引言：东滩顾问前瞻性布局大健康领域已近8年，从地区大健康产业规划到养生度假区、健康科技城、精准医学小镇、健康小镇、健康新城等项目的策划规划，形成了丰富的知识积累和实践经验。
在市场、政策和投资的共同作用下，我国大健康产业正在进入一个新的发展阶段，精准医疗、“互联网+”医疗、生物制药、生物制造、创新型医疗器械、健康服务，成为大健康产业的六大热点领域，吸引了众多政府和企业的关注和投资。
尽管投资很热，但是成型、成熟的模式和案例还不多，特别是各类以健康＋为主题的产业地产多处于前期的探索阶段。大健康产业在内涵上远远超出了生物医药和保健品的范畴，跨界融合不断催生新的业态，健康＋产业生态链不断扩展，健康＋产业地产的业态组合更加灵活，业态创新、模式创新层出不穷。
对于致力发展大健康产业的政府和企业，如果能够结合自身资源和实力，选择合适的健康＋产业地产模式，找准市场空间，创新业态组合，就有望打开健康产业发展的蓝海，打造健康＋产业地产领域的“示范和标杆”。这里，笔者结合东滩顾问的项目考察和咨询实践来探讨一下健康＋产业地产的商机和模式。
对大健康产业的未来发展，我们从产品市场、产业技术和场景业态三个维度构建了一个分析模型。这里只对大健康产业的未来发展做个简单分析，而将重点关注在健康＋产业地产的商机和模式上。
从产业技术的变革看
主要表现为“精准化、数字化、智能化、一体化”技术对健康产业带来的变革。新一代的基因组学、干细胞与再生医学、生物治疗等的发展，引领人类医疗技术步入第四次革命。精准医疗与智慧医疗将从医药技术、诊疗技术、治疗技术、康复技术等方面全面颠覆健康医疗行业。
从产品市场的变革看
主要看婴儿潮、亚健康、老龄化、高净值等引领的健康产品和服务的市场变化和发展趋势。人口结构变化以及经济水平提升助推健康消费市场的快速发展，产业技术的变革引领健康领域新兴产品和业态的不断涌现。
从场景业态的变革看
主要反映在健康消费方式和健康产业集聚模式的变化，可以用“网络化、社区化、集群化、情景化”来概括描述这些变化，相应地出现了健康＋社区、健康＋商业、健康＋园区、健康＋小镇、健康＋新城等的开发创新。探讨健康＋产业地产，应综合考虑产业技术、产品业态和使用场景的变化，寻找项目开发和产业运营模式的创新。
分级诊疗是我国医疗改革的一大重点，也是推动社区医疗发展的主要推动力，如很多药品可以进社区医院、对医生职业的开放、医生多点执业、政府购买社区医疗服务等等。德国、英国等国家的社区医院很发达，英国社区医院的医生数量占到医生总数的近50%，约每2000人就拥有一个社区全科医生。
随着分级诊疗推进，患者就医入口越来越向下倾斜，未来5～10年，这个趋势会越来越强，而社区入口是互联网医疗变现的重要途径。目前已有很多企业瞄准了互联网+社区医疗的蛋糕，如恒大、远洋等企业打造互联网+社区健康管理中心，形成线上线下一体社区医疗服务平台；如微医集团与地方政府合作，把服务网络下沉到县级以下，构建全国性转诊会诊的协作平台。
健康＋社区的商机，主要是面向社区居民，打造全生命周期的家庭健康管理专家；定位社区流量入口，发展社区诊所、家庭健康数据中心、家庭健康管理、绿色就医通道等健康＋业态。对于地方政府来说，发展健康＋社区是打造健康城市的基石，可以鼓励企业在居住小区开发中导入社区健康管理中心等业态，形成网格化的健康服务网络，营造健康的“美好生活”环境。
国外的购物中心医疗业态发展已比较成熟，在美国超过30％的医疗诊所选择进入购物中心，在国内医疗业态与购物中心的融合正在成为一种趋势，如成都鹏瑞利国际医疗健康中心、万达瑞华国际医疗健康中心、杭州大厦501生活广场等，都在购物中心里打造了医疗为特色的主力店。
案例链接：成都鹏瑞利国际医疗健康中心
2015年成都鹏瑞利东站广场更名为“鹏瑞利国际医疗健康中心”，引进全球知名的大型高端综合医院和众多健康医疗配套服务业态，如中医理疗、医疗整形、月子中心、中医旗舰药店、保健品店等。项目建筑面积28万平方米，主要辐射周边居民、所在商圈。
业态构成和楼层分布：
楼层
业态构成
L3/L4-定制健康
爱帝宫国际母婴月子会所｜圣丹福国际整形美容｜
顾连康复医院｜中医院
L1/L2／L2M-品味健康
保健器材｜便利店｜咖啡厅｜药妆｜花店｜水果店｜
眼镜店｜中医旗舰药店｜保健品店｜SPA｜养生餐饮｜书店
B1/B2-快捷健康
医疗器械城｜精品店｜特色纪念品店｜美食街｜超市｜
特色杂货店｜海鲜批发城｜电子数码｜快餐｜生活配套
主要业态体量和配置：
机构名称
体量
配置
新加坡百汇医院
4.8万平方米
350个病床位
爱帝宫国际母婴月子会所
8300平方米
60间月子房，40间诊疗室
顾连康复医院
1.3万平方米
200张床位
圣丹福国际整形美容
8400平方米
与博爱医疗合资共建，50张床位
在健康＋商业业态上，主要以专科诊所、体检中心、中医养生、医疗美容、月子中心5大业态为主。进入壁垒较低的专科领域，可依托购物中心的人流快速扩展影响力，实现跨城市复制连锁发展。妇产、口腔、眼科、美容整形等领域，打造了许多连锁品牌如爱尔眼科、瑞尔齿科、通策医疗等。这些连锁的专科诊所利用的好，可以成为购物中心的一大特色，带动相关延伸业态的发展。
健康＋商业的商机在于服务于商圈人流，面向中高端消费人群，打造医疗与商业融合的都市健康服务与消费目的地；定位高端浅医疗，主要可以发展专科诊所、医美抗衰老、产前产后养护、健康管理、中医养生、健康商业等健康＋业态。健康＋商业的发展，可以促进城市旧厂房／旧物业的改造，以及闲置商业／购物中心等的改造升级，如成都鹏瑞利国际医疗健康中心、杭州大厦501生活广场。
随着医疗体制改革，健康服务业态开始向城市近郊转移。我国郊区化已经开始起步，北京、上海等中心城市，在医改的过程中，开始把优质医疗机构向郊区转移，医院、健康管理与促进机构、养老机构等健康服务资源开始向郊区转移。
健康＋园区可以发展健康服务业态，构建完整健康产业链。随着近郊以二产为主的健康产业园的发展，人口不断集聚。面对本区域产业人群和周边居民、市区就医人群分流，依托技术优势发展健康服务业，推动产业结构优化升级。上海国际医学园区一开始就是建设高科技医疗器械产业基地，随着条件不断成熟开始打造高端医疗服务平台，其中现代医谷商务园等项目市场化运作相当成功。
健康＋园区的商机在于城市近郊区，定位健康科技孵化与综合医疗，打造园区型的健康科技转化与医疗服务集群，主要发展健康科技（研发、生产、仓储）、健康展贸、综合医院、专科医院、健康商业等健康＋业态。健康＋园区主要有两种模式，一是以综合医疗服务为主，以园区形式打造医疗服务集群，如浙江省医疗健康集团推动的全省范围内的医疗业态升级；另一种是二三产联动模式，健康＋园区成为传统医药园的升级版，如中关村生命科学园等，形成二三产联动的大健康产业链。
案例链接：重庆两江健康科技城
项目位于重庆两江新区，是重庆发展大健康产业的重要载体，我们为此提出了“确立三大定位、打造三个园区”的建议。在发展方向上，主要探索前沿健康科技转化，助推重庆建设西部科创中心城市，建成面向未来的健康科技城；打造前沿技术转化、供应链展贸与健康医疗服务于一体的“健康产业新引擎”；创新郊区型健康医疗服务业态和商业模式，打造国际一流的目的地型的健康医疗城。
在发展路径上，推动生命健康科技园、国际健康自贸区和健康医疗服务园三园共建。一是生命健康科技园，围绕生物技术、医疗器械、新型药妆、供应链四大产业方向，提供研发办公、实验办公、检验检测、加工生产、包装营销、仓储物流等服务，形成健康产业相关的高精尖产业集群园区。二是国际健康自贸园，以市场发展需求为支持，以生产性服务为主体，将整个产业价值链联系起来，在区域中打造全方位、立体化、多功能的产业服务集群，积极融入两江新区整体产业格局。三是健康医疗服务园，以替代性医疗服务为核心，搭建完整的健康保健生态体系，主打健康管理、医疗美容美体、专科医疗服务、品牌医疗机构、健康产品商贸五大方向，构建前瞻性的健康医美产业集群、品牌专科联盟及健康商贸窗口。
案例链接：上海安亭国际精准医学园
项目位于上海嘉定区安亭镇。为实施“健康安亭”战略，安亭镇规划大型健康医疗产业集聚区，引进东方肝胆医院、上海细胞治疗研究院等项目，打造汽车产业后又一世界级引擎。国际精准医学园主要承接嘉定发展高性能医疗设备和精准医学等新兴产业集群，布局精准医学产业。
在产业生态上，我们提出构建“一环四端十二业态”的构想，集聚精准医学产业链核心，涵盖医药、设备器械、治疗手段的研发、生产到精准诊断、精准治疗等阶段，组成精准医疗完整产业链条。推进“科学院-研究生院-医研院-转化中心-临床医院-专业医院-康复疗养院”医学闭环创新，医疗服务与健康服务相结合，实现精准医疗服务体系的创新与融合。
健康主题的特色小镇热潮兴起。“健康中国”、特色小镇发展热潮下，一批以健康为主题的特色小镇涌现，如桐庐健康小镇、温州生命健康小镇、龙溪谷健康小镇、森山健康小镇……
旅康养一体化开辟了健康小镇开发新路径。依托生态资源发展旅游业，通过旅游的搬运功能，根据旅游者、居民的消费需求，将健康疗养、医疗美容、生态旅游、文化体验、休闲度假、体育运动、健康产品等业态聚合起来，实现与健康相关的各类消费的聚集。
健康＋小镇的商机一般位于城市的远郊，构建小镇生活体系，打造旅康养结合的健康慢生活体验目的地；定位医疗旅游与康复疗养，主要发展慢病疗养、养老养生、健康管理、抗衰老、特色专科、医疗教育、健康度假等健康＋业态。健康＋小镇是特色小镇的一大主题类型，是文旅小镇的一种升级版，我们就曾参与多个以健康＋升级文旅小镇的案例。
案例链接：太禾国际康养小镇
项目位于海口市，定位为国际康养小镇，规划面积约18.36平方公里，坐拥1600亩天然湖泊。我们提出，要把握全球生命健康产业发展趋势和健康海南建设的机遇，依托区域资源优势和生态优势，以特色健康疗养为动力，以健康服务为支撑，构建“疗、养、旅、育、商”为一体的新型健康小镇产业发展模式。形成以慢病疗养、养老养生为核心，康养旅游为特色，健康商贸、健康教育为辅助的“疗、养、旅、育、商”互为支撑、相互融合的产业体系，打造国际一流健康疗养产业集群。
太禾小镇构建健康“良生态”价值体系，全生活链循环供给，集合健康疗养、健康文化、健康农业、健康教育、健康旅游、健康社区为一体，打造一座宜居、宜业、宜游、宜养的幸福田园康养小镇。太禾小镇将从“健康产业、健康生态、健康出行、健康旅游、健康生活”五个维度去重新定义新的健康生活方式，为中国特色小镇建设树立一个标杆，打造健康中国示范镇。
案例链接：青岛小蓬莱健康小镇
项目位于青岛崂山区，为青岛崂山湾国际生态健康城的一个规划组团。我们对该项目的建议是，挖掘项目在本地城镇化、青岛市健康产业培育、青烟威旅游度假带方面的区域价值，依托山海联动优势打造“健康小镇”。
小蓬莱健康小镇占地近4平方公里，秉承大健康主题，围绕“医中有养、养中有医”的医养结合主线，把医护教育培训、医养旅游度假、医疗生物科技及“老有所养、老有所乐、老有所学、老有所为”的服务理念和空间载体与医养主线相融合，形成相互关联的五大产业板块。
目前小镇已引入韩国延世大学医疗院项目，并以延世青岛医院为核心，配套康复中心、慈善医院等医疗机构，打造以医疗为主题，以养老、养生、教育、度假为支撑，以生态环境、无缝服务为保障，生态化、国际化的医疗健康养生组团。
在亚健康、老龄化日益严重的现代社会，布局健康产业有如十年前布局信息产业，对地方政府而言，发展健康产业意义巨大。首先，能放大资源效益，以健康的概念对区域资源进行梳理与整合开发，提升资源价值；其次，能提升产业层级，以健康产业视角寻找现有产业转型升级的突破点，促进产业升级；再次，能建设人本之城，以健康服务手段来实现城镇化过程中“人”的城镇化，打造健康之城。
对于有意愿布局大健康产业的地方政府来说，编制与本地区发展相适宜的健康产业发展规划必不可少。东滩顾问曾为西咸新区秦汉新城、嘉兴新塍镇、陕西麟游县等多地编制了健康产业发展规划，总结多年咨询经验，我们认为，编制健康产业规划主要考虑四点：梳理健康资源、做强主导产业、打造产业平台、构建健康系统。
秦汉新城作为国家级新区西咸新区的一部分，主要依托第四军医大搬迁等利好，提出构建“健康之城”的战略构想。我们给出的战略建议为，依托地处丝绸之路经济带起点的区位优势，构建融合高端医疗、转化医学、健康养生等的复合型健康产业生态圈，打造辐射服务大西北的的健康服务基地；立足大西安，辐射大西北，覆盖大中国，影响大丝路，服务大世界。
在产业生态构建中，我们提出治大病、为治病和治未病相结合的综合解决方案，健康产业与健康事业相结合，以医疗旅游产业为核心，促进健康一二三产联动发展，构建有机复合的健康产业链。从国际医疗旅游、丝路健康文化、健康科技引领3个维度，从医疗旅游、健康养生、健康器械等7个产业视角，全方位呈现了健康之城的发展蓝图。
目前，整个规划推进情况非常好，我们规划的一些健康＋产业地产项目，如国际医学中心、再生医学创新产业园、医学转化科学中心、大健康物流园、中医养生双创小镇、中医药健康养生产业园等，目前招商情况较好，大多处于在建或签约阶段。相信不远的将来，我们将看到一个辐射大西北、影响大丝路的“健康之城”。
大健康产业具有很强的交叉性、融合性，未来的健康＋产业地产将综合多种产品和服务，很多企业在健康产业投资时也是多元化布局。因此，笔者建议：无论是城市、园区或者产业地产商在布局健康＋产业地产的时候，一定要看到不同产业业态之间的关联性，进行梯度布局、交叉布局，构建大健康产业生态圈。
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