有朋友问，据报道浙江金华某小区两位业主一口气买下327个车位，单价12万一个，总费用达3000多万元，他们打算以16万一个的价格转手卖给其他业主。有不少业主表示强烈不满：“为什么他们要购买这么多个车位，他们与开发商之间的交易合法吗？”在产权还未明确的情况下，有霸占车位的嫌疑。这两位业主的行为是不是侵犯了他人的权益？
小区停车位一直是大家关注的问题，也是一直都没有完全解决的问题。随着全国各地停车位越来越紧张，停车越来越难，停车位的问题更加尖锐。
长期以来，大家都认为，停车位问题难以解决的根本原因是，从现行房地产法律法规看，确认地下建筑物所有权归属问题却缺乏法律依据。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法(修订)》只是对土地上的房屋权属登记作了规定，并没有涉及地下房屋的权属登记。《城市房地产管理法》第二条："本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物"。而对停车位却缺乏适用的法律条款。正因为如此，才出现了浙江金华泰地·金水湾小区两位业主一口气买下327个车位，准备就地涨价再转手卖给业主的情况发生。
但是上述行为既不合理，也不合法。
首先从情理上来讲，既然大家都购买了这个小区的住房，道理上就应该有一定的停车权利
应该有一定的停车位配套解决。因为机动车已经是大家必备的工具，从某种意义上讲，已经是居住的必备条件之一。没有停车功能的小区是功能不完善和不完整的。无论是租赁和购买，开发商必须为业主配备一定的停车位。所以，将所有的停车位出售给个别人严重地影响了其它业主的使用，于理不合。
其次从现有法律来讲，个别人集中购买小区停车位的行为是不合法的
我国经过全国人大通过的《物权法》第六章第七十四条明确规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。可见在法律上已经明确小区的停车位首先应该满足业主的需要，只有在业主都不要或者不购买的情况下才可以出售给别人，否则没有经过业主的同意就完全销售给其它人那怕是其它业主，也是侵犯了广大业主的合法权利，无论是从开发商的角度还是从购买者的角度都是违法的，都没有法律效力。而且这种将业主的权利公然出售给其它人的行为是严重的侵权行为，这种靠侵犯其它人的权利而谋取暴利的行为，不仅于法无状，而且于法不通。
其三从目前的政府现状规定看，开发商将小区停车位集中销售给个别人的行为是严重违规的
近几年来，关于小区停车位各地政府都加强了管理，出台了相关的规定，就是为了保障小区业主对停车位的合法所有权和使用权。如北京市就出台了《北京市机动车停车管理办法》北京市人民政府令第252号第十条规定，新建、改建、扩建公共建筑、居住区等，应当按照国家和本市有关规定和规划指标，配建机动车停车场。配套建设的停车场应当与主体工程同步设计、同步施工、同时验收、同时交付使用。第十七条规定，居住区的配建停车场应当优先满足业主的停车需要。浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定："住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。"因此，上述开发商将停车位集中销售给个别人从中谋取利益的行为也是违反政府相关规定的。
因此，浙江金华一小区两位业主购买大量停车位转而高价出售的行为，既不合情理，也不合法，更不合规，是严重的无情理、违法、违规行为，建议业主可以向政府投诉、向法院起诉，维护自己的合法权益。
作者：麒鉴，专注银行三十年，财经金融文化分析评论，欢迎关注并留言
