微信公号 "e 公司官微 "11 月 29 日消息，浙江义乌，拥有全球最大的小商品交易市场，被誉为 " 世界超市 "。阴雨绵绵的 11 月，这里依然保持着往日的热闹喧嚣。
" 兴商建市 " 的义乌，最不缺的就是创富故事。用当地的说法，拥有 40 万商户的义乌市场，每天都在上演平民的创业传奇。在这些创业神话中，被称为 " 浙江女首富 " 周晓光的故事最为励志，堪称全国民企创业的标兵。在 2017 年胡润百富榜中，周晓光夫妇以 330 亿元的身价居于 65 位，2018 年，她也是胡润全球 " 白手起家女富豪榜 " 的前 26 名。然而，债券危机的曝发，却将周晓光夫妇推向了舆论的风口浪尖。
在这次采访过程中，多次听到受访对象对周晓光夫妇债券危机的评价，" 惋惜 " 和 " 迟早的事情 "。
商城欠人气 商铺免费租
新光集团由 " 饰品女王 " 周晓光及丈夫虞云新创办于 1995 年，从主营小饰品起步，如今成为涉足地产、银行、保险、基金等行业的大型民营集团，旗下新光圆成（002147）一家上市公司，近百家全资子公司及控股公司，逾 40 家参股公司，总资产近 800 亿元。
周晓光丈夫虞云新的老家，浙江东阳，紧邻义乌。这座以横店影视城名闻中外的小城，也是新光集团旗下资产的又一根据地，核心项目包括东阳国际建材城和新光天地。
地处东阳的老城区的新光天地，在当地是规模较大的地产项目，项目共分三期，总建筑面积约 24 万平方米，包括商业地产、商品房。从项目的开发进度来看，新光天地的一期、二期已经完工，三期项目处在建设中。
2014 年，新光集团与太平洋百货举行入驻签约仪式时，周晓光的梦想是要将新光天地打造成东阳 " 第一商业广场 "。然而，这么多年过去了，新光天地在东阳人的眼中就是 " 没人气 "。
在该项目中，新光天地二期的体量最大，建筑面积约 10 万平方米。由商务楼、首层商铺、地下商铺、地下车位组成。地下商铺 2014 年 11 月 15 日开盘，首层商铺 2014 年 6 月 9 日开盘。
当时收购预案显示，" 新光天地二期 " 自持物业 2-6 层商业用房，共计 325 套。不过，这里的 325 套，并不代表二期的其他商业用房，新光圆成都已成功出售。
新光天地二期三面都是马路，地理位置较好。但是，记者在二期的首层发现，许多的商铺门口，帖着统一印制的 " 店铺出租 " 广告。工作人员说，" 印有统一的店铺出租广告的商铺，都是自有的物业，现在可以出售和出租。"
沿街首层商铺，对于一个商业广场的重要性不言而喻。不过，从记者的目测来看，在新光天地二期首层，空闲的商铺大约超过 70%。这些尚未开门的商铺，看上去普遍像未动工的毛坯房，有些商铺甚至连门都没有安装。
沿街商铺尚且如此，地下商场就更不用说。根据目测，新光天地一、二期的地下商铺，处于关门闲置的店铺超过 80%，特别是一期地下商铺，几乎没有开门的店面，整个商场显得冷冷清清。商铺的玻璃上，到处都是出租、转售的电话号码。
一位承租人称，可能是定位和管理都有问题，整个商场不聚人气，特别是地下商场，从早到晚都不会有几个人逛街的人。所以，也没人愿意到这里开店免，费出租别人也觉得耽误时间。而一家正在装修的店家称，在这里开店的商家，一般都是做都是开网店的，不能指望实体店的销售。所以，这里的商铺可以看成是工作室。反正现在不要租金，先试试看。
商铺免费出租可不是一句玩笑话，在新光天地的地下商城的管理处，记者看到了一份《地下商铺租赁协议》，一个 44 平方米的商铺，租金标准为：第一、二年都免费出租，第三年 2.02 万元。
好的商铺有 " 一铺养三代 " 的说法，反之，占用资金不说，当初若是借钱投资的买家，还会有财务成本。冷清的新光天地，不仅影响着自有商业的出租，也使得买家们收租的预期落空。
在地下商城走访时，一家开门营业的店家称，这里门面大概都在 30 平方米左右，她 2016 年左右花了 80 万买了下来，由于租不出去，空在这里又浪费，所以她自己有空的时候，就来这里看看。聊天中，这位店家坦言，现在看来是套牢了，如果有人如果愿意接盘，60 万也可以转手。
预期与现实的差距悬殊
商场冷清，不仅关系到新集团的租金收入，还会牵出三年前新光集团的地产项目在借壳时，标的资产评估的公允性是否合理。
东阳国际建材城和新光天地，是浙江新光建材装饰城有限公司（简称 " 新光建材城 "）旗下的核心项目。2015 年新光集团借壳时，东阳建材城有限公司 100% 股份作价 52.01 亿元，进入上市公司新光圆城。当时收购时，东阳建材城净资产为 6.09 亿元，按照 52.01 亿元的收购价，增值率 752.91%。
东阳国际建材城是根据东阳市政府的城市改造计划，从城中拆迁转移至此地新建的专业市场，2008 年竣工投入使用，为该区域第一个专业的市场。简单来说，东阳国际建材城是一个大市场，市场经营的人气，直接决定着商铺的出租率和租金。
当时的收购方案显示，东阳国际建材估值时，根据相邻东阳国际建材城的沿街商铺的出租率统计，1-2 层出租率约 98% 以上，本次评估出租率按 95% 计取。
然而现在的情况，与期初设想却相差甚远。占地面积近 800 亩的东阳国际建材城，是一个规模庞大的专业市场。按理说，经过 10 年的培育的专业市场，已经相当成熟。但是，从记者的实地走访来看，东阳国际建材城的商铺，也同样存在着成片闲置的情况。
在走访新光国际建材城时，对周晓光报怨的商家们比比皆是。一家经营地摊生意的商户称，" 市场没有人气，可以去外面统一做活动、打广告，比如市内的公交车的车身、闹市区的墙体上，但是周晓光只知道收管理费，不负责市场的统一运营。所以这些年来，我们在外面跑业务的时候，经常碰到东阳本地人说，不知道建材城在哪里。"
由于市场没有人气，商户们的生意不好，所以市场近年来的涨租行为，使得商户们颇为不满。"2011 年我刚刚来的时候，这个店铺的年租金是 2 万 7 千，今年 5 万多一年，对比东阳市区的同类市场，这里的租金也已经高出了一截。有生意也就罢了，没生意还涨租，这就让人难以接受了。"
当时的收购方案显示，根据相邻东阳国际建材城的沿街商铺自 2008 年 12 月开业至基准日的租赁台账统计，测算出年租金增长为 5.7%。但是，种种迹象显示，新光国际建材城的涨租模式很难持续。
这两年来，东阳国际建材城的租金确实涨了，但却得罪了市场里面的经营户们。在采访期间，一位商户称，周晓光当初开发建材城时候，她自己向东阳市政府保证过，30 年不涨租。现在才几年，她已经涨了几次了。因为涨租的事情，建材城商家们还集中到东阳市政府讨说法，但东阳市政府回复是，当时周晓光确实说了不涨租，但那都是口头承诺，没有书面字据。现在项目已经属于新光集团，涨不涨租，都是企业自主行为，政府也不好干涉。
市场运营不善，还要涨租，所以计划搬出的商家大有人在。不过，他们退铺的过程却不太顺利。一位在市场经营多年的商户说，当初租赁的时候，每家商户都缴纳了押金。但是，去退铺的时候，新光集团却找理由扣押金。但即便是这样，一些商户们即使没有拿到返还的押金，也走得很坚决。
诡异的大额交易
三年前借壳新光圆成时，注入上市公司的标的资产，除了浙江新光建材装饰城开发有限公司 100%，还有浙江万厦房地产开发有限公司。
当时，万厦房地产的评估值为 59.86 亿元，增值率为 340.91%。该公司旗下包括金华欧景置业有限公司、义乌世茂中心发展有限公司（简称 " 世茂中心 "）、义乌万厦园林绿化工程有限公司等 5 家子公司。其中，世茂中心是核心，注册资金 8 亿元。
世茂中心的核心资产是义乌世贸中心，坐落于义乌市义乌国际商贸城金融商务核心区，整体用地面积约 4.95 万平米，规划建筑面积约 47 万平米，由一幢主楼 215 米超高层五星级酒店、三幢各为 150 米高的公寓式酒店和高档住宅，以及 14.80 万超大面积的商业裙房组成。
义乌世贸中心
当时重组预案显示，义乌世贸中心项目于 2010 年 5 月拿地，2012 年 4 月开工建设。2015 年借壳新光圆成时，义乌世贸中心项目的主体结构已封顶，预计住宅 2016 年 3 月竣工、酒店 2016 年 9 月。作为义乌城市地标性建筑的世贸中心，预计总投资约 360 亿元。不过，义乌世贸中心建成后的各种媒体报道显示，该项目的总投资为 60 亿元。巨大的差距是因为笔误，还是有其他考虑，记者不得而知。
义乌世贸中心与义乌国际商贸城仅一街之隔，与义乌国际博览中心、义乌国际文化中心隔江相望。像这样好地段的楼盘，只要性价比合适，在楼市不差的 2016 年，一般都是开盘即售罄。然而，义乌世贸中心项目的销售情况，似乎不尽人意。
在义乌世贸中心，售楼处工作人员称，目前在售楼盘的销售价格，在 3.3 万元 -4.3 万元 / 平方米。项目的出化率，有 5 成、6 成、7 成多种说。尽管工作人员对出化率说法不一，但在介绍义乌世贸中心时，都有一个共同的说法，" 义乌世贸中心除了住宅出售，其他酒店、裙楼都是新光集团自有物业，只租不售。"
工作人员的说法，再加上各种坊间传闻，使得新光圆成两年前的一笔巨额交易，显得十分诡异。
2016 年 7 月，义乌世茂中心发展有限公司与北京东信瑞成投资有限公司签署了一份《商品房认购书》，合同总额共计 27 亿元，预估建筑面积合计约为 26.02 万平方米。据此计算，该商品房转让单价约为 10.38 万元 / 平方米。
豪掷 27 亿元买房，而且价格高达 10.38 万元 / 平方米，如此大手笔，在国内楼市中恐怕都不多见。那么，北京东信到底是何方神圣？股权结构显示，东方财富置业有限公司持股 90%，实际控制人郑显坤。
周晓光与郑显坤的往来，不单单在这一次 27 亿元的购房过程中。记者发现，二者之间在股权和商业方面，都存在着密切的交集。
郑显坤还有一个身份，浙江义乌耀泽投资有限公司（简称 " 耀泽投资 "）前法人代表。郑显坤 27 亿巨资购买义乌世贸中心前夕，即 2016 年 6 月，在义乌成立耀泽投资，并任职执行董事。不过，到了 2017 年 3 月，郑显坤又将耀泽投资转手给了周晓光。
穿透股权，周晓光与郑显坤，同为北京东方信泽房地产开发有限公司股东。其中，周晓光麾下的耀泽投资持股 81.63%，郑显坤持股 18.37%。在东方信泽，郑显坤任职董事长。
与此同时，将耀泽投资转手后，郑显坤又于 2017 年 11 月成立义乌利博裕泽投资有限公司，该公司的办公地义乌财富大厦，就是周晓光旗下的商业地产。另外，利博裕泽和东方信泽，共同持股北京首旅信泽置业有限公司 100% 股权，郑显坤在该公司任职董事长。
从上述情况不难看出，周晓光与郑显坤存在着多处交集。而且，上述公司的股权变动的时点，又集中发生在 27 亿元巨额合同发生前后。
上述 27 亿元购房资金涉及到义乌世贸中心项目中地上 4 层以及及地下一层夹层。根据当时公告描述，以及记者的实地走访，上述 27 亿元购买的商铺，应该就是义乌世贸中心的裙楼商铺。这面积达 26.02 万平方米的大型商场，记者在实地并没有找到期初购房方股东们的身影，相反，" 新光汇 " 字迹随处可见。
风中的承诺
在这笔巨额的交易背后，不得不提及三年前新光集团的借壳承诺。
2015 年 12 月，新光圆成前身方圆支承，向新光集团、自然人虞云新发行 9.69 亿股，作价 111.87 亿元购买其合计持有的万厦房产 100% 股权和新光建材城 100% 股权。作为百亿资产交易的回应，新光控股集团承诺，两家公司 2016 年度合计净利润不低于 14 亿元；2016 年度与 2017 年度累计实现的合计净利润不低于 27 亿元；2016 年度 -2018 年度累计实现的合计净利润不低于 40 亿元。
对于万厦房产和新光建材城来说，三年合计 40 亿元业绩承诺，可不是一个小数目。
万厦房产和新光建材城只是一家小房企，且业务集中周晓光夫妇的老家。收购书显示，两家公司主要分布在义乌、东阳、金华等城市。2012 年 -2014 年和 2015 年 1-7 月，两家公司分别实现收入 2.81 亿元、9.46 亿元、24.52 亿元及 9.08 亿元，同期净利润分别为 5076.33 万元、2.05 亿元、5.47 亿元及 1.38 亿元。
在完成借壳的首年，周晓光的业绩承诺兑现得很惊险。
按照当初的承诺，新光控股集团承诺 2016 年的净利润不低于 14 亿元数据显示。但是 2016 年上半年，新光圆成营业收入为 3.57 亿元，同比减少 42.11%；净利润亏损了 3623.54 万元，同比减少 153.66%。
在此背景之下，2017 年 7 月，义乌世茂中心发展有限公司与北京东信瑞成投资有限公司签订了上述 27 亿元的购房合同。最终，周晓光完成了 2016 年度业绩承诺的指标，2016 年业绩承诺的实现比例为 111.36%。
上述双方签署的 27 亿元购房合同，在首年的业绩兑现承诺中扮演着重要的角色。新光圆成年报显示，公司 2016 年房地产结算面积 64641.9 万平方米，这意味着仅北京东信的订单仅贡献了四成以上的结算面积。不仅如此，在公司所有房地产结算项目中，合计收入为 34.36 亿元。其中，北京东信一笔订单收入就贡献了 25.71 亿元，收入占比超过 70%。
兑现了首年的业绩承诺的新光集团，在第二年的做法也颇具玩味。
2017 年 3 月，虞江波、虞江明、周义盛、周丽萍等四人，向新光圆成全资子公司义乌世茂开发的 " 世贸中心 " 项目商品房。四人合计购买商品房数量为 10 套，交易总价为 9206.36 万元。
虞江波、虞江明为新光圆成董事周晓光、虞云新的直系亲属；周义盛为新光圆现任董事、系周晓光的直系亲属；周丽萍为公司董事，周晓光的直系亲属。简而言之，上述四人都是周晓光的亲属。因此，四人的购房行为构成关联交易事项。当时，新光圆成称，系义乌世茂日常经营活动产生的关联交易，不会对公司财务、经营成果产生重大影响。
2017 年 6 月，周晓光夫妇亲自出马。两人合计豪购六套，面积合计 1348.88 平方米，合计交易价格 5760.16 元。不过，较虞江波等四人购买行为而言，当时新光圆成还提到了周晓光夫妇的购房初衷，即出于住宅改善性需求。并称此次关联交易遵循了市场定价原则，关联交易价格公允。
数据显示，2016 年和 2017 年，周晓光夫妇的标的公司，实际完成业绩累计净利润为 28.49 亿元。业绩承诺的实现比例为 105%。
深陷债务泥潭的新光集团，2018 年能否兑现就不好说了。2018 年前三季度，新光圆成净利润为 1.24 亿元，扣非净利润为 1.04 亿元。简单来说，要完成剩下的 11.51 亿元的目标，还差了约 10 亿元。近期，新光圆成也在密集处置资产。
未见纾困资金帮扶
对于当下的周晓光夫妇来说，有比业绩承诺更棘手的事情，就是从债务泥潭中抽身。但种种却迹象显示，新光集团的偿债情况不容乐观。
自 9 月 25 日新光集团发生债务违约以来，其危机正在蔓延。统计显示，新光集团债券总余额 120.42 亿元，共计 11 只债券。截至目前，包括 16 新光债、15 新光 02 及 17 新光控股 CP002 等 5 只债券，均已到债券的兑付日。但是，新光集团未能按照约定筹措足额偿债资金进行兑付，涉及债券的总规模为 76 亿元。
伴随最债券违约的蔓延，涉及到新光集团的股权冻结、资产查封、起诉如期而至。11 月 27 日，新光圆成披露的新增轮候冻结的公告显示，目前，新光集团累计司法冻结 11.34 亿股，占其持有公司股份的 100％。
近期，驰援浙江辖区的资金就接踵而至。10 月 26 日，浙江省国有资本运营有限公司宣布，发起设立 " 浙江省新兴动力基金 "，基金目标规模 100 亿元；11 月 19 日，浙商创投牵手民生银行发起设立上市公司助力基金，一期基金规模达到 50 亿元；11 月 12 日，浙江省转型升级产业基金与之江新实业有限公司签署框架协议，基金规模为 100 亿元。
虽说有了政策力挺，但各种公开信息显示，近期浙江省火速成立的纾困基金，似乎与亟待资金救援的新光集团，没有擦出火花。
值得注意的是，证券时报记者从义乌方面了解到，为了缓解辖区内上市企业的资金流动性困难，义乌市国资方面也成立了纾困基金。但是，目前敲定的帮扶对象，没有新光集团。
为何新光集团没有进入纾困基金的帮扶对象，有关人士给出了三点主要原因，首先，新光集团旗下的资产主要是房地产，并不符合纾困基金成立的初衷；其次，新光集团债券危机，暴露了太多的问题。另外，近年来新光集团的重心从实业制造转型资本运作，且旗下上市公司注册地安徽。
此次新光集团债券危机暴露出的问题，不单单是资金问题，更涉及到操作的规范性。
近期，新光圆成回复深交所《问询函》，首度披露了违规为新光集团提供担保的具体情况，新光圆成为新光集团违规担保 20.55 亿元。除了 20.55 亿元违规担保，新光圆成还为新光集团提供了 28.5 亿元担保，其中国民信托 19 亿元，东方资产江苏省分行 9.5 亿元。
新光圆成承认，由于控股股东及实际控制人规范运作意识淡薄，凌驾于管理层控制之上，加上公司相关经 办人员风险意识与法律意识淡薄，无法抵制实际控制人的压力，未能有效执行公司制度，导致违规事实发生。
值得注意的是，直到 11 月 7 日，新光圆成才将公司公章、合同专用章移交法务部，" 明确两位保管人员同时操作才能加盖印章 "。
10 月 30 日，新光圆成公告称， 经初步统计，截至 2018 年 10 月 30 日，实际被控股股东占用的资金结余总额为 6.6 亿元，控股股东承诺一个月内无条件向公司偿还所占用的资金。如今，一个月的大限已至，这笔被新光集团违规占用的资金，新光圆成尚未披露还款进展。
来源：观察者网
