对此，华安基金首席经济学家林采宜认为，从综合数据的比较来看，目前成都、重庆、长沙三个城市的房地产价格风险指数最低。受到一线城市溢出效应以及人口往中心城市集中的影响，这些城市的潜在购房需求相对较大。
不同城市的房地产风险指数不一样
林采宜从供给、需求、房价泡沫水平三个方面，选取租金收入比、年化租售比、房价收入比、常住人口增速、老年人口占比、居民可支配收入增速、居民负债率以及土地财政依赖度和投资销售增速差等9个维度的指标，对国内24个主要大中城市进行房地产市场风险水平分析，并评估其风险指数，得出不同城市的风险指数如下：
从房价泡沫水平来看，2017年房价泡沫水平最高的城市依次为北京、厦门、深圳、上海、三亚，房价收入比均达到20倍以上。租金收入比较高的城市为三亚和北京，达到40%左右，已经没有太多的上涨空间（根据全球各大城市经验数据显示，租金的上限最高不会超过大学毕业生薪酬总额的45%）。同时这24座城市的年化租售比都在3%以下，低于无风险收益。低租金收益率反映了居民对房地产的投资主要是为了价格上涨的资本利得，一旦房价上涨的预期改变，投资性房产将遭到大量抛售，当地房地产价格面临下行压力。
总体来看，2016年人口增长最快的是以广州、深圳为中心的珠江三角洲地区，常住人口增速超过4%。其次为中西部地区核心城市，如成都、长沙、郑州，成都常住人口增速高达8.6%。京津冀地区常住人口增速低于1%，老龄化最严重的是上海、北京，65岁以上老年人口比重分别超过30%和24%。同等人口规模情况下，老年人口比重高的城市对住房需求相对较弱。
从居民负债水平来看，最高的是深圳、厦门，居民负债超过可支配收入两倍以上，其次为杭州、南京、广州、福州、苏州，负债率达到150%以上。2005年以来我国居民总负债增速处于12%到43%之间。
2017年，人均可支配收入增速最快的城市为武汉、南京，达到9.2%左右，24城收入增速均值为8.5%，杭州、大连则低于8%。显然，当前的收入增速低于负债增速，负债水平不断提高将进一步加大房地产市场的风险。
从供给端来看，目前土地财政依赖水平最高的城市分别为杭州、南京和济南，均超过130%，依赖度最低的是深圳、上海和长沙，低于25%。上海、大连、合肥、苏州投资增速超过销售增速30%以上，三亚投资增速远落后于销售增速，超过90%。
从综合因素考量结果来看，一线城市的房地产风险要高于二线城市。实证数据显示，本轮小周期中，一线城市房价增速下降的时间拐点及幅度均快于二线城市。
观察北京、上海、广州、深圳四座一线城市人口变化，北京、上海外来人口增速逐年下滑甚至出现负增长，深圳、广州人口增速相对较高。2017年北京、上海常住人口同时下降，为1978年以来首次。这一方面跟人口老龄化有关，同时也跟超大城市的人口控制有关（根据规划，到2020年，北京常住人口将控制在2300万以内，上海到2035年常住人口控制在2500万左右）。同时，考虑到我国户籍制度、学籍制度对人口往大城市集中的限制，以及城市民工在进入老龄化后多会选择回农村养老，未来一线城市，尤其是北京、上海，靠人口迁移拉动的消费性住房需求将逐步减少。
这三大城市风险指数最低
林采宜指出，从综合数据的比较来看，目前成都、重庆、长沙三个城市的房地产价格风险指数最低。受到一线城市溢出效应以及人口往中心城市集中的影响，这些城市的潜在购房需求相对较大。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，单纯从这个报告来讲，抓住了市场关注的重点，在这一轮市场这个持续上涨以后，到底是哪些城市风险小，哪些城市投资机会大，是整个地产行业，大家比较关心的一些问题。
我认为长沙、成都、重庆的一直是作为一个优质市场，长沙现在这两年也崛起了，所以报告结论本身我认为也基本上是认同，就是属于经济实力发展比较好城市规模扩张比较厉害，整个基础设施配套比较好的，各种优势资源具备的这样一个区域。当然，他们自己的一个观点，就是作为一个参考，还是要关注这些城市的政策面，因为像现在长沙也出现了一个这个所谓这个优购政策。
所以关注一个城市的投资机会，也要关注他们一些政策调控风险，因为往往现在的政策风向的就是枪打出头鸟。换个角度来讲，如果他这个投资机会比较大，大家都进去，可能会引起一个政策的一个升级或收紧，反过来就得要求这个开发商和投资者做出一个比较快速和灵活的策略。
本文仅供投资者参考，不构成投资建议。
