在一线城市，能租到一大间坐北朝南、靠山面海，且租金便宜的办公室吗？还真能。
这不是开玩笑。在深圳，这样“优质低价”的办公室真实存在，而且不在少数。
“毗邻地铁，交通方便，独立窗户，办公配套齐全，拎包即可入驻，月租800起，签约一年免租三个月。”一则在社交媒体上发布的广告，吸引了懂懂笔记的注意力。经过沟通和交流，我们见到了这则广告的主人：这家创客孵化器的负责人小雄。他告诉懂懂笔记，今年孵化器都不好做，为了缓解运营压力，不得以将办公室“半租半送”来吸引租客。
在孵化器大堂，懂懂笔记看到光荣墙上，密密麻麻的挂着大量的奖牌、机构授予的荣誉称号，加上不同公司LOGO标牌组成的墙体，与整个办公区的冷冷清清形成了鲜明的对比。数千平米空置的场地，令人略感凄凉，这些曾经被称作是创业福地的孵化器，都经历了什么?
通过小雄的关系，我们见到了他的两位好友，同样是在深圳经营孵化器多年的刘经理和Jason，还有目前驻守在此的一家创业公司创始人吴敏。他们过去这三年来的经历，或许会给我们带来很多感悟。
高调喧闹的孵化器，曾孕育无数希望
“我们赶上了个好时代，创业简单多了。”
创业者吴敏告诉懂懂笔记，他2014年怀揣五万元开始创业，曾经最大的期望就是能和志同道合的小伙伴们拥有一个敞亮的办公室。恰好，那一年开始深圳的创客空间、孵化器、产业园应运而生。
大量财政补贴与资本热钱的流入，使得孵化器项目似乎在一夜之间，就成了许多机构争相竞逐的香饽饽。无论是地产商、物管机构、运营机构甚至传统企业，都想在风口之上抢一票红利，做一个能够赚钱的孵化器。
“在我创业初期，深圳的孵化器就已经有很多了，几乎遍布关内关外。”吴敏告诉懂懂笔记，房租低廉对小型创业公司是第一要素。他最早以为孵化器都是利用旧厂房改造的简陋办公场所，但公司最后花980元/月租的办公空间，却连他自己都不敢想象：“那是在关内的甲级写字楼里，毗邻双地铁，楼下就有公交站，而且装修都带落地玻璃，待客也非常有档次。”
和他“共享”这个创客空间的，几乎都是年轻团队发起的创业项目，电竞直播、智能马桶、在线撸猫、同性社区......以互联网和新奇特居多，很多创始人在孵化器的组织下，会时常聚在一起，用脑洞大开去碰撞创新的火花。
吴敏记得，正是低廉的租金，良好的氛围，让他们这些看起来奇奇怪怪的创业项目多了几分成功的可能。
“创业红利期，许多孵化器都是在投资未来，看似公益性的资源补贴，才能使更多年轻人有创业的欲望。”在吴敏看来，低廉的租金，高档的办公环境，都是创客们在创业大潮中理应享有的。
他认为只有创业的门槛降低了，才会有更多新想法新创意诞生，社会也才能够在创新的推动下进步，孵化器理应就是政府行为的一部分，“加上许多孵化器都是有一定的资金和物业背景，所以当时丝毫不担心这些空间运作的可持续性。”
即便很多创业公司陷入低潮，吴敏认为降低门槛、扶持补贴创业的社会环境不应该改变，包括对创客空间的扶持。
但是，“廉价”的午餐能吃很久吗？
缺少“种子”的孵化器，最终成了 “二房东”
“其实创客空间也是商业公司，可绝非慈善机构。”
刘经理并不太认同吴敏的看法。他告诉懂懂笔记，许多孵化器本身并不拥有物业，都是轻资产运作的“二房东”罢了。
“大多都和我们一样，物业是通过打包租回来的。”刘经理表示，因为大部分孵化器本身不作物业投资，所以相对而言，风险比较低，也避免项目失败所带来的巨大损失。
以他的孵化器为例，场地是按照每平方米100元/月的租金从开发商手里整层承租下来的，标称1200平方米，“租金加上管理费用，每月支出都在22万左右，但实际可作为创客办公室的面积，只有880平方米。”
在他出示的几份入驻协议中，懂懂笔记发现，这家位于南山中心区域的创客空间，租金仅仅85元/平方/月，以10平米的办公隔间为例，算上管理费用公摊，水电空调公摊，月租仅需1100元，价格远低于周边的商业办公楼，甚至比周边的部分城中村单间还便宜。
正因为如此，在深圳的孵化器刚兴起时，很多场地都供不应求，许多创业项目甚至要排队等待入驻。
那么，出租单价比承租单价还低，加上管理费用的支出，作为“二房东”的孵化器岂不是巨亏？
“一开始并不亏，还有些许利润空间的。”刘经理表示，许多孵化器都在创业红利期里拿到了部分资金用于补贴租金。所谓资金有两方面，一种是来自政府部门对于创客项目、创客空间的补贴；另一种是投融机构对创客空间的战略投资，并把空间当作自有项目吸引大量投资者的热钱，“我们属于前者，所以在计划做孵化器前就申请了财政补贴。”
除了空间简装修的费用来自财政支持之外，在租金方面也有一定额度的财政补贴。刘经理告诉懂懂笔记，在算上资金补贴之后，他们的空间每平方米出租成本仅为71.8元/方/月，在出租给创企之后，还可以有些中间差价，可以用于补贴空间本身的运营支出，有部分还能实现盈利。
“但微盈利并不是我们做孵化空间的主要目的。”刘经理表示，“孵化”顾名思义就是初创项目养成。大部分孵化器都留有部分财政补贴或融资资金，作为创客项目的孵化基金。
而他们要做的，是通过对入驻初创项目的筛选，投资部分优秀的种子项目，并匹配大量行业资源，提供营销、法律和技术建议等服务，为项目茁壮成长保驾护航，“在项目成型开始融资时，我们会退出变现，实现收益。”
这个“套路”，不仅仅是在北上广深等一线城市，大江南北的孵化器又能有几家例外。
愿望是美好的，现实却很骨感。
虽然大部分孵化器都有自持项目，但多数种子连“发芽”都很吃力，更别说“成长”了。刘经理无奈地表示，他的创客空间三年来投资了近30个种子项目，对外推荐了近百项目，但至今都没有任何一个项目能够让他看到未来。
Jason也向懂懂笔记透露，他们成立至今两年时间，在孵化项目上投入了近三千万的资金，但许多项目都在A轮前夭折了，“几乎可以用损失惨重来形容，种子期的投资成功率极低，所以我们现在都不敢自持（项目）了。”
就连曾被一些南方媒体誉为“创客之星”的吴敏，其引以为傲的二次元创意项目，也在拿到孵化器种子轮投资后，因缺乏合理的商业模式而停滞不前。如今，留守的几名核心成员都在租金低廉的办公室里期待着奇迹出现。
“唯一没想到的，就是我们居然比‘在线撸猫’更早陷入困境。”当年的孵化器中，有不少像吴敏那样，商业模式上很不成熟，但头脑一热就创业的项目。
他们在窘迫的资金环境中挣扎，寻求新的突破或机会。而比他们更期盼突破的，则是那些动用了大量补贴资金的孵化器运营方。如果种子项目无法实现应有的经济效益，那么孵化器的价值，也仅仅就是赚着廉价租金差价的“二房东”。
饥不择食的孵化器，正走向自我消亡
如果说，不成熟的项目只是让孵化器难以实现投资变现，那么“不靠谱”的创业项目，或许就会将一些孵化器推向深渊。
“从去年中开始，就有许多创客项目跑路了。”Jason告诉懂懂笔记，他们是龙华地区比较有规模的大型孵化器，可以容纳项目超过120个。但从去年中开始，就陆续有很多创客项目申请退出，甚至有些拖欠了好几个月租金的项目，在一夜之间就突然“消失”了。“到去年底，原本熙熙攘攘的公共区域，就已经变得异常冷清了。”
他表示，从去年中到年底短短的半年时间，撤出的企业就多达56家，占了入驻项目总数的一半多，其中有近10家创企在撤出时欠了3个月到半年不等的租金管理费用。在创客团队凭空“消失”之后，这些费用都需要孵化器自己来“买单”。
这些陆续撤出的企业，大部分都是创立不足两年的团队。很多成立至今都没有任何的变现能力，还有大量天天在找融资，却徒劳而返的“奇葩”项目，甚至有的创企已经陷入财困长达一年时间。
“本身看起来靠谱的种子投资模式，就没赚到钱，现在反而还要因为这些不靠谱的项目赔钱。”感同身受的刘经理也表示，由于大量创企退出，孵化器入驻率近一年来都处于不饱和的状态，但他要缴纳给物业出租方的租金可丝毫没有改变。
今年春节后，刘经理的孵化器已经开始从微盈利转为亏损了，“我粗略估算了下，如果要保本，入驻率至少要达到70%以上。”
随着租金（管理费）收入日渐减少，许多孵化器为了维持正常的运作，也开始拖欠物业方的租金和管理费用。
据刘经理介绍，他们的孵化器拖欠大厦物业方的租金周期普遍都在三个月以上，但由于孵化器有项目和装修等资产投入，所以物业方也不会在短期内将他们“扫地出门”。
租客、孵化器、物业方，都在一种微妙的状态下互相耗着。
“除了拖着（物业）租金之外，我们也只能尽可能的加强宣传，并以更低廉的卡位方式出租，希望能招更多的创客入驻。”刘经理告诉懂懂笔记，因为许多创客项目经过两到三年的洗礼，资金链相继断裂，很多熬不下去的创企迎来了倒闭潮。
从今年初开始，原本供不应求的孵化器空间就变得冷冷清清，即便投入了大量的推广费用也少有人问津，“所以我们已经开放了入驻企业的门槛限制。”
传统行业、打印服务、服装批发、培训机构……几乎很多以前拒之门外的项目，只要能够交得起租金，就能够在他们甲级写字楼里的孵化器离租到一间独立的办公室。刘经理和Jason介绍，他们熟知的许多孵化器，都试图通过这样的方式，缓解资金困难。
“但问题也不少，为了收租引进来的企业，有些比创业项目还靠不住。”刘经理苦笑，有些企业在一定程度上也给孵化器带来了风险。就在今年六月，入驻孵化器的几家P2P机构，在一个月内接连跑路，许多上当受骗的投资者每天都会来孵化器找运营管理方讨要公道，部分极端的投资者甚至影响到了其他企业的正常经营秩序。
在大量的社会公司进驻之后，许多孵化器的“创业孵化”也变得虚有其名，“近一年多来，专项补助审批变得越来越严厉，额度也越来越小，我感觉许多孵化器的项目都在走向低谷。”
在这个有着1100万人口的创业前沿城市，拥有近450家创业孵化器（在册），并曾创下过8500多个创业团队入驻的辉煌记录。然而，“虚火”也把大量孵化器“烧”了个遍体鳞伤，大量泡沫的破灭也让行业遭受阵痛。“有的玩家已经退出了，有的还在尝试最后的挣扎，这场游戏里真正的赢家其实寥寥无几。”
走进孵化器的人，与打造孵化器的人，都是期待着在风口下实现梦想。实际上，很多“初心”就已经跑偏的玩家，都只是这场游戏中的过客而已。深圳的这几家孵化器或许有一定的代表性，或许只是个案，但他们的经历都在告诉还在圈里的玩家，务必理性思考自身的定位以及所能创造的核心价值，并在困境中摸索转型之道。
“这三年等于是打了个水漂，孵化器里面虚的太多了。”刘经理的话，似乎是为2018年的孵化器行业做了一个小小的注脚。
（来源：蓝鲸TMT 作者：董军 ）
