我是刘德科，在晓波老师的鼓励下，开了一个地产公号，死磕地产。每周写八篇文章，折磨自己，是为了无所顾忌。点击标题可阅读专栏《王石的另一个地球 | 大佬的故乡系列》
德科问答
文︱刘德科
（微信公众号：德科地产频道）
这些问题看起来是发生在武汉、南京或北京，整个中国何尝不是如此？
1:
@安心：武汉郊区黄陂要建造一座超级汽车主题公园，请问可以在黄陂买房子吗？黄陂离武汉市中心很远。
如果是我在黄陂买房，肯定不会是因为这个主题公园。
据说，那是一个“只有在迪拜才能看到”的超级汽车主题公园。那又怎样？
本月初，安吉Hello Kitty 主题公园都已经正式开园了，也没听说那里变得更适合城市上班族居住了。安吉就是那个竹林特别美的地方，李安《卧虎藏龙》的拍摄地，离杭州也就一小时左右的车程。那个Hello Kitty 主题公园，全球第三个，中国首家。
香港的迪士尼乐园够牛X吧。1999年开工，周边房价随之大幅上升。但是2005年建成后，房价出现回落。毕竟太郊区了。
上海的迪士尼乐园也快建成了，我不知道周边的房价会不会再涨，哪怕再涨，也主要不是因为迪士尼，而是因为上海的整体房价仍然处于上升期。在中国，上海的一切神话与奇迹，都是合理的。
你说的超级汽车主题公园，到底会建成啥样，我一点都不关心。因为那跟可不可以买房子没有半毛钱关系。
在郊区买房，与其关心像“超级汽车主题公园”这种貌似高大上的东西，不如关心一下，那里有没有沙县小吃。如果连沙县小吃都不愿意去开店，只能说那真是一个鸟不拉屎的地方。
如果有星巴克就更好了。不是说非得喝一杯星巴克，而是因为星巴克在选址之前会对商业价值进行测试筛选。我们可以把它当作买房选地段的一个工具。
如果你实在看不上沙县小吃或星巴克，那么恭喜你，你可以去LV开店的地方买一套房子。
2:
@胡宇峰：南京最近的江北规划引起房价上涨，是不是可以出手买了？
看完南京市规划局前些日子公布的江北新区规划方案，我也很陶醉。
江北新区是“国务院批复”的，是“国家级”的，跟上海的浦东新区一个级别。但是，中国只有一个浦东新区；如果一定要找出第二个，也只能是未来的深圳前海。
（南京市规划局用这张图来说明“江北新区在国家发展格局的地位”）
如果我在南京买房，我还是喜欢长江南岸的那些城区。创业者才需要疯狂吸食那种叫做想象力的鸦片，居家过日子，还是喜旧厌新比较好——注意，不是喜新厌旧。
具体到南京的江北新区，如果你非要出手，最好还是选新区的中心区。南京官方公布的江北新区总规划面积是2451平方千米，而国务院批复的规划范围为788平方千米。地方政府没那么强大，能把中心区建出来就算是很OK了。
另外，一个新区有没有前景，不能光看有多少开发商去拿地开发住宅，更主要的是要看有多少商业综合体项目会进去，什么时候开工，什么时候开业。
3:
@项艳梅：我在北京有套小房子，算首套，想再买一套房子，您觉得是买一套位置好的小房子好，还是远一点的大房子好？这套最近十年内不会住，但担心十年后郊区的大房子涨得更多，到时想换大的换不起了，请指点迷津，多谢！
听说北京市政府要搬迁到通州，导致河北香河、大厂一带的房价涨了不少。我不知道你指的郊区是不是那里。
除了山水爱好者，住到郊区多少是一种无奈。
当然，大小与远近，都是一项需要精心平衡的艺术，不是非此即彼的关系。你可以拿张地图，慢慢在心里面调校大与小、远与近的最佳平衡点。
至于郊区的大房子会不会涨得更多，就算我给了答案也未必靠谱。大多数郊区，就算建再多住宅，就算再等上N年，住起来可能还是那个鸟样，没有学校，商店很少，几乎吃不到夜宵。
只有极少数郊区，能幸运地搭上政府强力造城的便车，变成生活便利的新区，让事先购房的人，能够享受到房价上涨的欢愉。
相比之下，市中心更稳当。涨的时候不是急先锋，跌的时候也不会是落水狗。
所以，我是一个坚定的市中心主义者，能住故宫，绝不住颐和园；能买得起五环内的小房子，绝不买郊区的大房子。
在删改年轻时写的诗句时，阿根廷大文豪博尔赫斯这样感叹：“那时候，我向往郊区、日落和忧伤，如今我喜欢繁华的街市、黎明和宁静。”
现在，我把这句话借来，送给你。
