一波未平，一波又起，接连发生的爆仓事件让长租公寓从风口滑向“风暴眼”。继杭州鼎家、上海寓见后，近期北京昊园恒业也被曝出现资金链断裂。回头看2018年的长租公寓，经历了变相涨租、甲醛超标、骗贷维权，似乎已满目疮痍。这些坏消息背后，主要是因为长租公寓撬动了过高的杠杆，企图借助资本一路快跑，当杠杆玩不转了，长租公寓构筑的“小美好”也顷刻崩塌。
我们知道，传统的租房模式里只有租客、房东和中介，而长租公寓除了连接以上三者，还引入了网络贷款，使得租房模式有了金融属性。在这场杠杆的游戏里，租客、中介以及长租公寓本身都加足了筹码。
租客以往都是通过中介或者自己寻找房源，房租也是以月付或季付为主。但随着长租公寓的快速崛起，其号称能提供更好的租住环境和服务，租客的目光自然被吸引了过去。迫于没有房源或看中长租公寓的配套服务等原因，一部分租客选择了长租公寓。
在这中间，已有两个地方被不知不觉加了杠杆。第一，很多租客为了缴纳租金，实际上找了第三方消费贷公司或P2P公司，甚至是在不知情的情况下借了“租金贷”。房租款全部给长租公寓，租客再逐月给第三方消费贷公司还本付息。连最基本的房租支付，都已撬动了杠杆。
第二，部分租客本来只能租到相对便宜的房子，当时考虑到能通过租金贷租到更好的房子，于是不惜加杠杆去承担超出自己支付能力范围的房子。
对于中介而言，以往的中介只需要做中间人，收取一笔中介费便基本不再参与租房环节。现在的模式是，长租公寓、第三方消费贷公司都深度参与了进来。租客找第三方消费贷公司借房租；租客借的这笔钱被第三方消费贷公司一次性给长租公寓；长租公寓再每月或者每季度给房东支付房租款。本应该简单明了的关系，却因撬动杠杆，拉长了链条，风险自然急剧增加。
长租公寓运营公司则是这场杠杆游戏的始作俑者。长租公寓运营公司，通过第三方消费贷公司获得了租客一年甚至多年的房租，但只需每月给房东支付房租款，这就带来了资金的沉淀。这部分资金长租公寓可以用来签约新房源、扩张市场，甚至拿去炒股买理财。
更多的情况下，长租公寓为了快速抢占市场，往往会选择高价拿房，从而变相推高房租。同时，长租公寓还以各种优惠吸引租客，如此往复，资金链断裂风险也被推高。
对金融产品的过分依赖，对高杠杆的过分热衷，让众多长租公寓面临爆仓危机，相关的监管文件也逐步出台。8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门，明确要求住房租赁企业“三不得”和“三严查”，其中包括不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。另外，将严查不按约定用途使用融资资金的行为。
8月27日，深圳互联网金融协会发布《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》，称租金贷业务杠杆高、风险大。
9月30日，上海市住房和城乡建设管理委、市房屋管理局等五部门发文，明确提出业务范围无“住房租赁经营”者、未经上海市房屋行政管理部门备案者、未加入上海房地产经纪行业协会的代理经租企业不得开展租金贷，并同时要求上海市小额贷款公司、融资担保公司立即暂停与代理经租企业合作开展个人租金贷业务。
10月19日，浙江省出台了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》。要求从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业不得自行开办租金贷等金融业务。
一系列监管文件还须落实，长租公寓也将会迎来行业洗牌。其实，长租公寓本身并没有错，它的出现能更高效地对接房东和租客，降低信息的不对称。同时，长租公寓的规模化、规范化管理，也有利于租客享受到更好的租住体验。
杠杆本身只是一个工具，也没有错。但需要明确的是，企业借助一定的杠杆进行扩张，是一把双刃剑，如果玩不转就是搬起石头砸自己的脚。
目前的问题是，长租公寓连接了并不规范的租金贷、消费贷以及各方的违规操作，使得长租公寓涉及的各环节都撬动了很高的杠杆。长租公寓本身的回收周期长，需要专业运营团队。如今长租公寓乱象丛生，各类资本快速涌入，行业的发展需要一波优胜劣汰的出清。接下来，我们可以期待的是，监管措施落地后，长租公寓最终能回归服务租户的本源。
【来源：证券时报 作者：梅双】
