春节前在一月复盘时我讲了我一月买房卖房，春节中就有很多人问我现在限购，还能不能买房。
查了下楼市新闻，二月汤臣一品成交五套。应该说交易非常火热。我身边有好几位在春节前后买房的。看来，房地产调控政策一旦稳定就难以阻碍大家对买房的热情。
在我看来，如果自住，什么时候都可以买。
至于投资房，不要说现在的政策下，即使是从前，我都不看好投资房产，房产应该是资产配置的一部分，但如果是你资产的绝大部分，只能说你的资产太单一了，如果有很多负债，天天一睁眼就是房贷，天天盼着房子涨得取财务安全感，那就更不值得了。资产单一，很多时候说明能力单一，抗风险能力就不会太强，哪怕有很多套房，也只能依赖政策红利。想单靠炒房炒股发财的，大多认知有局限的。
不要过高估计房产在财富中的作用。
我这样说，很多人是不同意的，似乎房产决定人的财富状况，赶上买房等于上车，如果上了车似乎就进了财富快车道，实际上，北京上海随便一套房，就可以进千万富翁之列，但大部分北京上海人都是有钱人吗，真不一定。
年前，胡润研究院发布《2021中国高净值人群家族安全报告》，将富有家庭按净资产数量分为四档：
那么家庭净资产指什么呢？
报告称：“家庭净资产是指家庭所拥有的能以货币计量的财产、债权和其他权利的总和减去家庭总负债。“
计算公式为 : 家庭净资产 = 家庭总资产 - 家庭负债额度。
家庭总资产包括房产、存款、股票和债券的投资净值、保险单的现金价值、专利等无形资产的估计价值等。
按照这个标准，在北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、南京、厦门等热点城市的中心城区，随便一套房产的估值都超过600万，如果你拥有其中一套（无房贷），哪怕你的存款是零，就算是“富裕家庭”了。
在中国，这类“富裕家庭”的总量是多少呢？胡润研究院统计到的数据是501万户（统计截至2020年底）。
比富裕家庭高一档的是“高净值家庭”，这个门槛是家庭净资产超过千万元，全国共有202万户。
净资产过亿的“超高净值家庭”，全国共有13万户。
净资产超过3000万美元（折合1.9亿元）的国际超高净值家庭，全国共有8.6万户。
胡润在报告上没有单独统计这些家庭的财产占比，我想可能就是因为在一线城市的房产价值实在说明不了太多问题吧。如果生活在这样的城市，你有一套房就被认为是富裕甚至高净值的话，很多人可能不同意。
但是报告上有分析高净值家庭从事的职业。
高净值家庭主要从事什么职业？并不是大家想象的都是炒房的。
从高到低分别是：企业主、大型企业高管、股民、房产投资者。
企业主依然是高净值家庭最爱的职业，占比约60%。
不过，受到疫情对民营经济的影响，企业主占全部高净值家庭职业的比例，同比减少了约5个百分点。
然后，大型企业集团、跨国公司的高级管理人员，也就是我们常说的金领阶层，约占20%，和上年持平。
从事股票、期货等金融投资的职业股民，占比约10%。由于受A股过去两年较高涨幅的影响，职业股民占比增加5个百分点。
房产投资者约占10%，和上年持平。
也就是说，企业主最多，炒房和炒股差不多，两者加起来和金领差不多。而且我相信，越到财富金字塔塔尖，炒房的比例越少。
所以我一直认为要让自己的能力走上快车道比指望炒房炒股更靠谱。对于我来说，不愿意在房和股上花太多精力，因为与其琢磨一生中买不了多少套的房，不如天天琢磨让自己的能力更强。
我在十多年前就想好，我并不适合买房投资，我太怕麻烦了，不愿意在买房上花精力投资。人的精力有限，都应该在自己的能力范围内将自己特长的事做好，我个人认为我对工作的兴趣远大于房和股，所以清空了南京所有的房产，甚至还亏损低价出手了蒙特利尔的一套房，也只留下一点纯粹为兴趣的股票。
所以，目前我的房子都是自住或家人自住的。既然自住，就不存在上车时机问题，纯粹看需要。
再来说说我买房的过程。
我是住上海老长宁区的，原先的房子是生老二时换的，住了很多年，虽然小区老旧，但黄金地段，交通便利、房型上佳、还是学区房，而且家人大部分在国外，房子足够我住，所以我在上海十多年没考虑过买房了。
最近我想买房是因为父亲需要经常来上海看病，考虑父亲身体情况，准备换个让老人更舒服的房，如果说，上一次换房是考虑小的，这一次换房是考虑老的。上海严格限购，价格昂贵，在我住的内环内核心区域，都超过十万一平。（可见，胡润还是很有数据支撑的，上海中心区域，除了老破小，上千万只是经济适用房）。
现在上海的一二手房价倒挂，也就是新房比二手房便宜，买房当然想买新房，但是好地段的新房太少，而且积分要求很高，二手房选择更多，刚需自住，于是主看二手房。
花了不到三周大概看了几十套。原来只看老静安，长宁内环内核心地段。后来扩大到内环线内，静安，普陀，长宁，黄浦，徐汇，再扩大到静安大宁、虹口、浦东…从二手房看到新房再看到二手房，基本把这几个区1500万～2500万的房能看的都看了个遍，最后还是回到最熟悉的区域长宁。
既然只想自住就不会考虑手上拿几套房，大致定下要买房后就立刻卖房，卖房更简单了，我对价格不执着，所以大约看了五组就成交了。
于是，我买房卖房大约花了不到一个月时间。家人都没来得及商量，好在家人都知道我很忙，不太愿意在有些细节上花太多功夫。朋友们知道了我买房的过程都说我买房如买白菜，卖房如卖萝卜。下面是我这次买卖的总结：
01 / 买房卖房虽然说是大事，但其实也就是一种消费，不要太计较，有很多人心态不好，我在看房过程中看中的两套，房东都跳价，我非常讨厌这种行为，立刻放弃。我自己卖房，价格也比同等条件的房优惠很多。我有位朋友买卖了多套房，他和我买卖房产的理念是一样的：卖一定是小区最便宜、性价比最高的，买情愿多花点钱加快成交。时间精力有时候比金钱重要很多。
02 / 对中介期望不要太高。为了比较，我买卖委托不同的中介，买房用了链家，卖房用了另一家大型中介。链家服务规范性和专业性还是完胜另一家的。
03 / 二手房买卖交易成本极高，除了房价，各项税费也是很大一笔开销，我一买一卖的费用契税超过百万，不动产真的不动为妙。
04 / 尽早购买自有住房，不动产还是能保值，如果这次我不是同时买卖，应该不会如此顺利。根据自己当下的条件拥有自己的住房，无论房价如何变化，哪怕置换压力也会小很多。
05 / 看房没必要遍地撒网。经过市场的配置，国家调控，房价虽然远谈不上透明，也没什么公平而言，但是大概率没有过于偏离市场的房子，不要总想着占便宜，笋盘没那么诱人，没有那么多漏让你来捡。
06 / 二手房没有十全十美的。开始我看房时定的条件有很多，在看的过程中，慢慢修正，后来发现人有个居住锚的，习惯很难改，多看看就清楚自己哪些不能接受，哪些就可以妥协了。比如开始我只想买个环境更好一点的次新房，不接受2011年前的房子，不接受房型不好的房、没车位的房，除此之外，似乎内环线内都能接受。后来在看的过程中慢慢发现我很难接受浦东，也难接受住得太偏，通勤时间不能超过半小时、难接受小区管理差、不接受低楼层，但是可以接受没有固定车位。
07 / 未来市场如何没人能说得清，只看当下，不要患得患失。二手房市场每天都可能有新房源，价格也在变，但我们只能在当下的情境下进行选择，如果想太多，也很难下决定。
08 / 钱都是不够的，买房有鄙视链，每个层级买房都不容易，住在翠湖天地的被嘲笑是中产，住在汤臣一品的又愁买不起檀宫。其实你住的房子只是你人生这阶段的写照，每个人要端正自己的心态，买房看自己的支付能力确实会有些沮丧，你能看上的房子基本是超出你购买能力之内的，买房也是自己经济实力和人脉关系的考验。但要想着每套房只是当下的居所，不要想着住到永远，只要自己提升能力还能升到下一阶段。
09 / 内环内的小区普遍较老，小区性价比不高，但是地段为王，老破小还是最刚需之最。
10 / 新静安次新房略多，小区内部环境好的不少，但人文上还是比老静安有差距。个人看到老静安最满意的两套是大宁金茂府和万科翡翠雅宾利，分别列为我备选的第二和第三，但在地段和外部环境上都不是特别理想。
11 / 如果对人文没要求，普陀还不错，不过我还是不适应普陀的风格，看了几个普陀的房，还是放弃。
12 / 物管很重要，有些小区年代不久，但物管差的小区品质就差了。对比同时代的房子，品牌物管的小区明显品质较好，万科和仁恒都赢在物管上。
13 / 房子空置的极少，或出租或自住，我看的房中几乎都是有人住着的，卖房的大多数是要置换，有不止一套的也出租。无论是千万左右的还是两三千万的要换房都认为自己是刚需。投资成分也许有，但不是主流。
14 / 自住率如此高，房价很难回落。
15 / 目前调控已经很严格了，炒房不多，投资房产的大多是想保值增值。房价上涨的幅度还是超过大部分人挣钱的速度，所以想从房子里找安全感的人不少。
16 / 好房源业主惜售，放盘出手的并不多。出售的楼层，朝向，年代大多有些问题，急售的对付款方式有要求。十全十美不存在，对自己的购房条件根据市场要有妥协。
17 / 新房和旧房倒挂。如果能等，可以多看新房。
18 / 如果是消费目的，有条件的尽早下手，自住没必要等。从市场看，太多现实的刚需，楼市涨跌很难判断，但市场是现实的，非市场调控只是强行抑制，一线城市庞大的人口基数和多样化的需求很难改变，房价就坚挺。房住不炒，如果自住，任何时候都是合适的时候。
19 / 不要线性看自己的成长，赚钱的速度还是可以跑赢地产的。
这次换房主要满足我当下的居住要求，通过换房房龄新了十年，实用面积没有多大变化，最重要的变化是由学区功能为先变成养老功能为先，能满足我近期的要求。在上海离超高净值还有相当距离，还需要努力工作。愿居者有其房，更愿房住不炒，用自己的努力走上财富快车道。
在限购下，如果有居住需求，当买还是买，因为人生没有太多时间值得等待。
