作者：东滩顾问 · 丁玥
伴随着流通领域的全面开放以及互联网的冲击，全国上万家的专业市场（商贸产业园）正在整合重组，简单、粗放型的专业市场在区域日趋激烈竞争中或消失或被逼转型。同时，都市圈和中心城市的快速发展，导致原有布局的专业市场交通拥堵、火灾隐患、管理缺失等问题日益突出，专业市场的外迁与改造成为一大趋势。如何迁移、改造、升级专业市场，打造产城融合下的商贸产业新标杆，成为促进城市产业要素集聚和消费升级的关键。东滩顾问结合近年来专业市场的新业态，分析了专业市场的三个新路径，并总结出商贸产业园转型升级的三大新模式。
一、新路径：商贸产业园的三大升级路径
伴随着大数据、物联网、云计算等现代信息技术的发展，商贸产业园迎来经营环境、形态功能、运营模式等多方面升级的机遇和挑战。传统贸易加速与电子商务、会展经济、智慧物流、供应链服务的融合，推动商贸产业园形成模式、技术、业态三大创新升级路径。
1、模式升级
互联网时代，专业市场由传统粗放的“现场、现货、现金”三现交易模式向“电子商务、物流配送、展贸结合”等O2O现代交易模式转型。专业市场通过搭建电商平台，打造“线上展示+线下体验+线上下单结算”的高效交易生态圈，将互联网作为营销渠道和对外展示宣传的平台，实现有形市场与物流配送、电子商务的融合发展。
2、技术升级
未来的专业市场一定是具备了虚拟化、定制化、协同化的智慧市场，云计算、物联网、区块链、人工智能等信息技术的升级成为重塑未来市场的关键技术力量，促进专业市场管理和运营方式的变革。依托未来信息新技术，构建协同化市场管理生态圈、精准营销和个性化定制的消费体验生态圈、大宗电商生态圈、互联网金融体系、智慧物流生态圈等多个智慧化商贸活动应用场景，为专业市场创建创新驱动的商贸运营生态系统。
3、业态升级
随着全球贸易的深入推进，贸易服务功能多样化的趋势不可逆转，传统商贸与会展、供应链、跨境电商等新兴产业融合催生了“商贸+”的功能复合型新业态，助力专业市场升级成为更富吸引力和辐射力的区域商贸流通业发展“强磁场”。
商贸+会展：
建设展览中心，集商品展示、产品体验等业态于一体，并承接各类专业展会。
商贸+供应链：
以专业市场深入产品供应链环节，发展集采集销、供应链金融等创新业态。
商贸+跨境电商：
内外贸一体化发展，创新开拓跨境电商业务，以跨境电商拉动实体市场经济。
二、新业态：商贸产业园的四大新兴业态
技术赋能促进产品供应链趋向集成化，大力推动传统商贸与集采集销、跨境电商、供应链金融、会展贸易等新业态融合，激发新旧动能转换的新活力，实现商贸领域跨越式发展。
1、集采集销
（1）服务模式
集采集销区别于传统跑腿购销模式，是以会员制的形式，通过第三方信息网络和平台提供展示、营销、交易、结算、物流、金融、售后等一站式的采销全流程管理，大大节省企业的采销成本，拓宽采销渠道，提供高效的购销集成解决方案。
（2）服务案例：濮院针织产业园
濮院针织产业园位于浙江桐乡，开发面积4.5平方公里，目前已形成纺纱、编织、印染、产品处理与辅料生产、机械制造、检测检验以及物流配送的毛衫针织服装产业链，引进企业242家,其中外资企业37家，投产228家。
2013年，为提升园区企业购销效率，毛衫时尚云平台“空中濮院”对外发布。“空中濮院”定位为一个覆盖毛衫全产业链的B2B云平台,以服务产业园内的采购商为主，提供采购、批发、品牌营销、对外经贸等多个服务项目。平台通过“撮合交易+沉淀数据+企业交易数据风控”来提供毛衫产业链服务和金融解决方案，线上面向国内外服装买家提供在线对接服务，迅速匹配供应商，撮合交易；线下打造濮院毛衫主题馆，组团在上海等地参展以体现濮院实力。目前，平台已汇集7000多家毛衫供货商和5万家采购商，移动端客户超5万人，最高月成交量达17亿元。
2、跨境电商
（1）服务模式
经济全球化加速了海外贸易和电子商务的发展，跨境电商应运而生。借助互联网渠道，跨境电商连接国内外商家，开展集合产品交易、支付结算、跨境物流为一体的新型国际商业活动，成为中国外贸发展的新引擎。我国跨境电子商务主要分为B2B和B2C的两种贸易模式。B2B模式下，跨境电商可分为信息服务平台和交易服务平台。前者主要发布产品信息，通过会员费和增值服务盈利；后者额外提供在线交易和网上支付，以佣金和展示费为主要收入。B2C模式下，跨境电商可分为开放平台和自营平台。开放平台整合展示、交易、推广、物流等资源提供服务，以会员费和交易佣金为营收；自营平台通过引入、销售、管理各类品牌商品，以进销差价盈利。
余姚跨境电商产业园由中国慧聪家电城携手余姚中国塑料城联袂打造,产业园面积达6万平方米。产业园立足"互联网+外贸"的发展理念，整合亚马逊、速卖通、敦煌网等在线资源，打通企业与境外消费者的直接联系，鼓励企业开设海外仓、开通国际物流专线，着力打造集平台、市场、仓储、物流等于一体的跨境电商生态群落，由家电展示区、跨境外贸产业馆、电商服务中心、跨境电商物流园、电商培训基地五大功能区构成，是浙江第5代电子商务产业园示范标杆。
余姚跨境电商产业园的成功离不开三大发展经验：一是完善的跨境电商配套服务体系及产业载体建设，构建跨境电商产业生态圈；二是借助慧聪家电城实体资源优势，聚焦家电及零部件产业企业，打开跨境电商突破口，布局全球贸易；三是多渠道立体化开展跨境电商人才培训，保障人才供应。
3、供应链金融
（1）服务模式
供应链金融是当前中小企业最重要的融资渠道之一，是由相关金融服务提供者（金融机构、核心企业、供应链服务商、物流公司、金融科技公司等），基于供应链上下游发生的交易关系和由此产生的海量历史数据，为中小微企业提供高效便捷的融资、结算等金融服务。
供应链金融的融资模式主要有三种。一是应收账款融资模式，中小企业以对供应链上核心大企业的应收账款单据凭证作为质押担保物，向商业银行申请期限不超过应收账款账龄的短期贷款。二是保兑仓融资模式，通过生产商、经销商、仓库和银行的四方签署合作协议而开展基于上下游和商品提货权的特定融资业务。三是融通仓融资模式，商业银行以借款人的自有货物作为质押物，如存货、仓单、商品合格证等，向借款人发放授信贷款。
（2）服务案例：中原金睿高新产业园汽车产业链金融服务平台
中原金睿高新产业园位于河南固始，占地4000亩，由汽车展示交易中心、汽车生产制造园、物流园、汽车文化中心等物业构成。园区以新能源汽车整车和专用汽车制造业为主导产业，以汽车零部件和新能源“三电”项目为辅助产业，合理延伸产业链，带动上下游电子、新材料、汽车物流等产业共同发展。
“汇钱庄”是由普惠云通打造的互联网P2P、P2B金融平台，于2015年8月24日正式上线，致力于汽车产业链的投融资服务。平台通过选择园区内核心汽车企业，寻找上下游中小型企业的融资需求,形成完整的“普汇云通”投融资供应链。基于园区管委会、核心企业、第三方担保机构等提供的相关信用评估资料、生产与运营情况监督、资质审查以及担保，形成闭环的风险控制。
4、会展贸易
（1）服务模式
区别传统专业市场仓店一体的展示形态，贸易与会展的结合使得展示与仓储分离，展示平台设在人流旺盛处，向外输送企业、产品信息；仓储设在交通便利处，方便物流配送。并通过定期不定期举办综合性、专业性展会，提升商贸流通，刺激区域消费。
（2）服务案例：广州流花展贸中心
广州流花展贸中心原为中国出口商品交易会流花路展馆，处于市中心繁华地段，占地面积10万平方米，总建筑面积20万平方米。作为“广交会”旧展馆，流花展贸中心于2018年升级开业。中心内设有综合购物中心、专业批发零售区、会展中心、创业孵化区以及相关配套区，目标打造成为商业与会展双轮驱动，线上与线下互动的多业态、综合性、一站式城市生活中心。
广州流花展贸中心成功的经验主要有两点：一是融入会展，展贸中心盘活了旧有会展中心、商贸中心，融入会展贸易的业态，举办多场资源交流会、采购节、进出口商品博览会，并承办每年春、秋两届中国出口商品交易会，联通生产者、进出口中介、消费者（采购商）等主体；二是完善配套，展贸中心结合电商、孵化、金融服务、物流等配套业态，完善展贸中心的产业链条，促进商品流、信息流、人才流、资金流汇聚。
三、新模式：商贸产业园的三种产品模式
基于商贸产业园转型升级方向和新兴业态的分析，东滩顾问认为未来具有发展潜力的三类新兴商贸产业园为：展贸综合体、电商产业园和商贸旅游区。
1、展贸综合体
（1）产品模型
（2）典型案例：香港九龙湾国际展贸中心
项目简介：香港九龙湾国际展贸中心坐落于香港核心商业地带，是集商业、会议、展览、娱乐及零售购物用途于一身的展贸综合体，占地约3.1万平方米。内部设有完善的多用途活动场地，适合举办各类大小型会议、研讨会、展销会等。
功能格局：B4-B1为停车场和名车展览区；F1-F5为消费品、家具等商品的零售中心及影院等商业、影音等功能集聚区；F6-F12为会议中心、展览厅和办公写字楼；F13为高端酒店。
（1）产品模型
项目简介：产业园位于临沂市，是在传统批发市场转型升级中创立的产品加工园+传统市场+会展+电商+新型现代物流“资源共享”的特色经营模式。现已成功孵化600余家电商企业，园区线上交易额达12亿元，带动集团批发市场线上交易额近20亿元，创造电商就业3000人，推动2000多户商户、企业开展电商活动。
功能格局：产业园功能主要包括办公入驻保姆式服务、企业转型电商咨询策划、园区品牌推广与营销、园区电商商家扶持指导、企业电商知识培训、仓储物流服务、投融资服务。
3、商贸旅游区 （1）产品模型
（2）典型案例：成都宁海商贸旅游区
项目简介：成都海宁商贸旅游景区2012年9月28日开业，2014年4月成为西南地区首个集商业、旅游、购物于一体的AAAA级旅游景区。以成都宁海皮革城为主体，延伸至周边北欧知识城、成都国际物联港等商贸城项目。
功能格局：以展贸经济、总部经济、知识经济、旅游经济为支撑，北部商城已形成了“一带两轴四区多组团”的产业空间布局。其中，“一带”是毗河沿岸区域城市低碳生态景观带；“两轴”是北星大道和万石路发展轴；“四区”北部商城的功能区，包括高端展贸型市场示范区、高端知识商贸经济实践区、高端商会总部经济集聚区和产城一体生态配套区。
传统模式、功能单一、渠道有限的专业市场注定要在经济全球化和消费升级的大背景下失去核心竞争力，新趋势不可逆转，新路径指明方向，新业态激发新动能，新产品焕发新活力，对商贸地产的的创新认识和实践，成为推动专业市场持续健康发展，促进城市产业转型升级和转变经济发展方式的重要引擎。
