今天，聊聊近日来从广州“租赁16条”开始的租购同权新政热潮。大家最关心的是，租购同权后的“学区”房，房价能稳住了吗？
长期来看，租购同权会让房价稳中有降。
经济学里最基本的原理，就是供需关系决定价格。
我天朝房价近年来的上涨，其实是因为房子身兼三个属性，有三重供需关系在推动：
一、教育。优质教育资源短缺，推动学位名额价格上涨。
二、投资。优质投资产品品种短缺，推动学区房的保值、高回报期望的资产属性价格上涨。
三、居住。优质住房资源供应不足，推动价格上涨。
咱们先理想化一下，“租购同权”如果全面实行，会怎样改变以上三重供需关系呢？
房子的教育属性价值降低
总体上教育资源依旧短缺，但是不光可以通过购房价格调节，也可以通过租房价格调节。并且，在非顶级学区，租购同权会盘活闲置的学位名额。
所以，房价本身的学位名额价值会降低。
房子的投资属性价值降低
很多人说，房租升高，意味着持有学区房的现金回报升高，所以房价会涨。我觉得这不对，为什么呢？
国内的房子租售比低得可怜，但依然那么贵。说明其价值本来就不在于租金回报，而在于对以后高价出售的预期。
也就是说，学区房的核心价值，在于大家对“会有人用更高的价格接盘”的信心。而对这个信心最大的风险，是有关学区房的政策。
在我看来，“租购同权”的最大意义在于，告诉大家，政策随时会变，尺度可能还不小。
这种突然变得现实的高风险，会伤害资产的价值想象空间。如果大家都对学区房的未来存疑，即使学区房仍有保值的作用，房价也会回归理性。
房价回归住房属性
所以，我觉得，长期来看，租购同权后，学区房虽然仍会有教育、投资属性的溢价，但是这部分的上涨空间就有限了，它会更接近作为住房资源的供需关系。
这就是我得出“稳中有降”的结论的原因。
但要注意的是，住房资源的供需状况，在全国各地是非常不同的。
李稻葵举过例子，“宇宙中心”五道口那里，有好多办公写字楼，驻扎着搜狐、网易这些高科技高GDP的公司，但是附近住宅的的供应量却非常少。像这样的大城市核心城区，住房资源的供应短缺是一直在的。
而受影响的可能会是二三线城市以及一线城市周边地带的房价，会去掉炒作的泡沫，向下回落至其住房属性的根本。
短期来看，租购同权还有太多问题是未知
但是，任谁在我大天朝，若只看“长期走势”，估计都要被打脸。实施的具体方案决定一切。
“租购同权”到底怎么实施，实在有太多具体问题了。
一个最基本的问题是，好学校就是不够，大家都想上，现在更多的人来竞争，谁先上？
可以想象，上级政府对“租购同权”的政策越严厉越具体，下级教育局选定优先级的对策就会越奇怪。
最极端的政策当然是强行划定一部分学位名额给租户。我觉得这个只可能在比较新的社区以及竞争不激烈的学区实现，不然想想那些买了学区房的家长们的反应，肯定是有悖于社会和谐的初衷的。
那具体到租约上，还有好多问题呢。学位锁定的年限是多少？占用学位的租约需要多长？对房东来讲，是否愿意锁定长期租价？万一租价涨了怎么办？对租客来讲，如果入学还可能要排号抽签，没排上怎么办？还愿意付学位的租金溢价吗？
所以，短期内的走势，可能完全不动，也可能出些混乱的事。我预测不了。感觉大家只能关注当地的政策，哪怕是最细微的政策，以及参与各方的行动，相机行事了......
幸好，承认自己预测不了我大天朝的房价，也不算什么很丢脸的事。我还是讲讲确切了解的，美国的学区房价吧。
房价稳定在稍高水平
前面说了，我在的这片学区是很好的，全美能排进前十。
房价跟隔壁的一般学区相比，自然也是高的。不过绝没有高得离谱，大概也就是两三倍吧。
学区税在其中起到了重要的调节作用。前文说过，美国的学区是一个实在的概念——所有持有房产的人都要交房产税。像我们，交纳的房产税里只有20%给镇政府，80%是给学区的。
以价值50万美金（330万人民币）的一套房子为例，在好学区每年交6500美金（4万多人民币）地税，在隔壁区只要交1000美金（六千人民币）。
学区房属于保值抗风险型资产
房租呢，大概是房价的5%左右。当然是比国内那可怜的租售比要高，但是考虑到维护费用、地税，投资的现金流回报很一般。好处是因为学区好，所以空置率很低，收入稳定。
大家最看重的房屋升值潜力上，我们这里房价十来年都超级平稳，09年崩盘时不曾大跌，之后恢复时也不曾大涨。
这是因为，我们这里属于城郊地带，住房资源供给比较充足，人口结构稳定，经济活动没有特别大的波动。所以，“基本面”稳定。
总结起来，在美国，学区房本身作为一个投资概念，更大的作用是抗风险，提供价值稳定的资产或现金回流，在资产包里的作用是提供组合的多样化，并非主要的升值来源。
房产投资前景
那美国作为一个成熟的市场，房产能不能提供投资的想象空间呢？当然。
主导的主题，像咱们前面分析的一样，是住房资源的供需关系，比方说区域工作机会增多、劳动力迁入、政策性改建等因素。
必须一提的是，美国加州等的几个地方的学区房，近几年也是被炒上了天价。猜猜是谁，以势不可挡的气势掏出比卖家要价还高的现金，哐哐买房？又是谁，将加州孩子申请好大学的压力推到了堪比北京？
嘻，真想号召我们这个区的房产中介们，多到中国去打点广告，给我们家的房子也增增值吧！
这就是我对“租购同权”政策的一点分析。房价太复杂，讲得不到之处在所难免，欢迎大家留下高见。
作者：wiwi
来源： 微信公众号：两两说（ID：liangliangchat），两个北大二胎妈妈的原创杂谈，一起探索成长路上的自我突破。
【原文标题为《租购同权后，房价会涨还是会跌？》，本文已获作者授权，如需转载请自行联系作者，谢谢合作】
