为什么要小心买地？孙宏斌的解释是，“是因为销售量大幅下降的可能性很小，但是售价大幅上涨的可能性也很小。所以，我们说的‘小心’是买地时候小心，我们现在的土地储备也比较充足，多销售，政府批多少价就卖多少价，不能老想着房价涨了再卖，这样风险很大。”
对于一、二线城市，孙宏斌认为销售量大幅下降的可能性很小，但是售价大幅上涨的可能性也很小。
3月29日上午11点，融创中国（01918.HK）董事长孙宏斌、执行董事兼行政总裁汪孟德、首席财务官兼执行总裁曹鸿玲、公司秘书兼副总裁高曦出现在融创中国2018年年度业绩会上。这样的四人组合已经多年未变，变化的是其销售额已经从2010年的83.34亿元增长至如今的4608.3亿元。
2019年，孙宏斌说，融创中国的销售目标是5500亿。相较于融创中国过往的风格，这是一个相对保守的数字。上市不足十年间，孙宏斌的融创中国规模以惊人的增速增长。但如今，孙宏斌却说，他要降杠杆。孙宏斌的原话是，“我们不想做第一已经很多年。排名其实对我们不太重要，前面几位我们也赶不上，后面的也赶不上我们，我们在这个位置挺好。”
这是孙宏斌第三次在业绩会上提出降杠杆。他甚至在2018年同期的业绩会上说，“我们不再买地了，把现有的项目做好卖掉，就能把风险控制住。”融创中国2018年年度业绩报告显示，2018年，融创新增土地储备约4820万平方米，权益土地储备约2631万平方米，平均土地成本3723元/平方米。截至年报公告日，融创总土地储备约2.56亿平方米，总货值约3.55万亿元。但孙宏斌降杠杆的决心是可见的，截至2018年底的净负债率为149%，同比大幅下降了53个百分点。在碧桂园、万科、恒大、融创这四家房企中，恒大和融创的净负债率仍属偏高。
降杠杆
如果将房地产市场比作赛车跑道，无疑孙宏斌这个赛车手开得最快。21世纪经济报道记者将融创中国、万科A(000002.SZ)、中国恒大（3333.HK）、碧桂园（2007.HK）四家房企近六年销售额增速进行比较。除了碧桂园在2016年销售额增速一度达到120.32%以外，其余与融创中国增速均无可比。
总体而言，在房地产白银时代到来之际，万科和恒大属于匀速前行，碧桂园偶尔加速，而融创中国则经常加速前行，代价是杠杆率加大。21世纪经济报道记者统计，融创中国2015年-2018年净负债率分别为75.9%、172%、249%和149%。
在顺驰年代，孙宏斌曾意气风发誓言挑战老大万科被广泛流传。而在融创时代，当他销售规模已经达到近五千亿时，又有人发问，“你真的不再冲刺一下老大吗？”这一次，孙宏斌的答案是，“我们不想做老大已经很多年。”
21世纪经济报道记者发现，在融创中国净负债率达到顶峰时，孙宏斌开始关注企业安全。2018年2月27日亚布力论坛开幕，对于企业达到一定规模以后应该如何走，孙宏斌表示：“下一步，我自己感觉最注意的就是安全。因为企业到一定规模以后，你的不安全就来自四面八方，稳健其实是一件非常重要的事情，让企业能发展得更长远，这是我最想做的事。”
2018年8月31日，孙宏斌在中期业绩报告会上表示，面对严峻的宏观调控环境，融创要保持现有规模的难度并不大，“但是要说怎么增长也很难，我们还是脚踏实地，这几年安全放在第一位。”
不过，21世纪经济报道记者在对比近几年拿地数据时发现，尽管孙宏斌在近两年曾多次表态要暂停拿地。但在拿地窗口期出现时，土地市场没有缺少融创中国身影。
易居研究院智库中心数据显示，截至2018年11月26日，以成交日期计算，融创2018年内在公开市场共拿地128幅，总建筑面积为1344.4万平方米，占地面积总计720.69万平方米，成交总价达404.65亿元，近乎以两天半拿一幅地的速度狂奔。其中，10月份更是出现爆发的情况，当月斩获地块29幅，将近一天一幅。
如何安全向前跑
现在，摆在孙宏斌面前最大的问题是，如何安全地向前跑？
从融创的财务数据进行分析，流动资产方面，现金及现金等价物同比增长呈现下降趋势，2016年-2018年同比增长率分别为130%、31%、11%。从偿债能力的角度分析，融创的流动比率逐年降低，2014-2018年的数据分别为1.50、1.45、1.50、1.30、1.17，货币资金/流动负债的比值逐年降低，2014-2018年的数据分别为0.32、0.35、0.31、0.18、0.16，长期债务与营运资金比率逐年升高，2016-2018年的数据分别为1.06、1.55、2.10 。和同业相比，融创中国去杠杆力度仍需加大。
从融创中国对外披露的信息来看，孙宏斌的风险意识已经很高。其年报显示，截至2018年底，融创中国在手现金高达1202亿元，同比增长24%。同时，融创总资产7166.6亿元，同比增长15%；所有者权益731.1亿元，同比增长21%。总资产和权益明显提升，债务总额未同比放大，是融创在2018年有意识主动降债增效的结果，显示财务状况和资本结构更趋良性发展。
尽管孙宏斌非常看好房地产市场，但他对已经有放松迹象的2019年仍然谨慎。“小心”这样的词语开始出现在孙宏斌的字典里。关于拿地策略，孙宏斌在2018年业绩会上表示，“我们去年年底和今年年初拿了一些地，主要是在一二线城市。其实一二线城市拿地的窗口还是挺短的，量也不小。未来，在拿地方面，我们会非常小心，主要是因为现在很多城市的土地市场偏热，每一块地都有很多人报名，拍卖的地价也比较高。”
为什么要小心买地？孙宏斌的解释是，“是因为销售量大幅下降的可能性很小，但是售价大幅上涨的可能性也很小。所以，我们说的‘小心’是买地时候小心，我们现在的土地储备也比较充足，多销售，政府批多少价就卖多少价，不能老想着房价涨了再卖，这样风险很大。”
关于规模与效益，孙宏斌如今的理解是，“肯定是效益好，但是没有规模，效益的量级也不对，所以是又要规模又要效益，我们现在有规模了，效益就变成第一位了，所以是不同阶段做不同的事。”
那么，融创中国本阶段要做的事情是什么？汪孟德的答案是：降杠杆、释放利润、快速增长净资产，从而持续优化财务结构。
至于多元化，孙宏斌说“融创中国没有多元化”。 “我们基本上都是房地产，我们做文旅、文化，都是‘房地产+’的模式。至于文旅业务、文化业务，这些业务都是长期的，我们希望逐步地培养它，让它在五年后、十年后有一个特别好的规模，但现在我们主要还是要把地产业务做好，这个行业的空间还很大，尤其一线城市、二线城市的人口聚集还会有一个很长的过程，我们还是特别看好这个行业的。”
综上看来，孙宏斌做企业的逻辑很简单，但又不简单。简单在于遵循市场最本质的规律，不简单在于精准的眼光与无与伦比的勇气。
来源：ZAKER
