问题描述：
1、房地产企业增值税是按多少的税率预缴？
2、土地增值税是按多少的税率说缴？
3、企业所得税是按多少的税率预缴？
4、三个税种各自预缴的基数是什么？
专 家 回 复
1、采取预收款方式销售房地产项目，应在收到预收时，按照3%的预征率预缴增值税。
2、按照不含税预收款的5%预缴土地增值税。
3、房地产开发企业预缴企业所得税税率按照当地税务局政策规定预缴，各地不尽相同。
4、采取预售方式取得的销售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴。
专家分析
1、国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告 国家税务总局公告2016年第18号
第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
2、依据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
3、山西省地方税务局关于重新公布《土地增值税预征管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2012年第3号）
根据省政府规范性文件清理工作要求，《关于印发<土地增值税预征管理办法>的通知》（晋地税税一发【2005】6号）有效期已满5年，但仍继续适用，现对上述税收规范性文件重新公布。
第二条 凡在山西省境内从事房地产开发的单位和个人，均应按照本办法预缴土地增值税。第三条 土地增值税预征率：5%以内。各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：土地增值税预征税额=预收款×预征率 预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。第四条 土地增值税实行“项目登记、按月预缴、最终清算、多退少补”;的征管办法。纳税人应于取得房地产开发项目许可后三十日内，向主管地方税务机关填报《土地增值税项目登记表》，办理土地增值税项目登记手续。纳税人每月取得的预收房地产收入，应于月份终了后十日内向主管地方税务机关如实填报《土地增值税预缴申报表》，申报预缴税款。纳税人应于房地产开发项目竣工结算并转让完毕后十日内，向主管地方税务机关填报《土地增值税纳税申报表》（代清算申请），申请办理土地增值税清算手续。
4、《山西省地方税务局关于房地产开发企业所得税有关问题的批复》（晋地税函〔2010〕47号）
一、销售未完工开发产品企业所得税预缴问题
房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发产品在未完工前采取预售方式取得的销售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴。结合我省实际，预计利润率暂按以下标准确定：
（一）非经济适用房开发项目
1.位于太原市城区和郊区的，不得低于15％。
2.位于其他地级市城区及郊区的，不得低于10%。
3.位于其他地区的，不得低于7％。
（二）经济适用房开发项目
经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关规定的，不得低于3％。
企业年度汇算清缴时，若此开发产品已完工并按规定结算计税成本，则按照实际利润额进行调整；若此开发产品未完工，或已完工但未按规定结算计税成本，则应按规定计算其预计利润额，计入当年度应纳税所得额。
