜、或忧、或悲；或谋生存、或走转型、或离场、或引退；地产界众生相深得世间百态精华，沧海横流，方显英雄本色。
王石与孙宏斌之战
学习万科好榜样，曾一度是中国房地产圈的潮流。万科的精细物业管理、标准化住宅和追求阳光下的利润，让其长期把持行业大佬的位置。
万科学习的是索尼、新鸿基和帕尔迪。用了 30 多年，万科在实现着由多元化到专业化再到有质量增长的转型。但这并不意味着万科不能被赶超。销售规模上，万科已经不再是第一，近年来，碧桂园、恒大、绿地都超越过它。
有一人在 15 年前，就曾公开发出对万科的战书。那是比王石小了整整一轮的孙宏斌，融创中国董事会主席。
早在 2003 年，尚在顺驰的孙宏斌就放言过要超越王石，成为行业第一。彼时孙宏斌 40 岁。但，这个梦，到了 2018 年还没有实现，而孙宏斌已经 55 岁。
王石也公开怼过他称其 " 吹牛 "，外界则视其为疯子，2008 年房地产一片哀号之际，这个疯子还拿下了北京海淀区的一个高价地块。
不同于王石称自己青涩，几年前，孙宏斌对外称，" 我早就觉得我自己成熟了 "。他还称，" 这事都过去了还有什么过不去 "" 有些东西不去较劲还是挺难做到的，我这个人就是心态好 "。
发展的 15 年里，融创有着自己的杀手锏，早年是狼性营销，近年来是并购和产品。而孙宏斌，这一路走来，是跌到谷底后的反弹。
要问十年里房地产商印象最深刻的是什么，答案无非是调控。绿城中国的宋卫平曾称每次调控，绿城都是第一个倒在血泊之中。但回过头来看，每次绿城也都活了下来。开发商也在从惧怕调控到适应调控中转变。
事实上，那些差点就在 2008 年倒下的企业们，现在生命力依旧旺盛。
中国的地产企业和地产大佬一样，颇具韧性。别看 2008 年各家身处水深火热，2 年后的 2010 年，万科成为第一家销售金额超过千亿元的房企。也是在那一年，比孙宏斌小两岁的黄其森，将泰禾集团做到上市。
纵观这 10 年，成功的地产企业无非有五类。按照不具名业内人士对时代周报记者的总结，一是 " 战略 + 能力 " 型，万科和融创是典型；二是 " 战略 + 机制 " 型，包含碧桂园、中梁等；三是或战略、或能力、或机制，有一样出挑就行；四是 " 战略 +" 模式，绿地、华夏幸福当属其中；五是赌周期赌模型，风险极大。
孙宏斌，融创中国董事长、乐视网原董事长
爱拼、好胜的另一面
地产大佬们爱拼、好胜的另一面，是较强的赌性。
单纯的喜欢是一方面。比如宋卫平就喜欢一切带有竞技性质的项目，包括桥牌、麻将等。他在接受记者采访时称，" 赌徒才是快乐的旅行者。这就是我生活里面的一个内容，但是知道有害无益，以后作为一个靠谱的商人，尽量控制就好了 "。
2008 年的许家印，为了取得新世界中国郑裕彤的信任和帮助，连续三个月去郑家打牌，玩锄大地和斗地主，牌瘾大时还会玩至深夜。
在企业经营方式和特点上，赌性也有明显的体现。
土地市场上的豪掷是为佐证。2008 年，孙宏斌拿下的高价地块靠赌。再比如2009 年的绿城，从 2008 年的危机中缓过来后，依旧沿袭了 " 高杠杆、高负债 " 的发展模式，光 2009 年一年，就投入 455 亿元买地。
从 2012 年起，万达的王健林就带领着这家雄性激素膨胀的公司，向世界发出了 " 买买买 " 的信号。他说：" 万达就要改写世界经济历史，成为世界首家大型房地产企业成功转型为服务业企业的样板。"
他还说，" 万达五年之内要做到世界前五。"只是，没有人能知道万达的边界到底在哪？一个有着超常能力的人不免有着很强的控制欲和欲望。王健林会对自己进行怎样的 " 管控 "？
赌，也是诸多开发商身上撕不掉的激进标签。
来自福建的开发商充分印证了这一点。2013 年，当李嘉诚开始陆续抛售内地物业的时候，诸多的闽系房企却从那年开始起步，进入扩张的高峰期。
2016 年，11 大闽系开发商总计拿地金额超过 2100 亿元，相比 2015 年增幅超 100%。在不成文的坊间传言里，土拍闻 " 闽系房企 " 色变。这当中，泰禾的黄其森、融信的欧宗洪，无疑是这波扩张房企中的赢家代表。
赌的另一面，是对高周转的热衷。2017 年的新晋行业第一碧桂园就以此闻名。但 " 高周转 + 高杠杆 " 势必要对行业大周期作出比较准确的判断，强扩张后一旦高周转受阻，直接风险在于土地支付压力即开发成本上的压力。在 2016 年 9 · 30 调控前未能进入销售的高价地块，未来的收益率不会太高。
闽系房企冒尖时，曾经的大哥们在哪里？
曾被王石称为" 中国地产界的航母 " 的合生创展，尽管是第一家突破百亿销售的房企，但到目前也停留在 100 亿元的规模。
此一时彼一时。输家莫过于会成为别人口中的肉。这也给了诸如孙宏斌之类的地产商更多的机会，扮演了如白衣骑士一样的角色：在过去的十年里，从入主绿城、试图收购雨润集团和佳兆业，乃至接下乐视这个烫手山芋以及之后和万达的合作，等等皆是。
有一种孤独
地产大哥们不是没有难的时候。
2014-2015 年，房地产成为反腐集中地。佳兆业、雅居乐和新鸿基等纷纷卷入当中。
地产大哥们也不是没有委屈的时候。
2017 年的王健林有点流年不利。万达商业地产发展遇坎坷，来自中国银监会的排查授信风险，使得其旗下的 6 个境外项目遭遇严格管控。偿还海外负债，成为万达的当务之急。王健林壮士断腕般走下神坛，抛售资产给富力和融创。
王健林年长孙宏斌 9 岁，比许家印大 4 岁，比杨国强长 1 岁，仅比王石小 3 岁。但他的公司已经 31 岁了，在这几家公司的年岁中排行第二。这几年，万达明显低调了很多。最明显的表现是，在新的年度大会上，少了心潮澎湃的万达梦想，也不见了令人激动的军令状。
一同淡出企业经营一线的还有王石。2017 年 6 月，他留下一句 " 我们往往高估了目前，低估了未来 "，即离开了万科。
接棒王石的是郁亮，这位生于 1965 年的摩羯座男人，在万科 30 岁时就已经发出了 " 向死而生 " 的警示，他以职业经理人的身份讲述如何寻找风口的故事。但就在那不久后，迎接他的是来自宝能这一 " 野蛮人 " 的入侵。
2018 年，67 岁的王石在自己生日那天哭了。在那场主题叫《回归未来：到文明的源头拥抱未来》的演讲中，王石一度泪流满面。
" 我成了历史罪人，原来在中国有影响力、有名望的企业家，曾经登上珠峰的人，突然被打翻在地，再被踏上一只脚。我追求的伟大的企业，是要在道德伦理上有至高点的，但现在你都攀登了珠峰了，你的道德至高点还没坟头高。" 王石说。
这或许代表了企业家们的一种孤独。
" 年轻的时候争强好胜，曾经赢得畅快淋漓，也曾输得一塌糊涂，但是我不后悔。"孙宏斌曾如是表示。
出走半生，归来已不再是少年。中国房地产大佬们的故事，还在继续。
来源：时代周报
