菲律宾位于亚洲东南部，北隔巴士海峡与中国台湾遥遥相对，南和西南隔苏拉威西海、巴拉巴克海峡与印度尼西亚、马来西亚相望，西濒南中国海，东临太平洋。总面积29.97万平方公里，共有大小岛屿7000多个，其中吕宋岛、棉兰老岛、萨马岛等11个主要岛屿占全国总面积的96%。海岸线长约18533公里。
菲律宾地处东8时区，当地时间与北京时间一致，没有时差，无夏令时。
全国划分为吕宋、维萨亚和棉兰老三大部分，设有首都地区、科迪勒拉行政区、棉兰老穆斯林自治区等17个地区，共有81个省、145个市和1489个行政市、42036个镇。
首都是“大马尼拉”(Metro Manila)，由17个市(区)组成，总面积638平方公里，人口1500万。菲律宾第二大城市为宿务，位于维萨亚群岛中部，市区人口约500万。
截至2019年3月，菲律宾总人口1.01亿，是世界第13大人口大国。近年来，菲律宾人口增长率近1.7%，是亚洲人口增长率最高的国家。吕宋岛占该国人口的一半以上(56.9%)，其次是棉兰老岛(23.9%)和米沙鄢群岛(19.2%)。
由于地区发展差异导致菲律宾人口分布很不平衡，马尼拉的人口密度高达48000人/平方公里，吕宋岛北部的一些省人口密度仅有几十人/平方公里。城市人口占总人口的51.2%。在33个高度城市化的城市中，奎松市(294万人)，马尼拉市(178万人)，达沃市(163万人)和加洛坎市(158万人)在人口规模方面处于领先地位。
2016年10月菲律宾总统杜特尔特访华以来，中菲关系经历了转圜、巩固、提升三个阶段，目前呈现全面向好的积极态势，两国高层交往和各层级、各领域交流日益密切，睦邻友好与互尊互信的共识不断增强，人文交流蓬勃发展。中菲经济互补性强，两国政府都有发展经济、削减贫困造福人民的共同愿望。在高层引领下，中菲双方加强“一带一路”倡议与“大建特建”基础设施建设计划对接，双边经贸合作蓬勃发展，已经成为双边关系的三大支柱之一，压舱石和推进器的作用进一步显现，双方在农业、能源、制造业、基础设施建设、旅游等领域的务实合作前景广阔，空间巨大。
近年来，菲律宾政局稳定，世界三大投资评级机构陆续将菲律宾主权信用等级提升为投资等级。外资纷纷看好菲律宾经济和市场前景，菲律宾投资环境具有以下积极因素：
第一，经济快速发展，近5年平均增长率超过6%。财政稳健，通胀率保持在较低水平。
第二，人力资源优势明显。菲律宾拥有数量众多、成本低、受过教育、懂英语的劳动力。80%的国民熟练使用英语，识字率达到94.6%，在亚洲地区名列前茅。
第三，内需旺盛。菲律宾人口接近1.1亿，每年有接近300亿美元的外劳侨汇收入汇入国内。居民消费意愿强烈，私人消费占GDP的近70%。
第四，美国、欧盟和日本等国对菲律宾出口产品分别给予相应优惠关税待遇。2018年美国对菲GSP关税优惠政策延伸至2020年12月31日，涵盖5057种商品。2015年起，欧盟给予菲律宾普惠制+(GSP+)待遇，使菲律宾6000多种产品可以零关税出口欧盟。日本给予菲律宾部分出口产品减免关税待遇。
同时，在菲律宾投资也有一些需要注意的复杂因素：
第一，对外资限制严格。在外资股权占比、投资产业类型和土地交易方面都有比较严格的限制规定。
第二，政府行政效率不高。在菲律宾办事手续繁琐，办理企业开业登记平均需要80天，海关通关时间长。
第三，企业运营成本较高。菲律宾税种多，税率高，税负较重，税务审计周期长。电价高昂位居全球前列，干净的淡水资源供应不足，水泥等原材料存在垄断现象。
第四，菲律宾基础设施建设整体比较落后，公路、铁路、机场和港口等都急需扩容或升级。物流成本高，耗时长。
建议中国投资者在菲律宾开展投资合作做好以下几点：
第一，了解菲律宾国情，研究投资法律政策。菲律宾法律法规健全，对外资企业有诸多限制规定，建议计划前往菲律宾投资合作的中资企业加强与当地律师事务所或会计师事务所合作，进入市场前充分论证，了解具体投资鼓励政策和限制条款，做好进入市场后的各种预案，防范风险。第二，认真考察调研，熟悉投资环境。菲律宾岛屿众多，各地存在一定文化差异。在菲律宾开展投资前，建议通过咨询机构进行认真细致的实地调研，准确掌握项目实际情况。尤其是要尊重当地宗教和风俗习惯，做好环境评估和保护，履行必要的社会责任。
第三，选择可靠合作伙伴，开展本地化经营。菲律宾社会环境复杂，基本属于“熟人社会”，在投资合作中选择好合作伙伴会起到事半功倍的作用。建议通过可靠的渠道结交当地合作伙伴，实施本地化经营策略，为以后的企业经营扫除障碍。
第四，有效利用当地劳动力资源，杜绝非法务工。在菲律宾开展投资合作时，除必要管理人员、高级技术人员由国内选派外，建议尽量雇佣当地员工。
一、2018菲律宾各大房地产公司动态
2018年，以Ayala房地产公司为龙头的各家房企无不欢欣鼓舞。菲律宾在房地产市场总体是比较市场化运作的，唯一的限制是每个项目外国人购买的比例不可以超过40%。但是，由于好的项目大多是供不应求，开发商商不得不设置一些公司的限制，如在年初时DMCI限制PRISMA项目每个人购买的数量不得超过九套，而到了下半年就在凯园(KAI GARDENG)项目限制每人最多购买二套。有时，甚至限制每一个中介最多卖二套。
2018年，也是菲律宾人均GDP首次超过3000美元，壮大起来的中产阶级开始进入财富(重点是房地产)的积累阶段，那些面向这些初段富裕水平的房子，深受那些在菲律宾中产阶级的喜爱。超过一千万的菲律宾新老海外工作(菲律宾成为OFW-- Over Sea Workers)的人士，凭借在欧美、澳新、日本、中东等月超过3、5千美元的月工资，在菲律宾为家人和自己购置房产。
这也促成了在DMCI的凯园、ASTON等项目开盘时，一下聚集了大量的菲律宾购买者。
最为夸张的是，DMCI在11月开盘的ASTON项目，开出的不到550套单元，竟然有640个中介参与注册购买，代表了979名客户。80%以上的买家是菲律宾居民，大多是帮助在海外工作的亲友购房。后面的每次开盘都是即开即光的情景。
事实就是：菲律宾的购房主力是那些OFW(Oversee Filipino Worker--海外工作的菲律宾人)，OFW每年仅是通过银行等渠道汇回来的就是300亿美元，占到菲律宾GDP的10%！
如果说菲律宾两大巨头AYALA和SMDC的房地产业务占到了菲律宾的半壁江山的话，一年的销售额约3000亿披索，才折美元58亿。不到菲律宾OFW汇款的20%。
SMDC得益于网络游戏业务的快速崛起，其在MAKATI和MOA开发的小型单身公寓由于这些公司大量的年轻雇员租住而变得异常抢手。
MEGAWORLD在马尼拉湾娱乐城区域的项目销售也取得了不俗的业绩，MEGAWORLD在BGC和Mckinley Hills的项目也比较受买家的追捧。推动了业绩二位数的增长。
菲律宾的龙头大哥AYALA地产，继续在各地造城的大手笔。2018年在大马尼拉市区持续开发其几个大型综合项目：位于TUIGAG市的ACAR SOUTH、马卡蒂的CIRCLUIT、奎松市的NORTH VRTIS、紧邻马尼拉在CAVITE占地200公顷的超大型项目Evo City等十余个大型项目，销售情况都不错，预计2018全年的房地产业务总收入将达1900亿披索(超过250亿元人民币，万科2006年的销售额还不到200亿元)。
AYALA地产和 FEDERAL等开发的高端项目，为来自中国、日本、新加坡、韩国、欧美等地的买家所青睐。
Fiinvest地产已经开始在克拉克布局，2018年已经拉开架势开发Mimsa这个综合性项目。
不只是大的房企，一些中小房地产企业也在努力在上升的市场中分一杯羹。在马尼拉以外的区域，各式各样的度假村如雨后春笋在海岛沙滩资源高度充沛的菲律宾纷纷建设开发。像Cebu Landmasters, Inc.聚焦在宿务等中小城市的地方地产公司，2018年预售录得了86%的惊人增长。
二、2018年马尼拉主要核心区域的发展
1、BGC CBD：
BGC以第32街为中心分为南北两个区域，南区的发展已经日渐成熟，菲律宾国家经济的最重要的标志--菲律宾证券交易所(PHLIPPINES STOCKS EXCHANGE)搬到了南区的第五大道的中心，紧邻BGC香格里拉酒店。
北区的发展正热火朝天，北区的地标性建筑--五星级Grand Hyatt酒店开业。一些菲律宾的著名大公司：菲律宾第三大银行集团METRO BANK、菲律宾前十大的企业集团AGI(美加房地产的母公司)、美加地产、花旗银行CITI BANK数据处理中心、GOOGLE的呼叫服务中心、脸书FACEBOOK的呼叫服务中心纷纷入住BGC北区，JP摩根在北区再建一座全球服务中心的大楼也签约到北区，奥地利等大使馆也迁来北区。
BGC作为全球(注意是全球，不是某个区域)服务后援中心、菲律宾国家的经济中心的地位也愈加巩固。
BGC一手楼的价格由年初的每平米22万比索左右上升到年底的32万比索。现房的租金也普遍上涨了10-15%。
2018年时BGC区域交楼比较密集的时期，Avida在北区的众多项目开始交付，造成了BGC区域现房供应有点供过于求，不过，相信这样的局面是短暂的，随着更多的写字楼交付，更多的跨国公司的入住，住宅空置率也将快速降低，毕竟这里的住宅的总套数也不过几千套而已。
2、MAKATI CBD
作为传统的菲律宾经济中心，尽管由于陈旧城市基础的制约，MAKATI市也不甘落后。即使有菲律宾证券交易所、几个银行总部及企业集团、ONLINE游戏公司的迁出，却仍然有不少中小企业稳固地在这里发展。
AYALA房地产公司一直主导者MAKATI的房地产开发，在MAKATI中心地带的项目全部售出，建设进度比较顺利。其开发的最大的MAKATI在建项目CIRCUIT初具规模。
2018年，MAKATI总体的情况是比较平衡，没有大的起落。租金水平仍然持续稳步增长，约8-12%。
3、ORTIGAS CBD
由于MAKATI这些年房价及租金的持续高涨，一些中小公司为了降低成本，开始将目光投向这一区域。过去那些不是很好卖或者很好租的房子，突然变成了香饽饽。其实，这一趋势有其必然性，ORTIGAS CBD位于大马尼拉的地理中心，交通便利，地势又高，天然具备成为中央商务区的条件。无怪乎当年菲律宾唯一的世界性组织的总部--亚洲开发银行的总部选址于此。
二、菲律宾房地产发展展望
1、日益拥堵的马尼拉交通改变菲律宾人的工作和住房习惯：笔者在马尼拉生活近十年，先后买过三部车，切身体验了马尼拉从顺畅到越来越拥堵的交通状况。尽管菲律宾政府已经认识到了这个问题并开始大幅投资改善交通，基建项目需要假以时日，2019年交通状况愈加糟糕，那些奢望在城郊住别墅每天往返与市区上班的就没有什么可能了，CBD及其周边的住房会更加抢手，特别是BGC内更多的写字楼即将交付入住，这一区域的人流将更加聚集；
2、菲律宾政府将出重手整治马尼拉湾的污染，将搬迁20万周边的非法居民，马尼拉环境改善的预期无疑对马尼拉湾区域的房地产投资注入新的活力；
3、卡拉克的NEW GLOBAL CITY的起步：菲律宾政府一直在打造克拉克区域，由于菲律宾土地的高度私有化，政府拥有的可开发的土地非常稀少。而有着良好开发基础的克拉克是一块政府拥有的宝地，这里距离马尼拉只有70多公里、占地9千多公顷、当年美军在这里建设了巨大的机场，是菲律宾未来建立首都的理想之所，菲律宾已经在启动政府部门往克拉克搬迁的计划。
4、宿务CEBU市的发展，作为菲律宾传统的工业和旅游重镇，宿务市的发展一直备受瞩目，AYALA、SMDC、DMCI等在2019年都有大计划在这里开发住宅及商业项目，2019年Cebu很可能将迎来历史是最大的城市发展；
5、马尼拉机场搬迁方案的确定：马尼拉国际机场在2017年的年载客量多达3800万旅客，而设计能力只有3000万，严重超负荷运行。由于地处市区中心，没有扩展的空间。搬迁已经提上了议事日程，目前是二个方案一个是迁往克拉克国际机场，另外一个是生力啤酒集团(SMC)提出的搬往马尼拉边CAVITE的海角上。新机场周边的房地产势必因此而带来增值相应，引来大量投资。
展望2019年，应该不会像2018年的市场的热度高，但是在中菲关系持续改善和深化、前几年强劲美国经济导致美国人员工资成本快速推升而引发更多规模的服务业转移到菲律宾的趋势、2019年菲律宾大选年(这一年改选24名参议员的一半、省长市长选举)各项投资消费大增、2019年菲律宾“大建特建”的经济战略、2019年菲律宾中产阶级将更进一步壮大、2019年菲律宾投资环境持续改善(犯罪率大幅下降_-2018年大马尼拉犯罪率下降了21%多、经济政策改善、税收改革)、银行利率维持稳定、通胀下降等众多因素的作用下，菲律宾房地产市场仍将发挥后发优势继续前行，我们对这个房地产市场持积极乐观的态度。
环球印象发布《菲律宾房地产行业投资前景及风险分析报告》的共八章，报告首先介绍了菲律宾房地产行业面临的政治、经济、社会、金融、政策环境；紧跟着，报告阐述了菲律宾房地产行业近几年发展情况；随后，报告剖析了中国房地产行业企业进入菲律宾市场的机会、威胁等；然后，报告详细分析了菲律宾房地产行业外部与内部投资风险及主要壁垒；您若想对菲律宾房地产行业有个系统深入的了解，或者想投资菲律宾房地产行业，本报告将是您不可或缺的重要参考资料。
