作者｜李一帆
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农村房屋买卖在我国农村地区素来有之。随着城市化进程的加快，农村房屋拆迁带来的巨额补偿往往会令房屋出卖人改变初衷，向法院起诉要求确认房屋买卖合同无效，此类纠纷在近年来集中爆发。
农民对其合法建造的房屋可以依法取得所有权并进行处分，这是我国法律明确规定的。但依据“房地一体”的原则，对农村房屋的处分实质上是农村宅基地使用权的转让，而对于宅基地使用权流转的合法性，我国法律规定并不明确。这使得法院在认定农村买卖合同效力时裁判标准不一，所引用的法律条文也大相径庭。
笔者对近年来涉及农村房屋买卖合同效力的裁判规则进行了归纳总结，并分析了目前法律适用与国家政策之间的冲突，提出了在现行制度下的解决思路。
一、农村房屋买卖合同效力裁判规则汇总
宅基地使用权具有特定的身份属性，这是其转让受到限制的主要原因。法院在对此类案件进行裁判时，依据农村房屋买卖不同主体会作出不同的裁判，可分为三类：城镇居民与农村村民之间的房屋买卖；不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖；同一集体经济组织成员之间的房屋买卖。
（一）城镇居民与农村村民之间的房屋买卖合同，一般认定为无效。
宅基地系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员使用，目的是保障农村村民的基本居住权益，且国家相关政策明令禁止向城镇居民转让宅基地使用权，故城镇居民与农村村民之间的房屋买卖合同一般认定为无效。
沈阳市中级人民法院（2017）辽01民终6057号王志富与沈久祥、薛英斌、薛娇房屋买卖合同纠纷二审判决书：
“农村宅基地使用权系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地上的房屋与宅基地具有不可分性，故转让房屋的同时也会处分宅基地使用权。我国法律和行政法规和国家政策为保护农村村民的居住权和生存权，禁止向城镇居民出售宅基地及地上建筑物。据此，一审法院认定王志富与王丽萍签订的房屋买卖合同应为无效是正确的。”
类似案例：（2014）浙民申字第837号；（2017）京02民终1226号
（二）不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖合同，以无效为主，有效为例外。
1、宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，目的是保障本集体组织成员的基本居住条件，其他集体经济组织成员无权取得或变相取得。
北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第07908号陈述同与卓清义农村房屋买卖合同纠纷二审判决书：
“根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。涉案协议是农村房屋买卖合同，根据“地随房走”的原则，涉案协议在处分涉案房屋的同时亦处分了相应的宅基地使用权。卓清义（山东宁津县村民）并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，也未取得《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施细则》规定的集体土地使用权变更登记手续，其与陈述通签订的涉案协议违反了法律关于禁止农村宅基地使用权违法转让的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效合同，原审法院对此认定正确。”
类似案例：（2016）京民申4674号；（2014）黑高民申一字第203号
2、虽然签订合同时非该集体经济的成员，但后来取得该集体经济组织成员资格的，一般认定合同有效。
重庆市第四中级人民法院（2012）渝四中法民终字第00051号黎克江与林勇柏房屋买卖合同纠纷二审判决书：
“农村房屋可以买卖，其宅基地可以按照法律的规定进行转让。按照“地随房走”的原则，农村房屋买卖在处分房屋的同时也处分了农村宅基地使用权，但宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，故农村房屋买卖涉及宅基地转让的，一般只能转让给同一集体经济组织。转让给本集体经济组织以外的人员的，如果在一审法庭辩论终结前购房人取得了卖房人所在集体经济组织成员资格的，则可认定合同有效。”
类似案例：（2014）青民申字第55号；（2014）沧民终字第1865号；（2017）鲁01民终2119号；（2017）渝02民终232号
但是，将户口迁入房屋所在地不意味着取得该集体经济组织的成员资格，存在将户口迁入了该村，但未被认可为该村集体经济组织成员，而认定合同无效的情形。
北京市高级人民法院（2016）京民申3130号侯建国与高淑珍、张利宏房屋买卖合同纠纷再审裁定书：
“南街村村委会称1982年前户口迁入南街村的属于南街村集体经济组织成员，侯建国及家人的户口均系1982年后迁入南街村，故侯建国及家人不属于南街村集体经济组织成员，亦不享受南街村集体经济组织成员过年过节的分红、福利等待遇。在上述调查的基础上原审认定侯建国非南街村集体经济组织成员无不当之处，并据此确认张宏利与侯建国签订的房屋买卖协议无效也无不妥。”
3、合同签订者虽非该集体经济组织成员，但其配偶系该集体经济组织成员，且转让行为得到村集体同意的，一般认定合同有效。
辽宁省高级人民法院（2013）辽审四民申字第1414号王永海与李洋、王世军房屋买卖合同纠纷再审裁定书：
“李洋在原户籍地未申请过宅基地，其与王永海虽不属同一集体经济组织成员，但其妻子张丽敏与王永海系同一集体经济组织成员，且在原审审理期间，经法院调查，该村村委会明确表示同意双方之间转让案涉房屋及宅基地使用权，双方之间买卖房屋行为并未损害他人和集体的权益。原审判决认定双方买卖契约有效，适用法律正确。”
类似案例:（2014）高民申字第4895号
4、农村房屋经过多手转让，最终买受人为房屋所在地集体经济组织成员的，考虑到有利于妥善解决现有纠纷，一般认定合同有效。
北京市高级人民法院（2016）京民申2879号王来生与卢守征、李春元农村房屋买卖合同纠纷再审裁定书：
“一、二审法院根据查明的事实，认为房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让；但是法院处理此类案件要考虑到有利于妥善解决现有纠纷，针对每个案件的不同情况区别对待。本案中，经过了王来生与卢守征的买卖以及卢守征、李春元之间的抵账行为，127号房屋及宅基地归李春元所有，李春元系房屋所在地的集体经济组织的成员，即127号房屋最终属于安家庄村集体经济组织成员，故一、二审法院驳回了王来生要求确认合同无效及要求卢守征腾退房屋的主张正确。”
（三）同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同，一般认定为有效。
同一集体经济组织成员之间的房屋买卖和宅基地流转，未损害村集体经济组织和其他村民的利益，并未被我国法律和相关政策所禁止，因此此类案件一般认定为合同有效。
杭州市中级人民法院（2017）浙01民终2181号汪英与周关根房屋买卖合同纠纷二审判决书：
“我国法律、行政法规和相关政策对于建造于农村宅基地上房屋在农村集体经济组织成员内部之间的正常流转并不禁止。本案中汪英与周关根、戚桂珍签订案涉购房协议，约定将该房屋转让于周关根、戚桂珍，此后双方均按约履行了各自的义务，迄今已十余年。从该协议的内容和签订、履行等情况来看，该协议应为双方当事人的真实意思表示。汪英和戚桂珍均为原滨江区浦沿街道联庄村村民，故汪英和戚桂珍之间的房屋买卖行为合法有效。”
类似案例：（2016）津民申1233号;（2014）二中民终字第07289号;（2014）三中民终字第09568号;（2013）盘中民二终字第00340号
现实中，同一集体经济组织成员在签订房屋买卖合同后，房屋升值幅度较大，出卖人出尔反尔，以合同违反《土地管理法》第六十二条“一户一宅”的规定，主张合同无效的情形也较为常见。对此，法院一般不予支持。
绍兴市中级人民法院（2016）浙06民终4255号袁和祥、郑绿琴与袁和富、陈惠芳农村房屋买卖合同纠纷二审判决书：
“《中华人民共和国土地管理法》中有关“一户一宅”的规定，是指村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非指村民不得买卖农村私有房屋，即便如上诉人所称，被上诉人在案涉房屋买卖后又建造了多处房产，该违反“一户一宅”规定的行为也应属于有关行政主管部门的管理范围，并不影响此前双方之间的房屋买卖行为的法律效力。”
类似案例：（2017）鲁03民终110号;（2015）闽民申字第2582号
二、现行法律、行政法规对宅基地转让的规定
关于农村房屋买卖合同的效力问题，最高人民法院于2016年11月30日发布了《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，其中第19条规定：
“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”
根据该会议纪要，本集体经济组织以外当事人签订的的农村房屋买卖合同，一般认定为无效，反言之，本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，可以认定为有效。从裁判结果上看，各地法院处理农村房屋买卖纠纷时，裁判结果基本上符合会议纪要的精神。但是各地法院在论述合同无效的理由时，由于没有统一的指导规则，各地法院所引用的法条以及对法条的理解有着很大的差异。在城乡与村际流动加强、城乡二元隔阂逐步打破的时代背景下，最高法院在认定农村房屋买卖合同的效力时采取一刀切的做法，值得斟酌。因此，笔者梳理了现行法律法规对宅基地转让的规定，在此基础上提出自己对农村房屋买卖合同效力认定的看法。
（一）“房地一体”原则是否适用于农村房屋转让
根据笔者检索的案例,法院在裁判此类案件的主要思路是：基于“房地一体”的原则，村民在处分其房屋时，必然也涉及宅基地使用权的处分，而宅基地使用权具有特定的身份属性，我国法律和政策禁止宅基地使用权在集体经济组织以外流转，所以农村房屋买卖合同应当认定为无效。“房地一体”原则以及宅基地使用权的身份性是法院认定合同无效的基本前提（参见王卫国、朱庆育：《宅基地如何进入市场--以画家村房屋买卖案为切入点》，载《政法论坛》2014年第3期，第95页），但问题在于，“房地一体”原则是否适用于农村房屋转让？
根据国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”和第24条“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”的规定，我国对城镇国有土地使用权的转让实行“房随地走、地随房走”的房地一体原则。随后1994年制定的《城市房地产管理法》32条以及2007年制定的《物权法》146条、147条都对“房地一体”的原则进行了确认。
《物权法》第146条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
《物权法》第147条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
但是《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》的适用范围都仅限于城镇的国有土地。《物权法》151条规定的“建设用地使用权”指的也是“对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利”，并不包括集体所有的土地。因此，对于农村房屋土地的流转是否适用“房地一体”原则，尚存疑义。对此，笔者认为，从《物权法》以及《土地管理法》的相关规定来看，农村房屋和宅基地使用权的转让应当遵循“房地一体”的原则。
根据《物权法》第135条规定“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”，此处规定了建设用地的范围应为“国家所有的土地”。但《物权法》第151条规定了“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”，也即集体土地也可以作为建设用地。
而根据《土地管理法》第43条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，村民建设住宅所用土地（即宅基地）属于建设用地，农村房屋和宅基地使用权的转让，应当适用《物权法》第146、147条关于“房地一体”的规定。
（二）现行法律、行政法规并未禁止宅基地使用权转让
根据“房地一体原则”，农村房屋的转让必然造成宅基地使用权的流转，那么我国现行法律、行政法规是否禁止宅基地使用权的流转，则是认定农村房屋买卖合同效力时需要解决的主要问题。根据《合同法解释（一）》第四条及《合同法解释（二）》第14条的规定，人民法院依据《合同法》第52条第5项认定合同无效，应满足以下两个条件：（1）应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据；（2）违反的是效力性强制性规定。
1、现行法律对宅基地使用权转让的规定
《宪法》第10条规定了“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《宪法》以根本大法的形式，确认了土地使用权作为一种财产权利，依法可以转让。宅基地使用权作为土地使用权的一种，不应有所例外，只是其转让需依照“法律的规定”。此处的“法律的规定”，指的应是《土地管理法》。《物权法》第153条也规定了“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。所以，对于宅基地使用权转让的效力认定，在法律层面应当适用《土地管理法》的规定。
《土地管理法》（2004年修正）第一章“总则”第二条规定了“土地使用权可以依法转让”。宅基地使用权作为集体土地使用权，其转让应当适用总则规定，也即从原则上来说是不予禁止的。从笔者检索的案例来看，法院认定合同无效时依据的条款主要是《土地管理法》第43条（（2017）吉02民终682号；（2015）商民二终字第326号等）、第62条（（2015）苏审二民申字第00139号等）以及第63条（（2014）达中民终字第671号；（2016）桂04民终882号；（2016）琼02民终1009号等），也即部分法院认为以上条款属于效力性强制性规定。对此，笔者认为：
《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。该条款规定的是使用国有土地和集体土地进行建设需申请及批准，涉及的是在土地上建造的前置程序，属于管理性的强制性规定，不能作为认定合同无效的依据。
《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。…农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予准许。”“一户一宅”原则不是评价合同效力的效力性规定，这在司法实务中已经达成共识，况且该条款已经明确规定农村村民可以出卖其住房（这一行为必然导致宅基地使用权的转移），其后果仅是不能再申请宅基地，而不是合同无效。
《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该条款是为加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地而作的规定（戴孟勇：《城镇居民购买农村房屋纠纷的司法规制》，《清华法学》2009年第5期，第53-74页），但农村房屋买卖导致使用主体变更，并不会改变其使用性质，并未违反《土地管理法》第六十三条，不能以该条款来认定合同无效。
综上，笔者认为，我国现行法律并未禁止宅基地转让。至于为何现行法律对国有土地有偿使用有明确规定，而对宅基地使用权出让避之不谈，是因为宅基地流转问题尚未解决，所以暂时未作规定，为以后改革留有空间（王卫国、朱庆育，2014）。但是，从《宪法》到《土地管理法》，都从原则上规定了土地使用权可以依法转让，只是因为宅基地使用权的流转涉及到复杂的历史遗留问题和现实情况，立法时机尚未成熟，暂不规定，决不是禁止其流转。现有的大部分裁判文书均认为我国法律对宅基地使用权的流转有禁止性规定，笔者认为有为认定合同无效而牵强附会之疑。
2、行政法规对宅基地使用权转让的规定
1999年国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号），规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、2004年《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》、2008年《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》等文件都明确禁止城镇居民到农村购买房屋、宅基地。
但是根据《立法法》第70条规定“行政法规由总理签署国务院令公布”，上述规定均非行政法规，只能算是国家政策，我国行政法规并未禁止宅基地转让。有裁判观点认为《物权法》第153条规定了宅基地的转让适用“国家有关规定”以及《民法通则》第6条规定“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”，并依据上述国家政策认定农村房屋买卖合同无效（（2014）兴民终字第927号；（2016）冀民申2433号）。
但是《合同法解释（一）》明确规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，上述规定并非行政法规，不能援引《合同法》第52条第5项来认定合同无效。需要注意的是，即便是国家政策，也只是禁止城镇居民购买农村宅基地和房屋，对于农村村民购买另一集体经济组织成员的房屋和宅基地并未禁止。
综上，我国现行法律和行政法规对于宅基地使用权的转让并没有禁止性规定，即便是国家相关政策，也仅是限制城镇居民购买农村住宅和宅基地，对于不同集体经济组织的农村村民之间房屋买卖并未禁止。最高法院在《会议纪要》中将农村村民与本集体经济组织成员以外的人签订的房屋买卖合同一律认定无效,这种做法值得推敲。
三、法律适用冲突与解决思路
（一）法律适用与国家政策之间的冲突
在国家三令五申禁止城镇居民购买农村房屋的情况下，法院却无法从现行法律法规中找到可以认定合同无效的依据，这造成了法律适用与国家政策之间的冲突。故有学者认为“故若法院认定此类买卖合同有效，必然会使判决的结果与国家政策相抵触，进而导致相关国家政策被削弱乃至变相地废止。考虑到我国目前所采的司法体制和所处的法制环境，显然不可能期望整个法院系统对此类案件都做出不符合国家政策的判决”。因此认为最现实的选择是认定合同无效（戴孟勇，2009）。
在“违反强制性规定说”、“违反国家政策说”均无法合理解释的情况下，戴孟勇教授（2009）提出了第三种解决路径：“违反社会公共利益说”。该观点认为：国务院反复强调禁止城镇居民购买农村房屋，是为了保护农民利益、保持农村稳定、保障农民的基本生存条件，这些都属于社会公共利益的范畴。因此，城镇居民购买农村房屋违反了国家政策的同时，也损害了社会公共利益，应当依《合同法》第52条第4项认定合同无效。
在现实中，也有裁判观点认为：“上个世纪八十年代，公民的农业户口与非农业户口与其享有的权利和承担的义务息息相关。农业户口的农民因其耕种土地而不仅要向国家缴纳公粮，还要缴纳各种提留款，而拥有非农业户口的城镇居民不仅没有那么多的税费，还可以享受粮油及其他生活用品的配给”（（2014）渝高法民提字第00099号）。为支持城市发展，农业户口的农民在很长一段时间内牺牲了自己的利益，承担了较重的义务，农村宅基地对他们来说是一种福利和补偿，如果放任城镇居民购买农村住宅，将会严重损害农村村民的利益，因此主张应当认定合同无效。
对此，笔者认为，“损害社会公共利益说”忽略了政策背景和农民利益，无法站得住脚。城乡土地二元制的出发点在于保护耕地数量，保障粮食安全（米谷：《农村集体土地城市化的制度研究》，华东政法大学2014年博士论文，第14页），但是这一体制本身就是建立在牺牲农民利益的基础上。随着农业科技化的发展，农业生产对劳动力的需求降低，农村出现富余的劳力，且宅基地的流转并不会影响到耕地数量，粮食安全受农民迁徙和宅基地流转的影响大大降低。鼓励农民进城务工，参与城市建设，对于农民自身以及城市发展而言都是有利的。
随着农村村民进城务工、生活、定居，农村房屋出现了大量的闲置。农民对其合法建造的房屋依法享有所有权，却因为宅基地使用权转让的严格限制，只能仍由其破败、衰落，这不仅是对土地资源的严重浪费，也是对农民财产权利的侵犯。在城乡二元制结构逐渐打破、农民对土地的依附性大大减弱的背景下，“损害社会公共利益说”认为鼓励农村房屋买卖会损害社会公共利益和农民个人利益，有待商榷。
（二）现有制度下的解决思路
面对农村房屋买卖中法律适用与国家政策的冲突，许多学者提出了立法上的修改建议。例如，王卫国、朱庆育教授（2014）认为，宅基地使用权一经取得便可永久存续，其性质更接近于所有权。当宅基地上房屋转让时，宅基地使用权本身不必随之让与，可在宅基地使用权上创设法定或约定的地上权。基于该地上权买受人可以使用宅基地上房屋，但需向宅基地使用权人支付地租，地上权期限届满后，宅基地使用权人在补偿地上建筑价值的条件下可收回土地及地上建筑物。
韩世远教授认为：农村房屋的买受人在取得房屋所有权的同时，可依法定取得作为债权的“宅基地租赁权”，买受人通过向宅基地所有权人支付租金的方式，可以合法占有使用宅基地，以达到对宅基地“用益”的目的（韩世远：《宅基地的立法问题—兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权”》，载《政治与法律》2005年第5期，第34页）。
以上两种观点分别从物权和债权的角度提出了立法修改的建议，笔者认为均有可行性。但是，法律的修改尚需时日，在此之前，与其煞费苦心穿凿附会的寻求依据认定合同无效，不如另辟蹊径，充分利用现有的法律制度资源，将合同解释为有效并妥善处理法律与政策的冲突，更具有现实意义。物权和债权区分原则正是化解农村房屋买卖纠纷中法律适用与国家政策冲突的良方。
《物权法》第15条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
这是我国法律对物权与债权区分原则的确立。根据该条规定，当事人之间签订的农村房屋买卖合同，自合同成立起生效。但因国家政策对城镇居民购买农村房屋、宅基地的禁止，办理房屋所有权和宅基地使用权的过户登记存在障碍，买受人无法取得相应物权，但不影响合同效力。买受人基于有效合同取得了对房屋的类似于长期租赁的使用权，其对房屋属于合法占有，出卖人不得要求返还。
但买受人对房屋的使用权并非毫无限制，由于买受人并非宅基地使用权人，其不能对房屋进行重大修缮或者在宅基地上扩建，否则将被认定为违法建造，行政部门有权拆除。如宅基地遇国家征收，对房屋的拆迁补偿款，法院可以依据诚实信用、公平等原则，根据合同签订的目的、履行情况等因素，对拆迁补偿款进行合理分配。此种处理方式，既尊重了合同自由的精神，又不违反国家政策，且兼顾了双方当事人的利益，在宅基地流转制度未有实质性突破前，不失为一种解决问题的思路。
【结语】
2015年12月，全国人大常委会通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，正式启动宅基地使用权流转的试点改革。可见，放开宅基地使用权转让的限制、落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利是政策制定和发展的必然趋势。在此前提下，简单的将本集体经济组织成员以外的农村房屋买卖合同认定为无效，既无法律依据，亦不符合时代潮流。因此，依《物权法》第15条之规定，以物权与债权区分的原则，将合同解释为有效，为解决当前农村房屋买卖纠纷法律适用困境的一种可行思路。
