房地产行业是一个极其复杂的行业，受诸多因素影响，其复杂度至少表现在三个方面：
1.地产行业涉及到基本的国家制度安排，如土地所有制（社会主义基本制度之一）、户籍制度、财政制度、金融制度等，是重大的政治课题。
2.地产行业影响上下游几十个行业的发展，对GDP增长的总贡献率超过20%、是我国经济的支柱行业。
3.房产在中国家庭总资产的占比达到近80%，房价成为社会舆论关注的焦点，事关社会稳定。
但只要我们还推行市场经济，影响行业发展的根本因素仍然是供需关系。从这个角度看，正略咨询认为中国房地产行业全局性的供应缺口已基本消失，无论从人均住房面积还是从每户家庭拥有的住房数来看，我们跟发达国家已经基本处于同一水平。
任何一个行业都有其基本推动力，房地产行业的基本推动力是城市和人口。虽然全局性的供应缺口已经不存在，但城市和人口的变化将造成市场的分化，并支撑最后5-10年的增量市场，未来必然进入存量市场阶段。
从城市发展的角度看，城市化率仍然是房地产业的发动机。2018年中国城镇化率为59.58%，相当于1868年的英国，1910年的德国，1945年的美国，1958年的日本，预计到70%拐点还有10年。换句话说，未来十年还有约1.4亿人进城。
舆论经常有观点说中国地产泡沫很大，房价要下跌，主要支撑就是成熟市场经常用到的租售比，房价收入比等数据。
这种说法站不住脚。
正略咨询认为房地产是地域性的，不同地区房价没有什么可比性，其次这种观点忽略了中国房地产市场与国外市场根本性的不同，具体内容本文就不展开了。
一个基本事实是：历史上还没有一个国家在城镇化高速发展的阶段出现过房地产泡沫。经验表明，城市化一般分为四个阶段：
第一个阶段是农村向城镇转移；
第二个发展阶段是中小城市向大城市集中；
第三个阶段是从市中心向郊区转移；
第四各阶段就是都市圈的形成。
目前我国基本跳过第三个阶段，都市圈和城市群的形成已成为我国城市化的鲜明特征。
我国规划了19个城市群，这19个城市群以25%土地集聚75%人口，创造88%GDP，预计未来这一数字仍将进一步集中。我国未来城市格局基本可以概括成三个层面。
1.长三角、大湾区和京津冀三个大都市圈；
2.区域单核城市，如武汉、长沙、西安等；
3.个别特色城市和其他小城镇。
从人口的角度看，人口迁徙、人口结构和家庭结构的变化将对市场形成重大影响。人口迁徙的基本动力是产业发展和公共资源分配，这也是核心城市群人口聚集的原因。人在哪儿市场就在哪儿，人口的迁徙是推动房地产市场城市格局变化的根本。目前人口流动已整体放缓，向核心城市和城市群集聚的态势明显。事实上，人口迁徙与城市化进程相辅相成。
人口结构变化对市场的影响主要表现在两个方面：一是置业人口已经达到顶峰，目前处于下降趋势；二是老龄人口的离世。按照平均年龄推算，这种影响可能15-20年后到来，现阶段的影响更多体现在产品本身，如户型，配套等。
家庭结构的变化主要是小型化，尤其是独居家庭的大幅增加将催生更多住房需求。由于计划生育的影响，我国家庭结构发生了根本性的转变，户均人口已经从1982年的4.41快速下降到3，一人户及二人户家庭合计占比达到45%。预计未来户均人数还将进一步下降。
综合以上的分析，再进一步聚焦到住宅市场，正略咨询把推动因素概括成“三驾马车”，即城镇人口增长需求、城市更新改造需求及居住条件改善需求。预计未来五年平均需求大概在11-13亿平米，与目前年成交面积基本持平。
那么，房地产行业真的进入白银时代了吗？
市场基本上在2014年提出白银时代说法，那是市场平均库存达到历史高峰的时候。随后政府开始大力去库存，放开调控政策，并提高三四线城市棚改货币化安置比例，行业经历了又一波高速增长。
所以，正略咨询研判从短期看来，是“黄金”还是“白银”，取决于政策调整。从长期供需关系来看，市场仍处在增量时代，需求仍将有力的支撑市场发展。
不是生意越来越难做，而是做生意的人越来越专业，对头部企业来说这仍是一个“黄金时代”。
