齐俊杰2016-02-05 10:26
全国百城房价指数同比环比继续上涨
腾讯财经特约自媒体 齐俊杰（ID:qijunjie82）
过年回家你不得不面对七大姑八大姨，以及一系列八竿子打不着的亲戚朋友的关心，赚多少钱？有车吗？结婚了吗？买房了吗？生孩子了吗？总之，问的你都想回单位加班了。这些问题各个都是痛点，特别是在一线大城市打拼的你，结婚生子，降低标准似乎总能解决，但是这收入和房子，是回避不掉的绝症。
先说收入，在老家人眼里，你在大城市打拼个2-3年，怎么也应该月收入过万（虽然到手才7500），但实际情况是，5000是道坎，根据各种各样的数据统计，有说一线城市平均工资超过7000的，有说超过9000的，但这都是平均数，而所谓平均数就是总财富加起来除以人数，绝大多数都是被平均的。所以无论怎么算一线城市里至少有一半人的收入不到5000元，再结合财政部的说法，全国只有2800万人交个税，也就是在3500元月收入以上，那么各位自行脑补吧，大概超过5000的人就更少了。之所以平均数那么高，全赖马云和王健林们，他们一个人能平均一个区！
收入其实并没有想象的风光，那房子呢？当然比想象中更苦逼，从房价上来看，一线城市去年涨幅最大，深圳竟让涨了一半。现在基本上没有个400—500万，很难买到一套像样的房子了，这时候有人统计了，到底买一套房子要不吃不喝多少年。就按照统计局公布的人均收入计算（实际上一半多的人达不到这个数字），深圳需要42.19年，上海需要34.41年，北京需要29.73年，注意这是全款买房，你需要攒钱的年数，也就是说如果你去贷款，可能还有利息。那么还钱的年数就更多了。这就是所谓的房价收入比，长沙、成都最低，基本一个家庭10年就能买房了，所以我们感觉中湖南的娱乐做的最好，四川人很会生活，那是因为生活压力最小。而北上广的人都跟奔命似的，你可千万别羡慕他们，他们其实一辈子就为国家供了一套房子。
有人说，不对啊，既然房价和收入差了这么多，为什么还有那么多人要买房呢？而且能买的起房呢？其实他们不是在买房，而是在换房。不卖出去一套房子，根本连首付都不够。还是上面那张图，在深圳买套房，需要3成首付，你至少要攒12.66年，一个人从工作开始，攒够这笔钱差不多35岁了（注意这里的前提是不吃不喝不生病不生娃不养老人），所以这么来看，现在绝大多数人，穷其一生之力，大概也买不起一线城市的房子了，之所以房地产市场还有成交量，主要是大家还换的起。换句话说房地产市场已经没有了新的消费者，基本都是倒腾房的，卖了老家的买一线的，卖了一线位置偏的面积小的，买一套更好的，大多数人都在这么干，而所谓的增量资金全部来自于银行的贷款，房子已经把有房的全面套牢。而且大家都是心甘情愿的主动买套，有些人买房买的早，本来已经没有债务贷款了，那也不行，心甘情愿的把旧房子卖了换了一个更大更贵的，重新把自己套牢。
（重点城市人口增长率 ）
那么这个趋势可持续吗？当然不可持续，最新的数据，百城房价51个城市环比上涨，45个城市环比下跌，4个城市持平。涨幅居前十位的城市依次是：厦门、宝鸡、深圳、昆山、上海、合肥、苏州、东莞、汕头、武汉。跌幅居前十位的城市依次是：三亚、聊城、盐城、乌鲁木齐、福州、绍兴、贵阳、湖州、扬州、长春。其中，三亚、聊城、盐城跌幅超过2.00%。可见城市间已经开始分化，说明房价已经告别同涨共跌的时代，资金在城市间开始流动。卖掉老家房到大城市去，成为一种资金流动的主要方式，大城市房价继续上涨，二三线房价继续回落，这是下一阶段的主要表现。直到卖了小城市的房子，也不够大城市的首付了，又或者二三线城市的房子根本卖不掉了。这时候资金流动就会减速。然后开始大城市内部分化，位置不好的，向核心区腾挪。
有人觉得这个分析不科学啊，为什么说没有增量呢？人口涌入难道不是增量？确实人口涌入一定带来繁荣，繁荣的代价就是房价上涨，但问题是现在人口还能涌入吗？北京上海已经明确提出到2020年前，可能都不会再进多少人了。像北京朝阳、海淀、丰台、石景山已经明确提出，今年年内就要实现人口负增长，城六区常住人口下降3%，大概有几十万人要被迁出北京。低端住房需求下降，将进一步压缩换房的腾挪空间。你的老破房子没人接手，你也就买不起新房。所以这就造成了整个的流动性下降。货币不赚了，一线城市也会出现巨大的问题。
中国最可怕的一点就是还没有见过一个完整的房地产周期，不知道房子跌下来究竟能够跌多少。这点可以参考香港，现在还没有一个城市的发达水平和收入水平超过香港。所以尽管经济不行了，金融出问题了，但香港的繁荣程度应该远在内地这些大城市之上，香港97年的时候房价跌了70%，多少人因此跳楼。多少明星都还不起贷款！虽然后面又涨起来了，但这段经历是香港人永远的痛。现在香港再次面临97年一样的局面，而香港的房屋收入比要远比我们健康，由于香港的工资比较高，港人一个家庭不吃不喝15-16年大概就能买一套房。从这个相对价格来看，香港的房子其实比一街之隔的深圳要合理的多。另外，从房子的内生价值，也就是租金比来看，香港也更合理，房价除以月租金，大概是不到200倍，而中国一线城市已经超过了400倍。现如今香港的楼价已经掉头向下，而深圳还在猛涨，这合理吗？
所以千万别去迷信什么一线城市，一线城市跟二线城市的去化周期的速度都是一样的。这是现在大家都在倒腾换房，是一线城市在吸干二三线城市的精血而已，一线城市越上涨，二三线城市跌的越厉害，要想让二三线城市止跌，就得把人从一线城市里弄出来。所以我们看到了什么经济圈、经济带的概念。说白了就是编个词，先把人忽悠过去买房再说。毕竟已经7亿平方米的库存，而且最要命的是库存根本不降还反升，说明地产商还在玩命建设。现在的问题很明白，根本没人买的起了，这就是击鼓传花的最后一棒，他现在多敲两下鼓，希望忽悠你过来接花，你一出手他就不敲了，正所谓谁接盘谁死。因为后面除了你们两，已经没有别人了。你不接！他顶多再多敲两下鼓，最后只能烂在开发商手里了。
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