一、卖房人向买房人承担违约责任
合同具有相对性且违约责任是无过错责任。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该规定，只要卖房人没有按照合同约定向买房人交付房屋就要承担违约责任。卖房人不能向买房人交房的原因一般不构成买房人免责的事由。
在合同纠纷中法定的免责事由一般是不可抗力或者情势变更。《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”《合同法解释二》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”卖房人因第三人的原因导致不能交房给买房人明显不构成不可抗力或者情势变更，因此不能免责。
二、第三人向卖房人承担侵权责任
1、责任的成立
如果第三人是无权占有卖房人的房屋，则构成侵权，需要承担侵权责任。《侵权责任法》第二条规定：“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。”《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”标的房屋在过户到买房人名下之前，房屋所有权人为卖房人，卖房人对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，第三人无权占有房屋即构成侵权，应当向卖房人承担侵权责任。当然，站在买房人的角度，在取得房屋所有权后也可以起诉无权占有房屋的第三人排除妨害。
2、免责
如果第三人是合法占有房屋，则不论是卖房人还是买房人都无权要求第三人承担侵权责任。最典型的是第三人为标的房屋的承租人，标的房屋在租赁期间发生所有权变动，则在租赁期限届满之前第三人有权继续占有房屋。根据《合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”卖房人无权向第三人主张赔偿，第三人可以免责。
附石某诉张某财产损害赔偿纠纷案
案情简介：张某为与石某原系男女朋友关系，1998年初双方开始同居生活，2012年7月左右双方结束同居关系。张某与石某同居关系析产纠纷一案，原审法院于2013年12月26日受理，该案（2014）松民一（民）初字第12号民事判决书查明：2003年12月，石某与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，购买了位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋，房屋总价为1,360,000元（人民币，下同），首付410,000元，贷款950,000元。2004年2月，该房屋办理了产权登记，权利人为石某。2013年10月23日，石某与案外人赵某某签订《上海市房地产买卖合同》，将上述房屋出售给案外人赵某某，房屋出售款为5,800,000元。2014年1月，该房屋已登记在案外人赵某某名下。2004年3月至2012年7月期间，张某共支付贷款本金606,766.26元。原审法院于2014年8月29日作出判决：一、石某于判决生效之日起十日内支付张某房屋投资款606,766.26元；二、石某于判决生效之日起十日内支付张某上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋增值收益款2,220,000元。该案二审于2015年1月15日判决：一、维持上海市松江区人民法院（2014）松民一（民）初字第12号民事判决第一项；二、撤销上海市松江区人民法院（2014）松民一（民）初字第12号民事判决第二项；三、上诉人石某应当于判决生效之日起十日内给付张某上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋增值收益款人民币120万元。原审另查明，案外人赵某某为与石某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理，该案（2014）松民三（民）初字第2681号民事判决书查明：2004年2月，石某登记为上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋（系争房屋）的产权人。2013年10月23日，石某作为甲方、卖售人，赵某某作为乙方、买受人，经案外人上海A有限公司居间，签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1870680），约定乙方向甲方购买上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋；房屋转让总价款为3,700,000元；甲方应于2014年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，每逾期一日以收取款项的万分之五作为违约金。同日，三方签订《房屋转让补偿协议》，约定除了《上海市房地产买卖合同》约定的总房价款3,700,000元，乙方还需支付甲方房屋装修转让款2,100,000元。原审法院于2014年11月24日作出判决：一、石某于判决生效之日起二十日内向赵某某交付上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋；二、张某、张某某、於某某于判决生效之日起二十日迁出上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋；三、驳回张某所提出的诉讼请求。该案二审于2015年3月2日判决维持原判。目前上述判决书均已经生效。张某诉石某关于涉案房屋共有权确认纠纷一案、张某与石某、赵某某房屋买卖合同纠纷一案，分别曾于2012年7月2日、2014年7月1日诉至法院，张某分别要求确认系争房屋的所有权，以及要求确认石某、赵某某订立的有关系争房屋的房屋买卖合同无效、并要求以同等的条件优先购买系争房屋。后张某分别于2012年10月15日、2014年8月13日撤诉在案。石某现提起本案诉讼，请求判令：张某赔偿石某延迟交房而造成的损失共计767,200元（按2,800元/天计算，自2014年7月1日计算至2015年3月底）。案外人赵某某因本案涉讼房屋的买卖纠纷向上海市松江区人民法院提起诉讼，请求判令石某支付自2014年7月1日起至2015年9月9日止的迟延交房违约金。上海市松江区人民法院于2015年11月4日作出一审判决：石某于判决生效之日起十日内支付赵某某逾期交付房屋的违约金174,400元。该案一审判决后，石某向本院提起上诉。本院于2016年3月14日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。本院审理中，双方当事人均确认张某已于2015年9月初搬离本案系争房屋。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市松江区人民法院（2015）松民一（民）初字第2202号】公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。根据本案查明的事实可以认定，本案纠纷引发的原因是双方同居期间的房屋所有权，及石某处分系争房屋，张某之所以未能迁出系争房屋，是由于双方之间对房屋权利存有争议，且一系列诉讼直至2015年3月才为法院裁判所确认。故法院认定张某居住系争房屋期间尚处于双方存有财产关系争议期间和诉讼发生期间，在双方同居关系析产纠纷案未被法院判决之前，不存在张某搬离系争房屋的问题。且法院作出判决后，石某作为给付义务人，并未将判决确定的补偿款给付张某，从民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则看，石某应当负有先行履行给付补偿款的义务。虽然物权和债权系两种不同形式的权利，但石某自身也存在过错，即便双方同时负有义务，双方亦共同存在过错，应当各自承担民事责任。另一方面，石某与第三人赵某某之间房屋买卖合同中有关权利义务及违约损失计算的约定，并未通知张某，效力不能及于张某，故对张某不具有拘束力。况且，石某也未提供损失已经实际产生的证据。综上，石某要求张某赔偿延迟交房产生的损失，原审法院不予支持。原审法院审理后于二○一五年六月四日作出判决：驳回石某的诉讼请求。案件受理费9,600元，减半收取计4,800元，由石某负担。
二审【案号：上海市第一中级人民法院 （2015）沪一中民一（民）终字第2180号】本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。本案双方当事人原系恋爱关系，因同居期间发生矛盾而引发一系列纠纷。虽然在购买本案系争房屋时，张某进行了出资，但该房屋属于石某所有，石某有权对该房屋行使相应的权利。但石某在出售本案系争房屋、行使其产权人权利时，亦应及时告知张某，让张某及时搬离。而张某，作为当时因同居关系而居住在本案系争房屋的居住人，亦应及时配合产权人行使权利、履行义务。在法院对相应的民事案件审结时，双方当事人均应及时予以履行，但张某未及时搬离，而使石某对案外人承担了相应的违约责任，对此，张某负有一定的过错责任。但石某，亦未能够及时履行原先的生效文书中，亦有一定的过错，而石某与赵某某签订的买卖合同中，张某非合同当事人，石某亦未告诉张某相关的合同条款，故石某在此亦有一定的过错责任。综上，本院认为，正因为双方当事人各自的行为，而引发了相关房屋买卖合同的无法正常履行，由此引起的违约责任，双方均有责任。现根据生效文书，石某应向案外人支付174,400元违约金，对此，张某亦应承担部分。对于张某承担的数额，本院综合相关事实和当事人的过错责任，酌情予以确定。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市松江区人民法院（2015）松民一（民）初字第2202号民事判决；二、张某于本判决书生效之日起七日内给付石某赔偿款人民币130,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币9,600元，减半收取计人民币4,800元，石某负担人民币1,900元，张某负担人民币2,900元。二审案件受理费人民币9,600元，上诉人石某负担人民币6,700元，被上诉人张某负担人民币2,900元。本判决为终审判决。
